【正文】 視監(jiān)控 每戶兩個(gè)語音接口，一個(gè)數(shù)據(jù) 現(xiàn)代，墻面藍(lán)色 500/㎡ 住邦20xx 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 12300 分戶式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控紅外線監(jiān)控 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 千兆以太網(wǎng) 毛坯房 英特公寓 餐飲，商務(wù)中心等 未定 12400 24 小時(shí) 東方銀座 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 18000 中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 優(yōu)士閣 餐飲，商務(wù)中心等 未定 8500 壁掛 24 小時(shí)，可視對講， 自動(dòng)報(bào)警 系統(tǒng)煙感探測 每戶兩個(gè)信息點(diǎn) 現(xiàn)代，墻面藍(lán)色 500 財(cái)智中心 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 3． 50 9300 分戶式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 寬帶網(wǎng)入戶 毛坯房 毛坯房 左岸公社 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 120xx 分戶式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 毛坯房 毛坯房 金隅嘉業(yè) 餐飲，商務(wù)中心等 未定 5800起 24 小時(shí) 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 量子銀座 合資三菱 3 客 1 貨 周邊 只租不售 中央空 調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 信息點(diǎn) ,/5㎡頻率1000MHZ 現(xiàn)代辦公 500 摩碼大廈 合資三菱 2 客 1 貨 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 8600 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 閉路電視監(jiān)控 100 兆以太網(wǎng) 毛坯房 毛坯房 25 項(xiàng)目 名稱 使用 率 % 凈使 用率 % 大堂 挑高 M 首層 高度 M 凈高 價(jià)格 主力戶型面積 ㎡ 開工 日期 入駐 時(shí)間 付款 方式 報(bào)價(jià) 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 后現(xiàn)代城OFFICE 75 4 4 3． 6 7000 6800 7000 7300 110 11/20xx 5/20xx 一次、 8 成20 年按揭 住邦 20xx 75 70 8． 7 7． 9 9000 8600 9000 12400 130 9/20xx 5/20xx 一次、 8 成20 年按揭 優(yōu)士閣 79 73 8 8 7． 5 8500 7600 8500 8900 130 4/20xx 8/20xx 一次、 8 成20 年按揭 財(cái)智中心 75 70 8． 20 8． 20 7． 50 9300 8600 9300 9800 78 5/20xx 12/20xx 一次、 8 成20 年按揭 左岸公社 62657788 75 70 9 9 120xx 11000 120xx 14000 130 6/20xx 5/20xx 一次性。 ☆ 現(xiàn)代城寫字樓：時(shí)尚無處不在的 SOHO 推廣主題，演變成今天的純商務(wù)投資型現(xiàn)代辦公樓； ☆ 數(shù)碼 01：以國貿(mào)近肩的位置及現(xiàn)代智能配設(shè)、兩三百平米的戶型，一周時(shí)間征服整棟樓宇 80%以上的客戶。 區(qū)域?qū)傩?：各項(xiàng)目所處板塊特征明顯，具備相當(dāng)成熟的辦公氛圍或具備迅速發(fā)展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。對生活配套尤其是私家車的依賴性強(qiáng)。根據(jù)甲級寫字樓（可售）、乙級寫字樓（可售）、商務(wù)樓及商住項(xiàng)目， 可以將競爭物業(yè)細(xì)分為三類： ◇ 商住價(jià)值型物業(yè)：住宅及公建立項(xiàng)的商務(wù)樓宇及商住項(xiàng)目； ◇ 寫字樓價(jià)值型物業(yè)：寫字樓立項(xiàng)的辦公樓宇； ◇ 純粹辦公型物業(yè)：住宅及公建立項(xiàng)的純粹辦公高檔樓宇。寫字樓較為集中，且以租賃為主。 但必須確保運(yùn)行推廣的每一步都必須叫響 —— 非同凡響。 