【正文】 以獨特的產(chǎn)品形式（獨體別墅）滿足天津市內(nèi)部分對頂級產(chǎn)品的需求要求； 通過不同產(chǎn)品類型測試出客戶對于郊外住宅需求特點； 同時補(bǔ)充部分低層公寓產(chǎn)品； 首期市場定位描述 （ 1）對近期市場走勢的判斷 （ 2）對預(yù)期價位接受度的評估 首期定位形成依據(jù) 整體市場綜述： 對市場 13季度的數(shù)據(jù)分析顯示 03年，全市 516萬平米的消化，以〈 60平米和 100120平米的單位銷量最為強(qiáng)勁。（城市別墅平均單價單價 6500元 /平米，半島 6700元/平米） 對近期市場走勢的判斷 ? 由于未來 5年拆遷的增容量（每年保持 300萬平米），天津市整體仍舊以改善型市場為主，其中以面積在 120平米以下，總價在 30萬的產(chǎn)品占據(jù)主流消費市場。產(chǎn)品形式基本為 26拼的聯(lián)排別墅。 銷售情況 ： 截止 03年共銷售 41套，占 42%。一期 2023年 8月入住。 銷售的公開期過晚，過短，浪費市場機(jī)遇。（以水、鳥、蘆葦為項目形象的設(shè)計表現(xiàn)） (首期 )產(chǎn)品定位 : 低層、低密度、戶戶帶院落、水景、溫泉具有北美建筑風(fēng)格的城郊生態(tài)型住宅； 目標(biāo)客戶群體定位： ?目標(biāo)客戶構(gòu)成： 首期主要選擇天津市區(qū)的常住型高端客戶， ? 兼顧休閑度假型和“城市特質(zhì)”客戶。這里綠樹環(huán)抱，環(huán)境幽雅，繁衍著幾十種約十幾萬只鳥，是天津７個生態(tài)自然保護(hù)區(qū)之一。目前，東麗湖已為各國選手準(zhǔn)備了東麗湖度假村、頤園賓館、溫泉賓館、隆達(dá)賓館４家賓館，４家賓館６００多張床位將完全可以滿足比賽的需要。這個概念３年前萬科就提出了，只是那時還沒有明確到東麗湖項目，只是一個比較泛泛的‘江、河、湖、海、渠’概念。 丁長鋒綜論“新市鎮(zhèn)” 丁長峰由此認(rèn)為，東麗湖地塊擁有的區(qū)位，使它具備了打造“新市鎮(zhèn)”的必備條件。東麗湖居住區(qū)是他們工作５天之后，與家人團(tuán)聚、親近自然的好地方。目前，東麗湖的總體規(guī)劃已經(jīng)出籠 ——— 規(guī)劃容積率約０．３６，總建筑面積８８萬平方米，建筑密度不大于２０％，綠地率不小于５０％ 謝謝觀看 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。一言以蔽之，東麗湖項目不是簡單的別墅區(qū)，希望未來東麗湖不僅是最適合天津人居住的地方，也是最適合天津人創(chuàng)業(yè)的地方。“我看青山多嫵媚，青山看我亦如是”。在東麗湖這個項目中，大家能感覺到它最大的特點就是對自然的關(guān)注。來自美國、英國、澳大利亞等２０多個國家和地區(qū)的１００多名運動員將參加團(tuán)體、男女全能、男女花樣、男女回旋、男女跳躍等九個項目的角逐 20230725天津日報 不了解東麗湖的人還真有可能會在這方面對東麗湖的生活配套設(shè)施產(chǎn)生懷疑，其實，到過東麗湖的人都會看到一個符合國際大賽標(biāo)準(zhǔn)的新東麗湖展現(xiàn)在人們眼前。到昨天為止，已有來自美國、加拿大等２０多個國家和地區(qū)的５００名運動員報名參賽。 項目個性 ： 尊重地脈的肌理，搭建人與自然共生的生態(tài)建筑，濃郁的城市意像表現(xiàn)，喚起人們對于“城市新生活的”熱情。 同類產(chǎn)品不具備同質(zhì)競爭力 劣勢 “距離”仍舊在目前成為前期項目認(rèn)可的主要障礙。 2023年 4月臨近十字水域部分的銷售許可證發(fā)證 ， 該部分產(chǎn)品均價為 /平米 ， 最高達(dá)到 6500元 /平米 （ 平米 ） 。 ?產(chǎn)品特點：層高為 ，面寬為 ，每戶設(shè)有獨立的觀景中廳（ 1015平米平米）。 對未來需求市場發(fā)展的判斷： 同類產(chǎn)品的市場情況 ： ?