【正文】 TH 前后 TH TH 聯(lián)院疊拼 TH 小高層 本項目在 06年上半年主打 250330萬總價的市場空缺； 06年底之后以豐富的產(chǎn)品線主打 250萬元以下的主流市場，是具有主導優(yōu)勢的競爭策略 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 本項目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個問題 1個機會 “致力于星河階層的建筑實踐” 2個實踐 建筑實踐 —— 上河廊橋 與山湖林海產(chǎn)生區(qū)隔 TH數(shù)量和品類的最大化 完全剔除邊緣化產(chǎn)品 提升“水化率” 營銷實踐 鍛造“星河階層”，將星河從企業(yè)品牌上升到社會品牌 創(chuàng)建“星河原創(chuàng)體驗中心” 從“革命綱領(lǐng)”到“制訂奢侈品的標準” 銷售 200平方米。 項目理想 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 本項目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個問題 本項目的機會 04年深圳高端物業(yè)的供應(yīng)統(tǒng)計 總價區(qū)間（萬元） 大平面市場供應(yīng) 1437套 聯(lián)排別墅供應(yīng) 373套 獨棟供應(yīng)177套 500 300500 180250 （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 04年總價區(qū)間在 250300萬元的高層物業(yè)供應(yīng)量100套； 300萬元以下 TOHO的供應(yīng)量為 113套，存在供應(yīng)斷層 此區(qū)間的高層供應(yīng)來自紅樹灣和天鵝堡； TOHO供應(yīng)來自萬科城和東海岸 總價 富裕階層的頂級豪宅 250350萬元的供應(yīng)斷層 50250萬元 草根階層的過渡居所 350600萬元 9904年的市場供應(yīng) （數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 50萬元以下 白領(lǐng)階層的城市住宅 地產(chǎn)商們低估了深圳白領(lǐng)成長的速度 相當一部分白領(lǐng)階層迅速成長，其收入的增長遠遠高于主流產(chǎn)品的增長幅度 財富層面 價值層面 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 深圳并不缺乏對豪宅的嘗試，它們層出不窮地刷新著富裕階層的視野 沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式 思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈 在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個性的標志物 [典型案例：天琴灣 ] 懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方 豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。這個階層將成為未來十年整個市場的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗； —— 他們有魅力，在業(yè)界資源眾多； —— 他們標榜創(chuàng)造、獨立、自由、個性等精神的完全張揚； 他們光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認同 —— 他們被冠以很多標簽：“知富階層”、“移民新貴”、“迅速崛起的中產(chǎn)階級”、“新銳”、“ BOBOS”，而他們將自己定義為具有中國特色的“精英份子”； —— 他們不等同于“飄一代”，他們也不小資； —— 他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交； 一個階層的誕生：星河階層 —— 在這個正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，深圳速度更替著“文化立市”，他們渴望一個標志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個物業(yè)，一個標簽，最好是一尊具有標簽意義的物業(yè)； —— 他們是城市的中堅力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光； 本項目的機會 —— “致力于星河階層的建筑實踐” 房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展 本項目將與萬科系產(chǎn)生競爭關(guān)系 “星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向” 3個問題 建筑實踐 1個機會 “致力于星河階層的建筑實踐” 本項目指標現(xiàn)狀 —— 現(xiàn)有占地： m2 容積率： 地塊屬性：關(guān)口；山水圍繞；進入性差 本項目建筑實踐的戰(zhàn)略 1：與山湖林海產(chǎn)生區(qū)隔 南坪快速和梅觀立交產(chǎn)生的噪音污染對本項目產(chǎn)生重大威脅 解決小區(qū)內(nèi)外交通問題對本項目具有重大意義 蓋板區(qū) 噪音重大影響區(qū) ? 一個主入口 ,難以實現(xiàn)人車分流 ? 項目地形復雜，交通組織有難度 ? 車行駛流線過長 約 約 南坪快速路面 地平面 道路封閉頂棚 36米 ， 雙向 8車道 南坪快速上蓋段示意圖 100 96 104 115 96 100 92 90 湖面 山體坡地 地形復雜 115 ? 用地條件復雜，臺地較多 ? 高差不規(guī)則，土方設(shè)計較復雜 ? 部分地質(zhì)分化嚴重，有滑坡的跡象 ? 項目大部分為山體北坡，建筑采光需推敲 ? 枯水期湖面景觀不佳 地塊高差的處理和借用是本項目的規(guī)劃重點之一 價值分區(qū)原則 權(quán)重 B1 B3 B2 B4 B5 進入性 15% 11 15 13 15 12 可塑性 15% 12 12 10 12 8 獨立性 20% 20 18 18 16 16 資源的可利用性 30% 30 27 30 27 24 景觀的可利用性 20% 20 20 18 16 18 價值實現(xiàn) 93 92 89 86 78 價值排序 1 2 3 4 5 地塊價值排序 : B1B3B2B4B5 B1 B2 B3 B4 B5 地塊屬性 景觀評價 其他特征 B1 背山（南坡）環(huán)水型 景觀最佳 私密性較好 B2 背山環(huán)水型 景觀最佳 私密性較好 B3 環(huán)水型 景觀較好 B4 面水型 景觀一般 ,以小區(qū)環(huán)境為主 私密性一般 B5 背山型（北坡） 景觀開闊 存在噪音和污染影響 對項目受益價值貢獻排序： TH 小高層 獨棟 洋房；盡可能增加 TH的比例將明顯增加項目總收益 構(gòu)建函數(shù)： F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)—— 項目總收益 A—— 產(chǎn)品價格（市場價預(yù)估） X—— 產(chǎn)品建筑面積 函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提： 假設(shè)產(chǎn)品交易