【正文】 理打下好的基礎(chǔ)，減少許多不必要的糾紛矛盾的出現(xiàn)。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚 6 時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。嚴(yán)禁在監(jiān)控中心吸煙。 ?? 3．《監(jiān) 控 員 職 責(zé) 》 一、監(jiān)控員應(yīng)按時(shí)上下班，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺(jué)，不得擅離崗位。 (指家私電器、裝修材料等 ),必須要有業(yè)主親自陪同方可搬離出區(qū) ,并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、業(yè)主住址、業(yè)主卡號(hào)碼等以便日后查核 ,如業(yè)主確實(shí)無(wú)法陪同 ,必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主卡號(hào)碼、身份證號(hào)碼以及委托人姓名、身份證號(hào)碼 ,并簽名確認(rèn)同意方 54 / 82 可將物品搬出。 ,當(dāng)管理公司發(fā)覺(jué)持證人對(duì)園內(nèi)管理工作造成不便或引致其他問(wèn)題發(fā)生時(shí) ,管理公司有權(quán)隨時(shí)撤銷。 “ 住戶卡 ” 只限業(yè)主的直系親屬 (配偶、父母、子女 )辦理 ,可帶消費(fèi)功能 (詳細(xì)請(qǐng)參閱《 花園業(yè)主會(huì)員卡章程》及《 花園住戶卡章程》 )。立即將傷者送往醫(yī)院，檢查治療；詳細(xì)記錄現(xiàn)場(chǎng)情況，保 存好現(xiàn)場(chǎng)錄 52 / 82 像；抓緊清潔大堂、電梯和樓道，然后噴灑空氣清新劑；想辦法聯(lián)系業(yè)主，請(qǐng)其來(lái)管理處商討善后處理事宜。 處理突發(fā)事件，要按照崗位職責(zé)的要求，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗(yàn)傷、治療。 （ 5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時(shí)處理，采取臨時(shí)性措施，又要作好記錄，及時(shí)報(bào)告，督促有關(guān)部門予以整改和落實(shí)。 （ 4）對(duì)要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機(jī)房、鍋爐房，倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、電話 49 / 82 機(jī)房、布件間運(yùn)轉(zhuǎn)情況、安全裝置、門鎖等。然后確定路線，可分三路。 11．及時(shí)督促檢查各部門對(duì) “ 誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé) ” 責(zé)任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級(jí)責(zé)任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實(shí)。 4． “ 四防 ” （ 防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查 “ 四防 ” 設(shè)施，增強(qiáng)全員的安全意識(shí)和法制觀念。 （ 6）保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。 （ 3）對(duì)公司員工開展安全教育，進(jìn)行安全工作程序及技術(shù)的訓(xùn)練 。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《保安部運(yùn)作程序》 概 述 安全是公司各種服務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務(wù)活動(dòng)才能得以開展，并確保其質(zhì)量。因此法律界人士認(rèn)為在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，只有在有過(guò)錯(cuò)的情況下物業(yè)管理公司 44 / 82 才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與己不利的法律后果。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。如圖 介紹： 圖 41 / 82 、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì) 客戶應(yīng)收 款統(tǒng)計(jì)表 。 、對(duì)賬單 25 / 82 第四章 財(cái)務(wù)管理 26 / 82 、收入單 27 / 82 、銷售收款 28 / 82 、支出單 、財(cái)務(wù)單據(jù)查找 29 / 82 第五章 系統(tǒng)管理 、產(chǎn)品資料 30 / 82 、客戶資料 31 / 82 、職員資料 32 / 82 、權(quán)限資料 33 / 82 、財(cái)務(wù)設(shè)置 34 / 82 、輔助設(shè)置 35 / 82 、操作 日志 36 / 82 、文檔管理 第六章 統(tǒng)計(jì)報(bào)表 、 客戶統(tǒng)計(jì) 客戶銷售匯總 表 。 圖 預(yù)覽模式 ，目前 系統(tǒng)中 自帶 50 多種送貨單 格式供 您 選擇 。如下圖 ： 點(diǎn)擊此處進(jìn)入銷售訂單 20 / 82 圖 在編輯送貨單的過(guò)程中客戶名稱、送貨日期字段是必填項(xiàng)，其它的都可以根據(jù)具體情況選填．將上面文本框中選寫完后．用鼠標(biāo)點(diǎn)擊列表的第一行格子．即可以錄入或候選之前己錄入的物料．見下圖 : 圖 圖 修改送貨單： 修改送貨單和新增大同小異，只是新增時(shí)送貨單號(hào)由系統(tǒng)自動(dòng)生成。 17 / 82 圖 預(yù)覽模式 ，目前 系統(tǒng)中 自帶 多種銷售訂單 格式供 您 選擇 。如下圖 ： 圖 在編輯銷售訂單的過(guò)程中客戶名稱是必填項(xiàng)，其它的都可以根據(jù)具體情況選填．將上面文本框中選寫完 15 / 82 后．用鼠標(biāo)點(diǎn)擊列表的第一行格子．即可以錄入或候選之前己錄入的物料．見下圖 : 圖 圖 需要說(shuō)明的是：表格中的拼音編碼、產(chǎn)品名稱、規(guī)格、單位是可以下拉選擇 ，數(shù)據(jù)都來(lái)源于數(shù)據(jù)庫(kù)里面的產(chǎn)品資料。 d、 在每次關(guān) 閉退出的時(shí)候，軟件自動(dòng)備份數(shù)據(jù)。 如圖 溫馨提示：右上角的圖片可以設(shè)置為自己公司的 logo，效果對(duì)比【圖 】和【圖 】 圖 、設(shè)置密碼 如果 您需要為自己設(shè)置登錄密碼，請(qǐng)點(diǎn)擊右上角系統(tǒng)設(shè)置區(qū)的“修改密碼”。 直接點(diǎn)擊 “ 登錄 ” 。