項目簡介：順弛太陽城 棕櫚陽光為太陽城整體規(guī)劃的別墅組團(tuán)，以“北美居住生活區(qū)”為推廣切入于 03年 9月份正式面向市場。同期相比總體上升為 82％。 ?材料部品 :涂料與天然實材的搭配和諧，創(chuàng)造出有別于眾的立面?zhèn)€性；室外運用不同的天然材料的材質(zhì)，使得建筑的內(nèi)部與外部空間達(dá)到渾然一體；窗的形式變化豐富。 簡約風(fēng)格超空間獨體式別墅 。 總體定位結(jié)論的得出 ?首期的規(guī)劃成果描述 ?鄰里中心 ?建筑形式 首期開發(fā)范圍 項 目 面積指標(biāo) 備 注 示 范 區(qū) 銷售中心 1， 500平米 開盤設(shè)在鄰里中心內(nèi) 樣板房 5， 000平米 包括 5套獨體別墅 Town house 5， 000平米 配套商業(yè) 8， 000平米 包括醫(yī)療、郵局、銀行、餐飲、書店等 室外綜合運動場 12， 000平米 包括室外各種小型運動設(shè)施 （ 04年暫不施工 ） 網(wǎng)球場 1， 500平米 2片 滑水賽道 2， 000平米 具備 05年世滑賽比賽的場地要求 ?規(guī)劃目標(biāo)描述： 對東麗湖地塊建筑文脈的透徹理解正是新市鎮(zhèn)理念貫徹社區(qū)與總體環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一開發(fā)的體現(xiàn)，創(chuàng)造良好的城市形態(tài)也符合該理念的規(guī)劃要求，汲取并采用了北美在住宅小區(qū)建設(shè)方面的最新設(shè)計思想 —— “城市新生活”，可以保證社區(qū)持久旺盛的生命力。 社區(qū)主題整合 —— “ 生態(tài)社區(qū) ” 、 “ 運動休閑社區(qū) ” 、 “ 綜合社區(qū) ” 三大概念主題可以是層層推進(jìn)的 —— “ 生態(tài) ” 是地塊的先天優(yōu)勢； “ 運動休閑 ” 是項目的附加價值； “ 多功能綜合社區(qū) /新市鎮(zhèn) ” 是項目的遠(yuǎn)期目標(biāo) 。不但可以保證“緊湊”社區(qū)的開發(fā)，而且還可以使社區(qū)充滿活力。新市鎮(zhèn)社區(qū)的路網(wǎng)將引導(dǎo)小區(qū)呈現(xiàn)城市開放形態(tài)。 1 、離北京太遠(yuǎn)，親 戚、朋友均在北京， 工作、生活都不方便； 2 、天津水質(zhì)不好； 3 、 人文有差異，一方水 土養(yǎng)一方人，水土不 適； 4 、對東麗湖不 了解，沒聽說過，對 這里的自然風(fēng)景表示 懷疑。 ?天津市區(qū)有效目標(biāo)客戶更希望到生態(tài)環(huán)境好的地方居??；而濱海新區(qū)的有效目標(biāo)客戶更希望參加娛樂健身性俱樂部。 天津市政府為世界大學(xué)生滑水賽而投資的周邊設(shè)施、公路建設(shè)為東麗湖項目的啟動提供了良好契機(jī)。調(diào)查表明： 基本情況： ? 客戶以 2645歲的年齡為主。特別是空港加工區(qū)的規(guī)劃，對于加強(qiáng)東麗湖地區(qū)和城區(qū)的聯(lián)系、改善交通條件、帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大。城南別墅的特征： ? 戶型創(chuàng)新，在萬科新城的基礎(chǔ)上有所發(fā)展； ? 面對高端市場，主力戶型超過百萬； ? 銷售狀況良好。 own synergy and energy, yet pact enough to for the fortunate residents to feel a sense of belonging and munity, it truly represents a plete, and model, development. 