【正文】 山莊 /36萬(wàn)平米 /r=、別墅、小高層 圣莫麗斯花園 / /r=、別墅、小高層 龍 1號(hào)地塊 / /r≤+ 高層豪宅 +寬景 house 尖崗山項(xiàng)目 1號(hào)地塊 /16萬(wàn)平米 //r=、 TH、獨(dú)棟為主（比例 1： 4： 6） 振業(yè)城 /54萬(wàn)平米 /r=、 TH、獨(dú)棟、小高層） 萬(wàn)科城 / /r=、 TH、小高層） 萬(wàn)科第 5園 /25萬(wàn)平米 /r=、高層大面積 城市山谷三期 / /r=TH空中別墅為主 中海九萬(wàn)三 / /r=、獨(dú)棟、小高層 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 2023 2023 2023 2023 2023 06年低密度物業(yè)的供應(yīng)量為 ，其中 TH545套，別墅 440套； 07年的供應(yīng)量為 69萬(wàn)平方米， TH550套，別墅約 400套； （數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 2 1 4 3 5 6 7 8 9 13 10 12 11 居住用地 7 深圳市華電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地 ,別墅用地 .,容積率 9 深圳市住宅局 占地 ,容積率 ,部分 11 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 總占地約 10萬(wàn) ,容積率 + 12 商住用地 1 新一代實(shí)業(yè)公司 占地 ,容積率 部分 2 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 總占地 ,容積率 ,其中 + 3 5 8 + + 2 4 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 占地 ,容積率 6 正興隆房地產(chǎn) (深圳 )有限公司 占地 10萬(wàn) ,容積率 10 深圳市榕江實(shí)業(yè)公司 占地 ,容積率 13 華來(lái)利實(shí)業(yè)有限公司 占地 ,容積率 隨著 05年 7月梅龍路的開(kāi)通 ,以及 07年福龍路通車 ,08年地鐵竣工的規(guī)劃影響 ,預(yù)計(jì)龍華二線擴(kuò)展區(qū)未來(lái) 23年會(huì)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 在深圳這座沒(méi)有太多人脈基礎(chǔ)的帶狀城市，高端物業(yè)可進(jìn)行以下粗獷地分類（靜態(tài)）： 從東向西遷移的城市豪宅 （羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線海景 西線尖崗山 北線觀瀾 golf/萬(wàn)科系 郊區(qū)低密度物業(yè) （潛龍山莊、圣莫麗斯等將深受萬(wàn)科的影響） 深圳主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式（動(dòng)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)） 城區(qū) 以華僑城 /填海區(qū) /9萬(wàn) 3為典型代表的城市豪宅 以東部海景豪宅、觀瀾golf、中信龍崗植物園、振業(yè)城等為代表的資源性主題地產(chǎn) 0506年，主流開(kāi)發(fā)商的主要項(xiàng)目將集結(jié)在城市邊緣（萬(wàn)科在龍華 /坂田；金地在二線拓展區(qū)；招商華僑城在尖崗山；益田 /中信在東角頭） 郊區(qū) 城市邊緣 本項(xiàng)目將與萬(wàn)科城 /第五園產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 項(xiàng)目 容積率 與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 萬(wàn)科城 /第五園 直面競(jìng)爭(zhēng) 金地二線拓展區(qū) 2 二線拓展區(qū)遠(yuǎn)未成熟，與本項(xiàng)目時(shí)間錯(cuò)位 東角頭項(xiàng)目 3 可歸為城市豪宅 尖崗山項(xiàng)目 項(xiàng)目客戶群錯(cuò)位 比較因素 第五園 萬(wàn)科城 規(guī)模 25萬(wàn)平米 /自身配套少 43萬(wàn)平米 /(2期 ) 容積率 定位 50%四房以上 （其中 26%TH） 40%四房以上 （其中 18%TH） 規(guī)劃特色 帶狀主景觀軸 ,中式風(fēng)格商業(yè)街 中心廣場(chǎng)湖面 風(fēng)格 中式 +現(xiàn)代 +院落 西班牙 獨(dú)特性 AAA AA 在二線拓展區(qū)、龍華 腹地尚未成熟之際， 我們必須與潛龍山莊、 圣莫麗斯等物業(yè)區(qū)隔 客戶 Q1—— 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 必須回答的 3個(gè)問(wèn)題 Q2—— 本項(xiàng)目將與萬(wàn)科系產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 Q3：繼星河國(guó)際之后，星河地產(chǎn)將邁向怎樣的品牌高度？ 外部因素 內(nèi)部因素 0 1994年成立 1998年 星河明居 6 2023年 星河雅居 7 8 2023年 星河華居 9 2023年 星河國(guó)際 10 2023—— 星河購(gòu)物公園、星河世紀(jì)廣場(chǎng)、星河麗司思卡爾酒店、星河龍崗項(xiàng)目、星河本項(xiàng)目 11 2 3 4 曾開(kāi)發(fā)怡和山莊、沙尾盛興苑、紅旗嶺綜合樓、怡和樓、裕亨花園、海悅?cè)A城、國(guó)都高爾夫一期、長(zhǎng)城畔山花園等物業(yè) 1 5 05年后星河提速 星河路徑 規(guī)模化生產(chǎn)后的星河地產(chǎn)需要更新 “星河模式”，實(shí)施品牌滾動(dòng) 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個(gè)階段 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級(jí)階段 “量大就是美“ 開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力 順馳 中級(jí)階段 社區(qū)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng) 先天性的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢(shì) 招商、華僑城、萬(wàn)科在坂田 高級(jí)階段 1 產(chǎn)品系列化 有規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬(wàn)科產(chǎn)品系列 高級(jí)階段 2 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營(yíng)的能力 新鴻基 星河地圖 星河CBD 星河龍崗舊改 星河生態(tài)居住 如果說(shuō)星河明居、星河國(guó)際更多地是依靠營(yíng)銷創(chuàng)造價(jià)值的話，那么本項(xiàng)目將在規(guī)劃和產(chǎn)品中直接貢獻(xiàn)價(jià)值。 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 問(wèn)題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 CASHCOW 我們?cè)O(shè)置了少量的“庭院小獨(dú)棟”作為項(xiàng)目的“明星”，并設(shè)定了濱水“樓王”作為項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿 Tree_ in_ HOUSE ?“樓王”：設(shè)有私家碼頭 ?建筑面積 —— 350㎡ ?模糊用途 —— 居住 /辦公 /酒吧 /咖啡廳 /企業(yè)別墅/Club B1 B2 B3 B4 B5 結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)入條件和景觀差異，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了 3期的劃分： 1期環(huán)水 /面水區(qū)； 2期背山環(huán)水（南坡）區(qū)； 3期背山（北坡）區(qū)； 1期 2期 3期 獨(dú)棟 樓王： /平米；戶均 350平米 ； 2套 小獨(dú)棟： 2萬(wàn) /平米；戶均 250平米； 22套 聯(lián)院 TH 臨水四合院： /平米； 220平米 ； 36套 臨水六合院： /平米； 215平米； 54套 觀水合院： /平米； 210平米； 82套 聯(lián)排 TH 觀水聯(lián)排： /平米； 230平米 ； 23套 臨水聯(lián)排： /平米； 220平米； 17套 聯(lián)排： /平米； 210平米； 38套 六甲 TH 臨水六甲： /平米； 220平米；