【正文】 我們的高度重視，該區(qū)域是否還有后來者呢？我們只有建立在知己知彼的基礎(chǔ)上，作出自己產(chǎn)品的特色，才可能在市場(chǎng)上立于不敗之地?！繇?xiàng)目周邊小區(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競(jìng)爭個(gè)案?！岸ㄎ弧本褪且o那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。讓最年輕的社會(huì)中堅(jiān)擁有最獨(dú)特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。有了自由空間之后，對(duì)于年輕人而言，需要最大限度地與外界進(jìn)行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進(jìn)生活和事業(yè)空間的不斷擴(kuò)展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。在多維的空間之外，還有一維的時(shí)間鏈，把生活穿連起來。“SOLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行?？臻g共享互動(dòng)：室內(nèi)空中共享花園與戶外小區(qū)人性環(huán)境互動(dòng)。有較獨(dú)立的開放式廚房和餐桌，生活方便，舒適。超大落地玻璃窗和出挑60公分的實(shí)用型開敞花架，方便、豁達(dá)、適用。你也可以從公寓大堂取了信件再上樓，也可以用磁卡從邊門悄悄地上樓，沒有人知道你回來了。訴求口號(hào)：讓今天的決策兌現(xiàn)未來的支票——“獨(dú)立、前衛(wèi)、時(shí)尚、節(jié)奏、交流”“寧靜都市、生態(tài)SOLO”◆產(chǎn)品定位二：小戶型OFFICEOFFICE,時(shí)下流行的小戶型寫字樓，可以說是寫字樓市場(chǎng)上的一匹黑馬和常青樹，其市場(chǎng)容量似乎無法準(zhǔn)確判斷，這不僅與時(shí)下上海市場(chǎng)寫字樓的一路高歌猛進(jìn)有關(guān)，更因?yàn)橄喈?dāng)時(shí)間以來，市場(chǎng)對(duì)其總是倍加追捧，也似乎總是來者不拒，當(dāng)然，不同地段、不同品質(zhì)的小戶型寫字樓的市場(chǎng)反應(yīng)是各有千秋的。這也是我們項(xiàng)目所面臨的最大抗性，應(yīng)該清醒地看到其作為辦公產(chǎn)品所面臨的現(xiàn)實(shí)而客觀的風(fēng)險(xiǎn)。戶外露天空地禁止停放任何機(jī)動(dòng)車輛（包括外來出租車）。契合上述群體的消費(fèi)特征及要求獨(dú)立的生活態(tài)度以及沖動(dòng)，迎合他們的消費(fèi)幾心理需求，用獨(dú)到的筆觸真正感動(dòng)他們：獨(dú)立空間——交流空間——時(shí)間鏈接——新的生活態(tài)度年輕（包括心理年輕）+ 受過良好的教育 + 有自己喜歡的工作對(duì)未來充滿自信+追求生活品質(zhì)和品位+喜歡運(yùn)動(dòng)、社交或個(gè)性強(qiáng)他們擁有他們自己想要的獨(dú)到的生活，同時(shí)他們也希望擁有和他們同樣獨(dú)到的鄰居。 “橙市密碼”案名不僅與眾不同，讓人過目難忘，而且朗朗上口；同時(shí)，無論是在OFFICE領(lǐng)域，還是SOLO，還是一種混合體均能貼切地應(yīng)用。首先，我們知道，我們項(xiàng)目處的版快是位于大五角場(chǎng)板塊，而五角場(chǎng)地區(qū)是楊浦區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的城市副中心，其將面臨重大的發(fā)展機(jī)遇和升值前景，同樣，區(qū)域內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在獲得空前機(jī)遇的同時(shí)，也面臨周邊眾多競(jìng)爭對(duì)手的挑戰(zhàn)。 推廣及媒體策略根據(jù)本案的物業(yè)特性、及目標(biāo)客戶對(duì)象的分布、完化層次、年齡特點(diǎn)等，在廣告推廣和媒體選擇時(shí)應(yīng)該有所側(cè)重，采取報(bào)紙平面廣告投放和長效媒體相結(jié)合，多種廣告投放方式和傳媒手段為輔助的方式。在初期，版面推薦至少半版的版面模式，在不同媒體集中曝光；每周曝光時(shí)間原則上選在星期35個(gè)星期，達(dá)到在強(qiáng)銷期內(nèi)每周都從媒體能了解本案。我們可以制造的優(yōu)勢(shì)是：◆強(qiáng)化自然、健康、綠色，制造都市原生態(tài)OFFICE（0R SOLO）、◆制造共享空間達(dá)到人與人、人與自然互動(dòng)◆拒絕同質(zhì)化，通過空中綠色健康共享空間與戶外共享空間，樹立滬上新的健康商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)◆通過新材料、新技術(shù)、新的概念重樹時(shí)尚、節(jié)能、科學(xué)的大旗。途徑四：間接拜訪客戶一般是郵政廣告、或其他直郵方式讓客戶獲取我們信息的手段。