3期 獨體別墅、聯(lián)排別墅、中低層公寓、定制化產(chǎn)品類型 以天津市主流需求市場及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口消費為主 尋求區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)人口的構(gòu)成比例，主要吸引當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人口，形成復(fù)合型城鎮(zhèn) 以產(chǎn)業(yè)適應(yīng)與預(yù)留性公建配套為主，并逐步完善城鎮(zhèn)的服務(wù)配套：主題公園等。 ? “ 5＋ 2”的生活模式： 周末來這里度假，釋放在喧鬧城市中工作五天的心情；也可在東麗湖工作、生活、度假，盡情享受一周七天的輕松暢快 規(guī)劃主題 —— 世外桃源 (摘自加拿大 BDCL事務(wù)所規(guī)劃成果 ) 項目規(guī)劃布局 38%1%4%7%18%22% 6%4%R e s i d e n t i al C om m e r c i al I n s t u t i on al O f f i c e / C om m e r c i al O p e n S p ac eR oad sE xi s t i n g V i l l ageW at e r S k i L ak e46%27%5%10%2%10%Low DensityResidentialMediumDensityResidentialCommercial OfficeCommercialInstitutional Open Space整體用地平衡比例與建筑面積比例 停車與開放的空間 水系的概念 路網(wǎng)系統(tǒng) ? 誰在這里居??？ 東麗湖社區(qū)的居民是中到中上收入的人群，有執(zhí)業(yè)者、行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營者等，年齡集中在 3050歲，除此之外，社區(qū)對退休、半退休人員及年輕執(zhí)業(yè)者和他們的家庭也有很大吸引力。 規(guī)劃理念：之一 ? 地區(qū)風(fēng)景特征 ? 現(xiàn)狀周邊土地使用性質(zhì) ? 建議開發(fā)項目 ? 交通流量 ? 氣候因素 ? 市政設(shè)施能力 ? 潛在人口變動 ? 地質(zhì)及水文條件 Contextualism 建筑文脈 萬科東麗湖的規(guī)劃是基于凱文 ?林奇發(fā)展的理論，這是許多城市規(guī)劃設(shè)計師工作原則的基礎(chǔ) 。 與此同時，土地供應(yīng)的格局發(fā)生重大變化，市土地局將成為最大土地壟斷者，土地嚴(yán)格計劃供應(yīng)，特別是別墅用地，土地資源更為稀缺。 ? 自然環(huán)境十分優(yōu)越 ， 附近地區(qū)無工業(yè)項目 ， 空氣 、 水體 、 土壤均沒有受到污染 。 ? 天津機(jī)場和東麗湖之間修建一條高速路。 天津市區(qū) 東麗湖 塘沽區(qū) “一根扁擔(dān)挑兩頭”－戰(zhàn)略中心東移 濱海新區(qū)的國民生產(chǎn)總值占天津國民生產(chǎn)總值的 37％，未來 8年將會和天津市區(qū)平分秋色。其中有十多種為國家重點保護(hù)鳥類：白天鵝、黑嘴鷗、白額雁、禿鷲、白尾鷂、小鷗、貓頭鷹等 ? 豐富的昆蟲資源 ? 魚類資源：盛產(chǎn)銀魚、湖蝦等 ? 哺乳動物 動 物 資 源 東麗湖地區(qū)處于山嶺子地?zé)釒У闹行膮^(qū)域，地?zé)豳Y源十分豐富，其水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好的藥用價值，還有美容、理療等功能 。萬科東麗湖項目推介 1. 東麗湖區(qū)位介紹 2. 東麗湖規(guī)劃概述 3. 項目（首期）策劃 4. 成功舉辦大滑賽 目錄 1. 自然生態(tài)環(huán)境 2. 優(yōu)越區(qū)位 3. 東麗湖地區(qū)的開發(fā) 4. 項目發(fā)現(xiàn) 5. 項目啟動時機(jī)的成熟 一、東麗湖區(qū)位介紹 ? 東麗湖的形成 ? 生態(tài) 群落 ? 動物資源