如果不需要默認(rèn)客戶，清空這個(gè)框就可以了。 9 / 82 圖 3. 其他參數(shù) a、數(shù)據(jù)精度：主要是控制單據(jù)中數(shù)量、單價(jià)、金額、重量的小數(shù)位的顯示。（建議使用作廢功能） 保存銷售訂單（快捷鍵 F3）： 在錄入完一張銷售訂單 后系統(tǒng)檢測(cè)后會(huì)保存。 以備不方便用電腦開單的時(shí)候用手寫使用。（建議使用作廢功能） 保存 送貨單 （快捷鍵 F3）： 在錄入完一張 送貨單 后系統(tǒng)檢測(cè)后會(huì)保存，并且可由您設(shè)置是否保存以下索引供下次使用： 作廢銷售訂單 將該張銷售訂單作廢。 以備不方便用電腦開 單的時(shí)候用手寫使用。如圖 介紹： 圖 業(yè)務(wù)員銷售 匯總 表 。如圖 介紹： 42 / 82 圖 產(chǎn)品銷售 ABC 分析表 （數(shù)量分析） 。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)性質(zhì)應(yīng)加以明確，是僅僅對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的管理，還是負(fù)有保護(hù)業(yè)主 人身財(cái)產(chǎn)安全之責(zé)；其次，什么樣的服務(wù)就應(yīng)當(dāng)獲得什么樣的報(bào)酬，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。因此，在物業(yè)管理實(shí)踐中，安全管理就顯得極為重要。根據(jù)實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。 （ 5）執(zhí)行日常的安全任務(wù)，對(duì)公司的前臺(tái)各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進(jìn)行巡邏及保持監(jiān)視。 2．負(fù)責(zé)維持公司內(nèi)部秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助、配合國(guó)家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。 8．負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。 16．完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 （三）日常巡邏路線 （ 1）對(duì)公司外圍的巡邏：確保停車場(chǎng)秩序，維護(hù)車流安全，維持高峰時(shí)沿街交通秩序。 （ 2）根據(jù)工作要求，按規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，作好巡邏記錄和到位點(diǎn)簽到記錄。 2．找尋目擊人、報(bào)告人和在場(chǎng)公司服務(wù)人員做好詢問(wèn)筆錄。 [案例分析 ] 這是物業(yè)管理中較為典型的突發(fā)事件，對(duì)這類事件的處理，首要的是保持冷靜，弄清事情真相，千 萬(wàn)不要妄下斷論，一旦造成誤解或在錯(cuò)誤判斷引導(dǎo)下去處理問(wèn)題，就會(huì)給工作帶來(lái)難以彌補(bǔ)的損失。接著他馬上通知巡邏保安員并報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)，且繼續(xù)密切監(jiān)視顯示器中的變化。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1． 花園業(yè)主手冊(cè) （節(jié)選） 敬請(qǐng)各業(yè)主和住戶認(rèn)真閱讀下列條款 ,并自覺(jué)遵守 。 “ 花園傭人出入卡 ”, 辦卡時(shí)必須帶備彩色一寸相片兩張和身份證明文件復(fù)印件 ,并交納 25元的工本費(fèi)和按金。 ,以防竊賊有機(jī)可乘。 如因上述情況而產(chǎn)生訴訟、索賠 ,亦應(yīng)由該業(yè) 主 /用戶負(fù)責(zé)。監(jiān)控室禁止無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，其他部門確因工作需要來(lái)監(jiān)控室的人員也應(yīng)作好登記。四人手提工具，旁若無(wú)人似地徑直朝大堂閘門闖去。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動(dòng)。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業(yè)主說(shuō)明情況。 4．協(xié)助維修隊(duì)加強(qiáng)對(duì)外來(lái)施工隊(duì)伍的管理。 (按每戶 20 元計(jì)收 )。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s來(lái)的周圍鄰居和物業(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。 物業(yè)管理公司痛定思痛，大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。 第六條 居民委員會(huì)負(fù)責(zé)高層居民住宅樓的日常防火工作。 第十四條 本規(guī)則所稱以下、以下，均含本數(shù)。 （ 5）報(bào)警地點(diǎn)在商場(chǎng)獨(dú)立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人，留守現(xiàn)場(chǎng)觀察，等待當(dāng)值主管和商場(chǎng)當(dāng)值負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。 2．消防監(jiān)控中 心當(dāng)值保安員收到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后： （ 1）即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管； （ 2）聯(lián)絡(luò)保安部主管，報(bào)告情況； （ 3）密切監(jiān)視報(bào)警地點(diǎn)情況。 3．救護(hù)疏散組接到指揮部指令后： （ 1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層 69 / 82 的用戶； （ 2）引導(dǎo)著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏； （ 3）引導(dǎo)用戶從消防走火梯疏散到首層，無(wú)法 從消防走火梯疏散到首層時(shí)，引導(dǎo)用戶疏散到天臺(tái)上風(fēng)處等待營(yíng)救，并組織水槍掩護(hù)； （ 4）醫(yī)療救護(hù)小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點(diǎn)。 5．發(fā)現(xiàn)火警信號(hào)或接到火警報(bào)告，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)火情，應(yīng)立即組織人員撲救，同時(shí)將 火勢(shì)情況、地點(diǎn)報(bào)告保安部主管和總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否向公安消防部門報(bào)警。 