【正文】 理打下好的基礎，減少許多不必要的糾紛矛盾的出現(xiàn)。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚 6 時后應停止裝修，請予合作和諒解。嚴禁在監(jiān)控中心吸煙。 ?? 3．《監(jiān) 控 員 職 責 》 一、監(jiān)控員應按時上下班，當值時不準睡覺，不得擅離崗位。 (指家私電器、裝修材料等 ),必須要有業(yè)主親自陪同方可搬離出區(qū) ,并配合保安員記錄有關物品數(shù)量、名稱、業(yè)主住址、業(yè)主卡號碼等以便日后查核 ,如業(yè)主確實無法陪同 ,必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主卡號碼、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼 ,并簽名確認同意方 54 / 82 可將物品搬出。 ,當管理公司發(fā)覺持證人對園內(nèi)管理工作造成不便或引致其他問題發(fā)生時 ,管理公司有權隨時撤銷。 “ 住戶卡 ” 只限業(yè)主的直系親屬 (配偶、父母、子女 )辦理 ,可帶消費功能 (詳細請參閱《 花園業(yè)主會員卡章程》及《 花園住戶卡章程》 )。立即將傷者送往醫(yī)院，檢查治療；詳細記錄現(xiàn)場情況，保 存好現(xiàn)場錄 52 / 82 像；抓緊清潔大堂、電梯和樓道，然后噴灑空氣清新劑；想辦法聯(lián)系業(yè)主，請其來管理處商討善后處理事宜。 處理突發(fā)事件，要按照崗位職責的要求，迅速報告有關領導。 5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗傷、治療。 （ 5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時處理，采取臨時性措施，又要作好記錄，及時報告，督促有關部門予以整改和落實。 （ 4）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話 49 / 82 機房、布件間運轉情況、安全裝置、門鎖等。然后確定路線，可分三路。 11．及時督促檢查各部門對 “ 誰主管，誰負責 ” 責任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實。 4． “ 四防 ” （ 防火、防盜、防破壞、防治安災害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查 “ 四防 ” 設施，增強全員的安全意識和法制觀念。 （ 6）保存有關公司安全工作的完整記錄和檔案。 （ 3）對公司員工開展安全教育，進行安全工作程序及技術的訓練 。 [相關法規(guī)制度 ] 1．《保安部運作程序》 概 述 安全是公司各種服務活動的基礎，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務活動才能得以開展，并確保其質量。因此法律界人士認為在物業(yè)服務合同中應明確物業(yè)管理公司的權利義務，只有在有過錯的情況下物業(yè)管理公司 44 / 82 才應當承擔與己不利的法律后果。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。如圖 介紹： 圖 41 / 82 、財務統(tǒng)計 客戶應收 款統(tǒng)計表 。 、對賬單 25 / 82 第四章 財務管理 26 / 82 、收入單 27 / 82 、銷售收款 28 / 82 、支出單 、財務單據(jù)查找 29 / 82 第五章 系統(tǒng)管理 、產(chǎn)品資料 30 / 82 、客戶資料 31 / 82 、職員資料 32 / 82 、權限資料 33 / 82 、財務設置 34 / 82 、輔助設置 35 / 82 、操作 日志 36 / 82 、文檔管理 第六章 統(tǒng)計報表 、 客戶統(tǒng)計 客戶銷售匯總 表 。 圖 預覽模式 ，目前 系統(tǒng)中 自帶 50 多種送貨單 格式供 您 選擇 。如下圖 ： 點擊此處進入銷售訂單 20 / 82 圖 在編輯送貨單的過程中客戶名稱、送貨日期字段是必填項，其它的都可以根據(jù)具體情況選填．將上面文本框中選寫完后．