七、本項(xiàng)目有效客戶通路分析在決定樓盤具體行銷方案的時(shí)候，為了做有針對(duì)性的推廣，必須對(duì)其有效的受眾特性和接受渠道做細(xì)致的分析，以確保推廣的效果能落到實(shí)處。在其他的媒體的投放上，多為長期貫穿銷售的全過程的傳播手段，如：戶外形象廣告牌、路旗、橫幅、引導(dǎo)旗、網(wǎng)絡(luò)媒體運(yùn)用不同的媒體手段使消費(fèi)群體能從各種渠道了解本案，彌補(bǔ)了單一平面媒體的局限性，加強(qiáng)他們的直觀了解，“感性誘導(dǎo)”與“性訴求”結(jié)合使用，交互滲透。雜志類主要以專業(yè)類及針對(duì)性較強(qiáng)的雜志為主，如：上海樓市、生活速遞。但這并不意味著我們沒有自己的優(yōu)勢(shì)，事實(shí)上：我們可以制造、發(fā)掘、放大我們的特點(diǎn)或者說優(yōu)勢(shì)。“曼”在英文中譯作“graceful”，意為“優(yōu)雅”、“優(yōu)美”；“頓”在英文中譯作“tan”，意為棕褐色、茶色。同時(shí)，作為這類可以稱為是典型的“階段性住宅”，這也決定了其將成為最具投資價(jià)值的物業(yè)。4：高度關(guān)注室內(nèi)健康、綠色共享互動(dòng)平臺(tái)的建設(shè)，以不同樓層間空中綠色共享互動(dòng)平臺(tái)為主軸、通透、能與外界自然呼應(yīng)的墻體建材為依托構(gòu)建表里如一的綠色空間。這樣，將會(huì)給居住者帶來前所未有的視覺享受和心理愉悅，大大減低目前我們產(chǎn)品的地域抗性。小戶型純辦公配置建議考慮到購買小戶型辦公的業(yè)主都是公司事業(yè)剛起步階段或是一些小型的公司機(jī)構(gòu)，本司建議：不僅在公共部分要做到小而體面，密而齊全，在內(nèi)部軟配置上更要讓消費(fèi)者感到實(shí)惠，齊全，周到，人性的辦公氛圍?？赏顿Y性訴求：因?yàn)槭菍?0多歲的年輕人量身定做，這類小戶型可以稱為是典型的“階段性住宅”。優(yōu)勢(shì)：根據(jù)以上建議可以從產(chǎn)品上有所突破，面積又能很好的控制在5085平方米左右，房型比： 50—70平方米應(yīng)不低于總戶數(shù)的80%，70—85平方米的在15%左右。適用于對(duì)陽光要求較高或家辦公的業(yè)主空間方正，利用率高。工作區(qū)與休息區(qū)的模糊分隔：既然你是一個(gè)工作狂，你又有什么必要將你的床和你的電腦桌分在兩個(gè)房間呢？工作累了順勢(shì)躺在工作臺(tái)旁邊的床上休息一刻鐘不是很好嗎？預(yù)留洗衣機(jī)位：若不能接受租用自助洗衣房，而仍然會(huì)自購洗衣機(jī)放置于房間內(nèi)。SOLO戶型的特征： SOLO戶型中臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。堵車、再堵車，浪費(fèi)時(shí)間等于縮短生命，所以建議新新人類們?cè)谶x擇時(shí)尚小家時(shí)要特別考慮位置：不堵車的交通。無休止的加班。充分了解青春的需要，做出他們想要卻沒說出來的房子，就等于抓住了新新人類的脈搏。定位依據(jù)及來源： 本案的現(xiàn)實(shí)狀況是一改造項(xiàng)目重新規(guī)劃，只能以改動(dòng)與細(xì)部配置的投入為主。威脅◆與我們產(chǎn)品不遠(yuǎn)的、位于淞滬路—政立路的創(chuàng)智天地的產(chǎn)品有相當(dāng)部分產(chǎn) 品與我們重疊，將形成直接的競(jìng)爭事態(tài)?！?世界小學(xué)、體育學(xué)院等學(xué)區(qū)近在咫尺。地段位置：五角場(chǎng)四平路物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上海富慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價(jià)格（出售）：不祥 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：4A戶型面積：不祥 建筑面積：不祥銷售情況：尚未開盤（目前工程進(jìn)度：在做地下基礎(chǔ)工程）滬東財(cái)富大廈地段位置：國權(quán)路（近黃興路） 物業(yè)類型：5星酒店、5 A寫子樓、商場(chǎng)、住宅樓開發(fā)商：上海穩(wěn)健集團(tuán) 價(jià)格（出售）：不詳裝修狀況：不詳 建筑面積：總建面15萬平方米銷售情況：明年才開始銷售（目前在建）平盛大廈地段位置：凇滬路98號(hào)物業(yè)類型：寫字樓價(jià)格（出售）：同均價(jià)11495元/平方米裝修狀況：不詳建筑面積：****銷售情況：共57套，目前僅售10套。中環(huán)國際、滬東金融廣場(chǎng)、萬達(dá)國際廣場(chǎng)等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開始啟動(dòng)總建面超過100萬平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場(chǎng)中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢(shì)。