2．采用電話報(bào)警時(shí)，請(qǐng)打火警電話 “119” ，報(bào)警時(shí)講話聲音要清楚，要說(shuō)明起火地點(diǎn)，物質(zhì)燃燒種類，是否有人被圍困，火勢(shì)的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報(bào)自己的姓名和部門，之后注意傾聽對(duì)方是否有補(bǔ)充詢問(wèn)，并做認(rèn)真回答，得到允許后方可掛斷報(bào)警電話。 [案例分析 ] 本案例爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是 “ 停車位有償使用合同關(guān)系 ” 還是 “ 保管合同關(guān)系 ” 。 [相關(guān)法規(guī)政策 ] 1．《停車場(chǎng)管理規(guī)定》 1．小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜 24 小時(shí)值班制度，由保安值班員負(fù)責(zé)管理。 9．管理人員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核對(duì)停車場(chǎng)車輛與登記記錄相符，并簽 73 / 82 字交接。 大廈內(nèi)所有客戶的機(jī)動(dòng)車輛必須在保安部登記備案。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員或可疑人員到車庫(kù)時(shí) ,保安崗應(yīng)按如下程序進(jìn)行處理。 留意進(jìn)入大廈車場(chǎng) 的車輛情況 ,對(duì)帶有危險(xiǎn)品車輛 ,禁止進(jìn)入車場(chǎng)。 客戶需存放自行車時(shí) ,到保 安部領(lǐng)取自行車牌 ,保安內(nèi)勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄 ,并收取押金 10 元。 保安部經(jīng)理。 ,保安崗應(yīng)急時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問(wèn) ,同時(shí)用對(duì)講機(jī)通知交通班長(zhǎng) ,由其他警隊(duì)人員及時(shí)巡視檢查停車所有車輛 ,有 無(wú)丟標(biāo)志 ,車輛有無(wú)損傷 ,車門 、車窗、后備箱有無(wú)撬痕 .如未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 , 可把可疑人員放行。 每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況 ,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主。 2．《車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn) 》 1. 道路線型、斷面與整個(gè)住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調(diào)； 2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處； 3. 外來(lái)車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入轄區(qū)； 4. 進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車輛，均服從物業(yè)公司管理； 5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或 噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)胼爡^(qū)； 6. 駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車輛均需減速，時(shí)速不超過(guò) 15 公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車、警車、救火車除外） ； 7. 轄區(qū)內(nèi)所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車； 8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到； 9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號(hào)、房號(hào)、車位； 10. 車輛管理員隨時(shí)巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)， 10 分鐘內(nèi)通知車主； 11. 停車場(chǎng)內(nèi)無(wú)貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象； 12. 停車場(chǎng)內(nèi)地面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物； 13. 停車場(chǎng)道路平整無(wú)坑、無(wú)尖銳物、無(wú)金屬釘狀物； 14. 停車場(chǎng)內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且 消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率 100%； 74 / 82 15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過(guò) 2%，丟失事故發(fā)生率為 0%； 16. 地下停車場(chǎng)光線明亮，能見度高，目測(cè)距離 50 米以上； 17. 臨時(shí)停放車輛收費(fèi)率 100%； 18. 每車位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率 100%； 19. 外來(lái)進(jìn)出車輛有登記，完成率 100%，準(zhǔn)確率 100%。 3．車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。 本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種 “ 停車位有償使用合同關(guān)系，這在寫有 “ 本大廈停車場(chǎng)只提供車輛的場(chǎng)地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！ ” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實(shí)上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因?yàn)橥＼囍刃蛟斐傻?，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不