7 區(qū)域市場 ◇ 周邊 和平里北小街 及東直門海運(yùn)倉段拆遷片區(qū)，將出現(xiàn)部分臨街寫字樓供量，如現(xiàn)已整售的華冠麗景寫字樓等；是本案的地緣性競爭區(qū)域；一墻之隔的正陽大廈及項(xiàng)目對面的雍和家園二期（如住宅將不考慮其競爭）將是本案的第一個(gè)案競爭； ◇和平里大社區(qū) 20xx 年前全部拆遷完畢，屆時(shí) 100 萬平米的住宅體量亦將有部分綜合體建筑入市；如和平新城二期后期將打造成商住產(chǎn)品；由于拆遷規(guī)模大，拆遷難度較大，于本案不會(huì)構(gòu)成直面競爭，我部將一直關(guān)注其動(dòng)態(tài)； ◇ 今年冠海集團(tuán)、三 全房地產(chǎn)開發(fā)公司于 太陽宮 地區(qū)累計(jì)將有 220 萬平米的住宅供量入市，甲級寫字樓、酒店式商住公寓將分化本案部分客群；受國門概念及地鐵 13 號線促動(dòng)，今年太陽宮將成為本案主要競爭區(qū)域； ◇東直門 交通商務(wù)圈競爭個(gè)案較多，如目前資金擱置的 60 萬平米東華廣場（綜合體），陽光都市三期（甲級寫字樓），當(dāng)代萬國城甲級寫字樓，元嘉國際（鈦度）（部分寫字樓）、東華廣場二期（甲級寫字樓）等；是為本案的第一競爭區(qū)域； 8 ◇朝外板塊 東大橋路打通后，新盤迭出，如 20 萬平米昆泰國際中心（綜合體）、東黎廣場公司朝外項(xiàng)目（酒店式商住公寓）、佳匯 中心（寫字樓）、恒富廣場（綜合體）、怡景園三期（甲級寫字樓），華遠(yuǎn)集團(tuán)的尚都國際中心等，成為本案輔助競爭區(qū)域； ◇ 安貞橋至太陽宮橋 東北三環(huán)沿線 ，供量以商住產(chǎn)品居多。包括雍和宮、國子監(jiān)、地毯地區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。 產(chǎn) 品 ：建筑形式以塔樓為主，追求高容積率，建筑風(fēng)格都市感強(qiáng)烈。 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 總套數(shù) 開盤時(shí)間 銷售率 月銷售速度 東方銀座 16 萬平米 602 戶 02 年 3 月 4 棟公寓出售 2/3 平均 30 套 當(dāng)代萬國城 260萬平米 前期 800套 01 年 3 月 已售 600 套 20 套左右 雍和家園 萬平米 544 戶 01 年 售罄 不足 10 戶 華冠麗景 100 萬平米 前期 400戶 01 年 一二三期住宅售完，寫字樓整售 30 套以上 市場變化 ：新項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目供給巨大，后期競爭壓力加大； 16 同時(shí)高端產(chǎn)品租售率普遍下跌，投資者較為謹(jǐn)慎； 競爭對手分布更為散化，競爭面擴(kuò)大。 a 實(shí)效概 念主義 —— 擯棄了前幾年以概念提升銷售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及項(xiàng)目于市場中的差異化地位贏得綜合眼球經(jīng)濟(jì)。 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 （萬平米） 總套數(shù)（套） 開盤時(shí)間 銷售率 月銷售速度 （套 /月） 住邦 20xx 300 余套 20xx 年 9 月 90% 30 套以上 后現(xiàn)代城 8 500 余套 20xx 年 3 月 30 套以上 財(cái)智中心 300 套左右 20xx 年 6 月 100% 100 套 市場變化 ： 隨著新型商務(wù)辦公樓的熱銷，東西南北公建立項(xiàng)的寫字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場的變化后期紛紛改為純粹商務(wù)樓。南 —— 東二環(huán)光明橋天玉大廈 綜合點(diǎn)評 ： 住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓熱銷的幾大因素可以歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風(fēng)格的形象與氣質(zhì)、首付遞延 交付與低單價(jià)高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足發(fā)展的車位中央空調(diào)配設(shè)等六大要素。如東三環(huán)沿 線的太陽宮區(qū)域、點(diǎn)狀分布的當(dāng)代萬國城、昆泰國際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場二期等。來自日本、東環(huán)廣場、周邊項(xiàng)目如陽光都市的投資客群，大單成交迅速帶動(dòng)了項(xiàng)目的整體銷售率。而 朝外板塊 從早期的東環(huán)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈， 已經(jīng)形成了較之 CBD、東直門更為成熟的朝外商圈， 且使館區(qū)涉外消費(fèi)氛圍獨(dú)具，從側(cè)面反映本案不能將戶型面積增大，價(jià)格檔次做高，以無謂擴(kuò)大強(qiáng)敵競爭面。 