【正文】 ，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 47 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令 2023年第 52號(hào)）納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額： （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （三）按下列公式核定： 營(yíng)業(yè)額 =營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤(rùn)率） 247。 （ 1營(yíng)業(yè)稅稅率） 公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。 ? 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征免契稅的批復(fù) 》 （財(cái)稅 【 2023】 91號(hào)）規(guī)定，珠海市房產(chǎn)公司擁有土地，珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供資金，共建住房。珠海南嘉房產(chǎn)公司獲得了珠海市房產(chǎn)公司的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 的規(guī)定，珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承受土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。因此，對(duì)珠海南嘉房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按其取得的 85％土地使用權(quán)的成交價(jià)格計(jì)征契稅。 48 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 稅收屬性實(shí)質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。在這個(gè)過(guò)程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來(lái)確認(rèn)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅收入？ ? 稅收屬性實(shí)質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。在這個(gè)過(guò)程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來(lái)確認(rèn)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅收入？ ? 具體到實(shí)際操作層面，甲方如何確認(rèn)呢？是按照何時(shí)的時(shí)點(diǎn)來(lái)確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？是以分房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)還是以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)？ ? 甲方確認(rèn)的土地轉(zhuǎn)讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過(guò)程？如果按照房屋成本價(jià)（無(wú)土地成本），那么甲方確認(rèn)的土地增值稅收入較低，乙方確認(rèn)的成本也較低？ 49 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 廣州市地稅局 《 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引（續(xù)二）的通知 》 （穗地稅函 【 2023】 170號(hào)）規(guī)定，一方出地、一方出資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。 對(duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“ 187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“ 187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。 （二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建成后雙方采取分配方式為： 險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的； ；。對(duì)于上述合營(yíng)企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。 50 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào)）三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 51 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 福建省地方稅務(wù)局關(guān)于合作建房中營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定問(wèn)題的批復(fù) 》（閩地稅函 【 2023】 161號(hào)）規(guī)定，三明市立豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以房換地，對(duì)其取得的收入（按全部房屋的銷售收入）依 銷售不動(dòng)產(chǎn) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。永安市燕南辦事處南郊村以地?fù)Q房后銷售，對(duì)其取得的收入先按 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅；再按 銷售不動(dòng)產(chǎn) 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定核定。 ? 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京陽(yáng)光嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以聯(lián)合立項(xiàng)的形式合作建房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （京地稅函 【 2023】38號(hào)）規(guī)定， 北京望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)公司提供土地使用權(quán)，北京陽(yáng)光嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司提供資金，聯(lián)合立項(xiàng)合作建房后分別各自取得合同約定的房屋產(chǎn)權(quán)。對(duì)于其上述兩公司營(yíng)業(yè)稅適用政策請(qǐng)依照 《 北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知 》 （京地稅營(yíng) 〔 1995〕 319號(hào)）文件第十七條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 52 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 31號(hào)）規(guī)定， 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 ? 不同的成本確認(rèn)方式，對(duì)乙方的影響非常大 53 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》（國(guó)稅函發(fā) 【 1994】 644號(hào)）規(guī)定，近接廣州市稅務(wù)局稅 — [1994]327號(hào) 《 關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示 》 ，反映該市部分國(guó)內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司，外方負(fù)責(zé)興建商品房的一切資金并負(fù)責(zé)商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積分銷售收入、提取固定利潤(rùn)等分配形式。并對(duì)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，要求予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲利得土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后， 不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。 54 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》（國(guó)稅函發(fā) 【 1994】 644號(hào)）規(guī)定，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。 對(duì)中方定期獲得的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 55 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 演講完畢，謝謝觀看！