星河豐澤湖地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)（如價(jià)格的實(shí)現(xiàn)）； 假設(shè)隱性價(jià)值貢獻(xiàn)點(diǎn)作用有限（如項(xiàng)目形象的提升）； 假設(shè)各種產(chǎn)品的建筑成本差異很小，可以忽略；項(xiàng)目其他成本為一常數(shù) A1小獨(dú)棟價(jià)格， A2TH價(jià)格， A3洋房?jī)r(jià)格， A4小高層價(jià)格 X1小獨(dú)棟建筑面積， X2 TH建筑面積， X3 洋房建筑面積， X4小高層面積 0=(X1,X4) =，不可能出現(xiàn)一種產(chǎn)品的面積為負(fù)數(shù)的情況 X1+X2+X3+X4= X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4= 0≤ （ X X X X4） ≤ 建立關(guān)系式求解函數(shù) R1小獨(dú)棟的常規(guī)容積率； R2TH的常規(guī)容積率； R3洋房的常規(guī)容積率； R4小高層的常規(guī)容積率； 本項(xiàng)目建筑實(shí)踐的戰(zhàn)略 2： TH數(shù)量和品類的最大化 A類 —— 常規(guī)聯(lián)排 TH（ R=） 優(yōu)：市場(chǎng)主流 TH，認(rèn)可度高； 劣：產(chǎn)品較缺乏創(chuàng)新，單位用地的價(jià)值量相對(duì)較低 B類 —— 前后聯(lián)排 TH（ R=）；適用前提：無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 —— 前后疊拼 TH（ R=）；適用前提：同 B類 優(yōu)：提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量； 劣：舒適性有一定的欠缺 TH院落 TH住宅單元 典型案例：城市山谷 B類：前后聯(lián)排 TH C類：前后疊拼 TH D類 —— 聯(lián)院 TH（ R=）；適用前提：較為方正的均質(zhì)地塊 優(yōu)： 在保證了舒適性的前提下，增加了容積率，增加 了單位用地的價(jià)值量的產(chǎn)品創(chuàng)新 ； 劣： 私密性較差； 聯(lián)院 TH是萬科第五園的主導(dǎo)產(chǎn)品 TH院落 TH住宅單元 D類：聯(lián)院 TH E類 —— 六甲式 TH（ R=）；適用前提：地塊高差明顯 優(yōu)： 提高了容積率，增加了單位用地的價(jià)值量；充分利用了 地形特色，減少土方量 ； 劣： 部分房間的采光日照受到影響，車行處理較復(fù)雜； 贈(zèng)送地下室 贈(zèng)送露臺(tái) 親水碼頭 六甲式 TH將成為本項(xiàng)目合理利用山地資源的創(chuàng)新產(chǎn)品 F類 —— 寬景聯(lián)排 TH（ R=）；適用前提：臨主要景觀面 優(yōu)： 較傳統(tǒng)的 TH，舒適性有很大提高，大面寬獲取了大的采 光面和觀景面 ； 劣： 占用了較大面寬，使容積率有所損失； 寬景聯(lián)排 TH可提升擁有主要景觀面 TH的品質(zhì)和價(jià)格 F類：寬景聯(lián)排 TH 聯(lián)院疊拼 TH屬于原創(chuàng)設(shè)計(jì) G類 —— 聯(lián)院疊拼 TH（ R=）；適用前提：高層視野好，具有景觀價(jià)值 優(yōu)： 通過院落空間增加了前后疊層的舒適性，且較傳統(tǒng)的 TH取得較大的容積率； 劣： 私密性受到影響； TH院落 TH住宅單元 G類：聯(lián)院疊拼 TH 我們合理地選取了 6類 TH產(chǎn)品作為“現(xiàn)金?！边M(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化奠定基礎(chǔ) TH名稱 容積率指標(biāo) 適用前提 A類 聯(lián)排 TH 不受限制 B類 前后聯(lián)排 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 C類 前后疊拼 TH 無優(yōu)質(zhì)景觀資源 D類 聯(lián)院 TH 較為方正的均質(zhì)地塊 E類 六甲式 TH 地塊高差明顯 F類 寬景聯(lián)排 TH 臨主要景觀面 G類 聯(lián)院疊拼 TH 高層視野好，具有景觀價(jià)值 。 上河廊橋， 致力于星河階層的建筑實(shí)踐 星河地產(chǎn) 原創(chuàng)出品 銷售200平方米。 享受建筑商品之于奢侈品的藝墅體驗(yàn)。 另一方面，上河廊橋是純粹的奢侈品。 對(duì)雨水利用。 20231020 Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？ 必須回答的 3個(gè)問題 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：論據(jù)不足 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年100 120 140 160 可支配收入與住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)比較（中國） 定基指數(shù)：1997年=100 可支配收入 定基指數(shù) 住宅銷售價(jià)格 定基指數(shù) 商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度 19982023年，我國城鎮(zhèn)居民住房的“房?jī)r(jià)收入比”呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì) （深圳： 2023年房?jī)r(jià)收入比為 ） 宏觀調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著影響 數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動(dòng) 在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速同比明顯減緩 對(duì)于 10月份實(shí)施的價(jià)格型貨幣手段 —— 基準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無法觀察其帶來的效應(yīng) 億元 03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/6 0 － 1000 1000 2023 3000 4000 5000 6000 2023年 6月央行 121號(hào)文件出臺(tái) 2023年 9月存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 1個(gè)點(diǎn) 2023年 3月央行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度 地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年 我國房地產(chǎn)業(yè)未來增長(zhǎng)彈性與其占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額 19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占 GDP的 % 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 5％ 4％ 6％ 7％ 8％ 9％ 10％ 11％ 2023 2025 2028 2031 2034 增長(zhǎng)彈性 = 增長(zhǎng)彈性 = 增長(zhǎng)彈性 = 19912023年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì) GDP增長(zhǎng)彈性為 ，未來十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)彈性將上升到 ，甚至 （即 GDP增長(zhǎng) 1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長(zhǎng) %或 %） 美國 40年來的穩(wěn)定線 微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大 我國人均住宅使用面積的未來增長(zhǎng)空間 2023年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅 使用面積 僅 2023年我國人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為 24平方米左右（建筑面積 30平方米左右） （深圳住宅人均建筑面積約 25平方米，統(tǒng)計(jì)誤差來自人口基數(shù)的口徑） 2 4 . 42 0 . 51 7 . 84 2 . 52 7 . 53 2 . 52 2 . 50510152025303540452023 2023 2023 2030中國 美國美國1 9 4 0 年1950年1960年1970年平方米/ 人 Q1—— 房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 必須回答的 3個(gè)問題 Q2： 06年本項(xiàng)目將面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)？ 潛龍
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