【正文】 主要的管理要點在于合同的簽訂 ? 能放入合同中約定的都要在取得土地合同中明確 ? 不能明確的，或者無法明確，在簽訂有關(guān)的支出合同中盡量不要體現(xiàn)出“紅線外”的相關(guān)信息 22 陷阱之：紅線外各種形式的支出問題 ?某房地產(chǎn)項目公司案例 ? 某房地產(chǎn)公司開發(fā) XX公館項目，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 的通知（國稅發(fā)【 2023】 91號）規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。 ? 《 湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知 》 （鄂地稅發(fā) 【 2023】 211號） 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同時還有商鋪、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的，該項目應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計算土地增值稅。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。 ? 《 新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復(fù) 》 （新地稅函 【 2023】 192號）規(guī)定，你局 《 關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的請示 》 （石地稅發(fā) 〔 2023〕 41號）收悉。 33 陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛 ?山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例 ? 聊城市國家稅務(wù)局稽查局于 2023年 8月對某房地產(chǎn)公司進項稅收檢查，檢查年度和內(nèi)容為 20232023年度的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)履行情況，該公司開發(fā) XX花園項目，建筑面積 ， 2023年全部竣工。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。項目土地增值稅清算截止日為 2023年4月 30日，項目應(yīng)繳土地增值稅稅款 960萬元，已繳土地增值稅稅款930萬元，項目清算應(yīng)補土地增值稅稅額 30萬元。 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》 （法釋 【 2023】 5號）規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。珠海南嘉房產(chǎn)公司獲得了珠海市房產(chǎn)公司的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲利得土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后， 不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。計稅營業(yè)額按營業(yè)稅實施細(xì)則第十五條規(guī)定核定。在這個過程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來確認(rèn)土地增值稅和營業(yè)稅收入？ ? 稅收屬性實質(zhì)為甲方以土地使用權(quán)獲取，乙方的房屋所有權(quán)。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 ? 滿足稅收意義上的合作建房應(yīng)該滿足的條件 ? 甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金； ? 必須以合作甲乙雙方名義辦理合建審批手續(xù)； ? 辦理土地使用權(quán)變更登記； ? 其中一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。 43 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?某企業(yè)合作建房案例 ? 北京某市屬國有商業(yè)集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“甲方”）與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“乙方”）進行合作建房，共同開發(fā) XX廣場項目，合作內(nèi)容如下：甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金。單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。這里的 再按規(guī)定計入計稅成本 是指調(diào)減實際取得合法憑據(jù)當(dāng)年所得，還是指還原到應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)當(dāng)期調(diào)減所得，重新計算企業(yè)所得稅？ 【 總局所得稅司解答 】 如果采取預(yù)計成本的，應(yīng)該扣除預(yù)計成本后，再按規(guī)定計入實際取得合法憑據(jù)當(dāng)年的計稅成本。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。因此對房地產(chǎn)開發(fā)項目中配套的車庫（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫（車位）長期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費用，按規(guī)定計算征收土地增值稅。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)?。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 ? 19 陷阱之：紅線外各種形式的支出問題 ?涉及到的稅收政策及分析 ? 《 湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見 》（鄂地稅發(fā) 【 2023】 44號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據(jù)不足的（如與建設(shè)項目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián)，僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出，不得計入本項目扣除金額），不得計入本項目扣除金額。實驗小學(xué)用地為政府教育用地，土地使用權(quán)證列明所有權(quán)人為開發(fā)區(qū)教育局，在小學(xué)建設(shè)過程中，立項和 《 建設(shè)程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 均是以開發(fā)區(qū)教育局名義辦理。 ? 《 金華市磐安縣地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)成本分配政策的通知 》 （磐地稅政 【 2023】 6號）規(guī)定，對同一期房地產(chǎn)開發(fā)中既有住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產(chǎn)的項目，土地購置成本分配按住宅、綜合用房、高檔住宅、物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑占地面積占比計算確定”。政策性房的容積率比較高，雖然建筑面積占總建筑面積的 50%，但是其占地面積占總用地面積的 26%；商品房的容積率較低，其占地面積占總用地面積的74%。 徐賀先生已經(jīng)累計為稅務(wù)機關(guān)機關(guān)（海淀地稅、大興國稅、豐臺地稅、黑龍江國稅、武漢地稅以及徐州國稅等）、多家大中型企業(yè)以及專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)（中國注冊稅務(wù)師協(xié)會、中國稅網(wǎng)、中華會計網(wǎng)校、聚智共贏、東奧網(wǎng)校、第一稅務(wù)、協(xié)同共享、北京融資租賃協(xié)會等）進行過八十多場稅務(wù)演講和培訓(xùn)，演講內(nèi)容涵蓋企業(yè)所得稅匯算清繳、并購重組稅務(wù)管理、房地產(chǎn)稅收以及“營改增”等，稅務(wù)培訓(xùn)的水平和效果得到了聽眾的一致好評，善于將晦澀難懂的稅法用通俗易懂且不失嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言表達(dá)出來，能夠結(jié)合自身豐富的稅務(wù)實踐經(jīng)驗向聽眾講解如何理解和應(yīng)用稅收政策法規(guī)。 徐賀已經(jīng)出版?zhèn)€人專著 《 資本交易稅務(wù)管理指南及案例剖析 》（中國稅務(wù)出版社出版），稅收實務(wù)界第一本以實際案例形式解讀應(yīng)用資本交易稅收政策的專著，該書出版后受到了大企業(yè)集團，律師事務(wù)所，證券公司投行部、財稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)以及稅務(wù)機關(guān)等的相關(guān)人士的大力關(guān)注。土地成本總額為 。 11 陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分?jǐn)? ?問題的解決思路 ? 從政策上尋找突破口 ? 《 江蘇省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告 》 （蘇地稅規(guī)【 2023】 1號）規(guī)定，同一開發(fā)項目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)籌集資金并進行建設(shè)，交付給政府后，政府給予一定的資金補償。 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告（征求意見稿）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外 (國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即 紅線 外 )承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。 26 陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛 ?問題產(chǎn)生的根源 ? 車庫這種特殊類型的開發(fā)