43 案例 6：昆泰國際中心（ 朝外板塊代表性樓盤 ） 65995906/07/08 發(fā) 展 商：北京昆泰集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國際公司 代 理 商：上古經(jīng)紀(jì) 位 置：朝陽門外大街（原雅寶市場） 占 地： 3 萬平米 建筑面積： 20 萬平米 容 積 率： 綠化面積： 6736 平米 寫 字 樓：總建面 7 萬平米 均 價(jià)： 16000 元 /平米左右 工 期： 03 年 9 月正負(fù)零， 04 年 6 月封頂， 05 年下半年交房 標(biāo) 準(zhǔn) 層： 2900 平米 樓 高： 27 層，總高 106 米 外 立 面：北立面采用混合中空保溫玻璃幕墻，低輻射度（ lowE）中空玻璃降低噪音，建筑東南及西向采用鋁質(zhì)遮陽板，橫條型窗戶 大 堂： 270 平米，挑空 8 米 戶 型：躍層、錯(cuò)層、 LOFT 多樣套型 層 高： 米 底 商： 7000 平米環(huán)繞商業(yè)街 車 位： 1000 余個(gè) 配 套： 3000 平米溫泉會(huì)所、 5000 平米文化廣場，配獨(dú)立衛(wèi)生間、開飯式廚房、咖啡吧臺(tái) 電 梯： 12 部電梯，三菱或同等檔次品牌，最大載重量 1600KG， 44 最高速度設(shè)計(jì) 4 米 /秒 空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)主機(jī)采用特靈、約克或同檔次品牌，冬季空調(diào)供熱采用大市政熱；分區(qū)兩管制系統(tǒng)，高品質(zhì)新風(fēng)系統(tǒng) 消防系統(tǒng)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)通過運(yùn)用 CRT 系統(tǒng)進(jìn)行 火災(zāi)現(xiàn)場圖文顯示，公共區(qū)域設(shè)背景音樂，有事故發(fā)生時(shí)即為廣播系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)：對地下停車場、寫字樓出入口、電梯轎廂、樓梯口、商業(yè)部分等主要場所布設(shè)攝像點(diǎn)監(jiān)控實(shí)時(shí)情況。首先對本案有競爭影響的是商務(wù) 公寓。 項(xiàng)目檔次定位 52 （ 1）北京房地產(chǎn)市場上乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)大致如下： 外墻裝修：局部優(yōu)質(zhì)貴重材料 室內(nèi)公共部分裝修：相當(dāng)于三星級酒店裝修 室外及綠化：局部高檔材料 停 車 位：每 150— 250 平米一個(gè)車位 電梯等候時(shí)間： 40— 90 秒 電力： 60— 100W/平米 夜間藝術(shù)照明設(shè)計(jì)：可以有 通訊：一部電話 /15 平米 控制：部分自動(dòng)化 擦窗機(jī)：必須有 空調(diào)：集中空調(diào)（兩管式），溫度自動(dòng)控制 （ 2）項(xiàng)目檔次定位 以上是根據(jù)地理位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施水平得出的產(chǎn)品硬件檔次標(biāo)準(zhǔn)，但本案既不同于乙級寫字樓的硬件 配套，于產(chǎn)品軟設(shè)計(jì)方面甚至部分超越了甲級寫字樓才堪具備的技術(shù)指標(biāo)，而常規(guī)的空調(diào)設(shè)置不見得會(huì)有。 — — 即與本身的寫字樓配套相對共享。 以上定價(jià)在分析了近 50 個(gè)可借鑒性住宅公建立項(xiàng)的寫字樓，并結(jié)合目標(biāo)客群可接受度調(diào)查、 60 多張定量分析報(bào)告得出。 ◇ 以上共 27 個(gè)可借鑒類比項(xiàng)目平均均價(jià)為 元 /平米。即 —— 國際準(zhǔn)甲級寫字樓或星級寫字樓或高檔寫字樓 價(jià)格定位 53 （ 1）定價(jià)原則 ◇ 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提 ◇ 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段 ◇ 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系 ◇ 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)之價(jià)格結(jié)構(gòu)，在 一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨 ◇ 計(jì)劃底商類物業(yè)租售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶， 謀求更大利潤空間 54 （ 2）可類比項(xiàng)目價(jià)格一覽表 可類比寫字樓項(xiàng)目價(jià)格一覽表 項(xiàng)目名稱 位置 均價(jià) 備注 二環(huán)環(huán)線可類比住宅公建立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目 金港大廈 北二環(huán)鼓樓外大街 14000 無梁結(jié)構(gòu) 林達(dá)大廈 北二環(huán)和平里 8800 現(xiàn)房 天玉大廈 東二環(huán)光明橋 8600 準(zhǔn)現(xiàn)房 9200 佳匯中心 東二環(huán)吉慶里 18 號 11000 號稱甲級 成銘大廈 西二環(huán)西直門 15000 躍層 國英 1 號 西二環(huán)西直門青年宮 9500 現(xiàn)房 時(shí)代之光名苑 西二環(huán)西直門北小街 8500 精裝 圣都大廈 南二環(huán)以內(nèi) 7250 現(xiàn)房躍層 三環(huán)可類比住宅公建立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目 龍輝大廈 東三環(huán)雙井 8000 鄰 CBD 四環(huán)及其他可類比住宅公建立項(xiàng)的寫字樓項(xiàng)目 后現(xiàn)代城后 OFFICE 東四環(huán)百子灣 7000 鄰 CBD 住邦 20xx 東四環(huán)慈云寺橋 90