【正文】 對(duì)中方定期獲得的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 54 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》（國(guó)稅函發(fā) 【 1994】 644號(hào)）規(guī)定，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。并對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，要求予以明確。 企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 52 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)）規(guī)定， 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 ? 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京陽(yáng)光嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以聯(lián)合立項(xiàng)的形式合作建房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （京地稅函 【 2023】38號(hào)）規(guī)定， 北京望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)公司提供土地使用權(quán)，北京陽(yáng)光嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司提供資金，聯(lián)合立項(xiàng)合作建房后分別各自取得合同約定的房屋產(chǎn)權(quán)。永安市燕南辦事處南郊村以地?fù)Q房后銷(xiāo)售，對(duì)其取得的收入先按 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅；再按 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 50 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào)）三、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 （二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建成后雙方采取分配方式為： 險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的； ；。在這個(gè)過(guò)程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來(lái)確認(rèn)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅收入？ ? 具體到實(shí)際操作層面，甲方如何確認(rèn)呢？是按照何時(shí)的時(shí)點(diǎn)來(lái)確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？是以分房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)還是以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)？ ? 甲方確認(rèn)的土地轉(zhuǎn)讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過(guò)程？如果按照房屋成本價(jià)（無(wú)土地成本），那么甲方確認(rèn)的土地增值稅收入較低，乙方確認(rèn)的成本也較低？ 49 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 廣州市地稅局 《 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引（續(xù)二）的通知 》 （穗地稅函 【 2023】 170號(hào)）規(guī)定，一方出地、一方出資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。 48 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 稅收屬性實(shí)質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 的規(guī)定，珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承受土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。 ? 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征免契稅的批復(fù) 》 （財(cái)稅 【 2023】 91號(hào)）規(guī)定，珠海市房產(chǎn)公司擁有土地，珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供資金，共建住房。 47 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令 2023年第 52號(hào)）納稅人有條例第七條所稱(chēng)價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額： （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （三）按下列公式核定： 營(yíng)業(yè)額 =營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤(rùn)率） 247。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 46 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） 》 的通知 》 ） 》（國(guó)稅函發(fā) 【 1995】 156號(hào)文件）合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一） 〉 的通知 》 （國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào)）第十七條有關(guān)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2023年 12月取得北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)簽發(fā)的《 關(guān)于合作開(kāi)發(fā)建設(shè) XXXXX商業(yè)大廈項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù) 》 （京發(fā)改[2023]XXXX 號(hào)），同意甲方和乙方合作開(kāi)發(fā)建設(shè) XXXX商業(yè)大廈項(xiàng)目。 ?企業(yè)應(yīng)該吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) ? 與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通時(shí)，不能一味的聽(tīng)從，協(xié)助其完成任務(wù)時(shí)也要考慮一下入庫(kù)的方式 ? 稅收考量因素，不能只想一時(shí)，應(yīng)該動(dòng)態(tài)的看問(wèn)題，給以后流出主動(dòng)性 ? 土地增值稅的特殊性應(yīng)該注意成本管理中的問(wèn)題 ? 測(cè)繪報(bào)告不準(zhǔn)已經(jīng)成為常態(tài)，目前已經(jīng)出現(xiàn)多起此類(lèi)案例，工程部門(mén)掌握的可售面積大于銷(xiāo)售部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)的，大產(chǎn)權(quán)證上的面積大于可辦到小業(yè)主名下的面積之和 41 陷阱之：測(cè)繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問(wèn)題 ?企業(yè)應(yīng)該吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) ? 有些部分雖然是可售，但是沒(méi)法轉(zhuǎn)成本 ? 虛增的面積不僅影響土地增值稅，也影響企業(yè)所得稅 ? 作為配套設(shè)施的需要由相關(guān)機(jī)構(gòu)的交接證明 ? 建議在滿(mǎn)足相關(guān)要求的前提下，統(tǒng)一各個(gè)部門(mén)的可售面積口徑 42 陷阱之：測(cè)繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問(wèn)題 ?經(jīng)常會(huì)有一些房地產(chǎn)籌劃建議，盡可能的采用合作建房的 ? 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字【 1995】 48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ?????? 40 陷阱之：測(cè)繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問(wèn)題 ?某房地產(chǎn)公司被稅務(wù)局忽悠案例 ? 由于以上兩項(xiàng)原因從而稀釋了項(xiàng)目的單方成本。 ? 該公司于 2023年匯算清繳期內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的企業(yè)所得稅完工清算及土地增值稅清算，并均補(bǔ)繳了稅款。 ? 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問(wèn)題的通知 》 （京地稅地 【 2023325號(hào)）第五條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費(fèi)用，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額，但原則上應(yīng)在項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 ? ???????? 38 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié) ?政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào)）規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告 》 （國(guó)