【正文】 發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 50 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào)）三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 的規(guī)定，珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司承受土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。 ?????? 40 陷阱之：測(cè)繪報(bào)告中隱含的稅務(wù)問(wèn)題 ?某房地產(chǎn)公司被稅務(wù)局忽悠案例 ? 由于以上兩項(xiàng)原因從而稀釋了項(xiàng)目的單方成本。 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告 》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 34號(hào)）規(guī)定，業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提 ? 稅務(wù)爭(zhēng)議的結(jié)果 37 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié) ?北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目公司案例 ? 北京某房地產(chǎn)公司在北京西南城區(qū)開發(fā)以高端樓盤項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積為 30萬(wàn)平方米， 2023年已經(jīng)竣工，截止到當(dāng)年末已經(jīng)銷售出65%，由于當(dāng)年主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收任務(wù)較為緊張，約談企業(yè)法人代表，要求其提前進(jìn)行土地增值稅清算，該企業(yè)由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)為了搞好與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系，提前進(jìn)行了土地增值稅的清算，與2023年年末進(jìn)行了土地增值稅清算。企業(yè)與 2023年結(jié)轉(zhuǎn)成本和收入，由于在結(jié)轉(zhuǎn)成本的當(dāng)年與施工企業(yè)存在爭(zhēng)議糾紛，未足額取得全部發(fā)票，工程款總額為 7000萬(wàn)元，僅取得發(fā)票 500萬(wàn)元，但是房地產(chǎn)公司已經(jīng)支付給施工企業(yè)工程款 5500萬(wàn)元，由于施工企業(yè)拖欠營(yíng)業(yè)稅款，地稅局不予對(duì)其開具發(fā)票。經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)答復(fù)如下：地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對(duì)其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng)、商鋪、車庫(kù)、附助房等，不再按功能分別分類計(jì)算土地增值稅。 25 陷阱之：地下車庫(kù)成本和收入倒掛 ?政策分析 ? 《 江蘇省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告 》 （蘇地稅規(guī)【 2023】 1號(hào)）規(guī)定，（一）同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“土地成本”）。對(duì)于有產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)管理上要求有產(chǎn)權(quán)車位與其他開發(fā)產(chǎn)品一樣分?jǐn)偝杀?，該公司住宅平均單位成本?2500元 /平方，每個(gè)車位將預(yù)留成本 ， ?????? 23 陷阱之：地下車庫(kù)成本和收入倒掛 ?政策分析 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知（國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。 ?類似的問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)企業(yè)在紅線為發(fā)生的園林設(shè)計(jì)費(fèi)和施工費(fèi) ? 房地產(chǎn)企業(yè)在紅線外發(fā)生的市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 紅線外代政府修建道路 ? 此類問(wèn)題在相關(guān)合同中都是可以看出來(lái)的 17 陷阱之：紅線外各種形式的支出問(wèn)題 ?房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“稅務(wù)陷阱” ? 企業(yè)所得稅稅前不得扣除 ? 土地增值稅不得作為扣除項(xiàng)目 ?涉及到的稅收政策及分析 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知（國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)）第十八條規(guī)定，企業(yè)在 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造 的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣 18 陷阱之：紅線外各種形式的支出問(wèn)題 ?涉及到的稅收政策及分析 ? 《 浙江省國(guó)家稅務(wù)局 2023年度匯算清繳問(wèn)題解答 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當(dāng)?shù)卣?，為緊鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場(chǎng)進(jìn)行了廣場(chǎng)道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費(fèi)用是否可按市政配套費(fèi)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？答： 如政府土地出讓招標(biāo)文件中明確規(guī)定 該市民廣場(chǎng)由房地產(chǎn)企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的，廣場(chǎng)道路的改造、綠化等可依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設(shè)施處理。財(cái)務(wù)人員與設(shè)計(jì)規(guī)劃部門人員會(huì)商后，做出了如下的戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃方案： 13 陷阱之：土增稅清算中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定 項(xiàng)目 /戶型 A1 A2 B1 B2 合計(jì) 單套建筑面積（㎡） 139 140 144 套數(shù) 110 90 106 118 424 合計(jì)（㎡） 15290 12600 16992 ?案例適用政策分析 ? 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知 》 （財(cái)稅 【 2023】 141號(hào)）規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù) 《 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 》 (國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào) )制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 10 陷阱之：同一項(xiàng)目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)? ?問(wèn)題的解決思路 ? 從政策上尋找突破口 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 91號(hào)）第三十一條規(guī)定，同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào)）規(guī)定，除另有規(guī)定外，扣除取得 土地使用權(quán)所支付的金額 、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 房地產(chǎn)不可不知的 “稅務(wù)陷阱” 徐 賀 電子信箱： 微博： 資本稅收 徐賀 博客：關(guān)注資本稅收 —— 徐賀（新浪） 徐賀 ，畢業(yè)于長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院（原屬國(guó)家稅務(wù)總局系統(tǒng)）稅務(wù)系，現(xiàn)任北京某 3A級(jí)稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)技術(shù)中心負(fù)責(zé)人，中國(guó)稅網(wǎng)特約專家，長(zhǎng)期從事稅務(wù)咨詢和稅務(wù)審計(jì)等稅收實(shí)踐工作，曾為保利地產(chǎn)、中國(guó)水電房地產(chǎn)、中國(guó)鐵建房地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、節(jié)能置業(yè)、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等多家大型企業(yè)提供過(guò)稅務(wù)咨詢、稅務(wù)審計(jì)和稅務(wù)培訓(xùn)等專業(yè)服務(wù)。 ???? 陷阱之一：集團(tuán)公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā) 3 ?項(xiàng)目公司面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目公司土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除憑證不合規(guī)，部分稅務(wù)干部對(duì)此種行為很不理解 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)普通發(fā)票管理工作的通知 》 （國(guó)稅發(fā)【 2023】 80號(hào)）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。 ? 《 遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （遼地稅函 【 2023】 92號(hào)）規(guī)定，屬于同一項(xiàng)目的土地成本，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按普通住宅 可售建筑面積和非普通住宅 (包括非住宅，下同 )可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計(jì)算確定扣除金額。主要的籌劃點(diǎn)在于通過(guò)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，使之能充分享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。國(guó)稅稽查局認(rèn)為國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)文件中第十七條和第十八條中有“在開發(fā)區(qū)內(nèi)”字樣，對(duì)于開發(fā)區(qū)內(nèi)是指在房地產(chǎn)公司土地使用權(quán)證的用地范圍內(nèi)，而小學(xué)用地不在此范圍內(nèi)，不應(yīng)作為配套設(shè)施，不能將小學(xué)成本分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)。 21 陷阱之：紅線外各種形式的支出問(wèn)題 ?問(wèn)題的解決思路 ?