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價(jià)格段為1100015000元/㎡。隨著近年來?xiàng)钇州^大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個(gè)楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識(shí)型”楊浦工程的啟動(dòng)、五角場(chǎng)城市副中心的建設(shè)將有力的推動(dòng)區(qū)域高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供契機(jī)?！　钇謪^(qū)為上海市人口聚集的傳統(tǒng)老城區(qū)，楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，同時(shí)前幾年相對(duì)于其他區(qū)而言，楊浦的發(fā)展速度相對(duì)滯后，曾經(jīng)是“老舊、落后”的代名詞?！　t2006年普通住宅實(shí)際購房年需求預(yù)計(jì)為:(改善型購普通住宅＋外來人口購普通住宅)＋結(jié)婚購普通住宅＋拆遷型購普通住宅＋投資型購普通住宅20%=(811＋360)＋392＋127＋103520%≈1700萬平方米。則,結(jié)婚購房面積可以預(yù)測(cè)為:80%80=392萬平方米?！　、投資購房:我們認(rèn)為投資性購買住宅的比例占2004年商品房總成交面積的30%左右,即:345030%=1035萬平方米?！　∪绻》啃枨竽鼙挥行Ъぐl(fā)的話,2006年的市場(chǎng)成交情況將在2005年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。投資商業(yè)市場(chǎng)的外資除一些中小投資者外，基本上是跨國零售巨頭。在陸家嘴，由于匯亞大廈和花旗集團(tuán)大廈建成入市并開始入駐租戶，%。在人民廣場(chǎng)區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場(chǎng)緊張局面得到了暫時(shí)的緩解，%。上海商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度決定了商業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)容。今年一季度上海甲級(jí)辦公樓的整體吸納量明顯加速。2004年更是實(shí)現(xiàn)了大副的增長，相對(duì)而言，2005年的增副、價(jià)格有了一定程度的回落，仍在比較正常的氛圍內(nèi)，增速高于其他各類投資主體。房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯。上海商用地產(chǎn)場(chǎng)市場(chǎng)概況據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，隨著國內(nèi)外資本源源不斷的匯集，上海國際化大都市的地位已逐步確立，加之2010年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，自從去年以來，上海的辦公樓、酒店式公寓、高檔住宅等的市場(chǎng)需求量一路走高、租金也水漲船高，漲幅已達(dá)亞洲第一、全球第三。另外，隨著外資的大量進(jìn)入，外資的駐滬機(jī)構(gòu)和代表處的數(shù)量會(huì)大幅增加，其市場(chǎng)需求量也會(huì)明顯放大。在上海的幾個(gè)大型商務(wù)圈中，南京西路和淮海路區(qū)域的剩余供應(yīng)仍然最為緊張，% 和 %。 　　 上海租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，%，%。由此可見其對(duì)于商鋪的需求仍會(huì)增加。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求到底有多少呢?　　要判斷未來一年的普通住宅需求,首先需要對(duì)2005年之前的住宅購房需求進(jìn)行分析,在此基礎(chǔ)上判斷2006年的普通住宅購房需求。那么,在一年內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求到底有多少呢?　　我們認(rèn)為： 2005年之前的住宅購房需求主要有以下幾個(gè)方面:投資購房、拆遷購房、結(jié)婚購房、外來人口定居購房、改善型購房?！　、結(jié)婚購房:根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上海最近5年的結(jié)婚人數(shù)分別為:、,取其算術(shù)平均值為:,假設(shè)其中80%需購婚房,婚房面積為80平方米，但也有一部分結(jié)婚購房需求會(huì)轉(zhuǎn)向二手住宅,?！　∮捎诟纳菩唾彿亢屯鈦砣丝谫彿吭诖酥坝幸欢ǔ潭鹊耐钢?；結(jié)婚購房和拆遷型購房屬于剛性需求,雖然在目前可以延遲購房,但在未來會(huì)