用鼠標點擊列表的第一行格子．即可以錄入或候選之前己錄入的物料．見下圖 : 圖 圖 修改送貨單： 修改送貨單和新增大同小異，只是新增時送貨單號由系統(tǒng)自動生成。 17 / 82 圖 預覽模式 ，目前 系統(tǒng)中 自帶 多種銷售訂單 格式供 您 選擇 。如下圖 ： 圖 在編輯銷售訂單的過程中客戶名稱是必填項，其它的都可以根據(jù)具體情況選填．將上面文本框中選寫完 15 / 82 后．用鼠標點擊列表的第一行格子．即可以錄入或候選之前己錄入的物料．見下圖 : 圖 圖 需要說明的是：表格中的拼音編碼、產(chǎn)品名稱、規(guī)格、單位是可以下拉選擇 ，數(shù)據(jù)都來源于數(shù)據(jù)庫里面的產(chǎn)品資料。 d、 在每次關 閉退出的時候，軟件自動備份數(shù)據(jù)。 如圖 溫馨提示：右上角的圖片可以設置為自己公司的 logo，效果對比【圖 】和【圖 】 圖 、設置密碼 如果 您需要為自己設置登錄密碼，請點擊右上角系統(tǒng)設置區(qū)的“修改密碼”。 直接點擊 “ 登錄 ” 。如果不需要默認客戶，清空這個框就可以了。 9 / 82 圖 3. 其他參數(shù) a、數(shù)據(jù)精度：主要是控制單據(jù)中數(shù)量、單價、金額、重量的小數(shù)位的顯示。（建議使用作廢功能） 保存銷售訂單（快捷鍵 F3）： 在錄入完一張銷售訂單 后系統(tǒng)檢測后會保存。 以備不方便用電腦開單的時候用手寫使用。（建議使用作廢功能） 保存 送貨單 （快捷鍵 F3）： 在錄入完一張 送貨單 后系統(tǒng)檢測后會保存，并且可由您設置是否保存以下索引供下次使用： 作廢銷售訂單 將該張銷售訂單作廢。 以備不方便用電腦開 單的時候用手寫使用。如圖 介紹： 圖 業(yè)務員銷售 匯總 表 。如圖 介紹： 42 / 82 圖 產(chǎn)品銷售 ABC 分析表 （數(shù)量分析） 。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務性質應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業(yè)主 人身財產(chǎn)安全之責；其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權利義務應當對等。因此，在物業(yè)管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。根據(jù)實施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關公司安全的政策、程序等方面的建議。 （ 5）執(zhí)行日常的安全任務，對公司的前臺各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進行巡邏及保持監(jiān)視。 2．負責維持公司內(nèi)部秩序，預防和查處治安事故，協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。 8．負責制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。 16．完成上級交辦的其他任務。 （三）日常巡邏路線 （ 1）對公司外圍的巡邏：確保停車場秩序，維護車流安全，維持高峰時沿街交通秩序。 （ 2）根據(jù)工作要求，按規(guī)定路線和時間進行巡邏，作好巡邏記錄和到位點簽到記錄。 2．找尋目擊人、報告人和在場公司服務人員做好詢問筆錄。 [案例分析 ] 這是物業(yè)管理中較為典型的突發(fā)事件，對這類事件的處理，首要的是保持冷靜，弄清事情真相，千 萬不要妄下斷論，一旦造成誤解或在錯誤判斷引導下去處理問題，就會給工作帶來難以彌補的損失。接著他馬上通知巡邏保安員并報告管理處領導，且繼續(xù)密切監(jiān)視顯示器中的變化。 [相關法規(guī)制度 ] 1． 花園業(yè)主手冊 （節(jié)選） 敬請各業(yè)主和住戶認真閱讀下列條款 ,并自覺遵守 。 “ 花園傭人出入卡 ”, 辦卡時必須帶備彩色一寸相片兩張和身份證明文件復印件 ,并交納 25元的工本費和按金。 ,以防竊賊有機可乘。 如因上述情況而產(chǎn)生訴訟、索賠 ,亦應由該業(yè) 主 /用戶負責。監(jiān)控室禁止無關人員入內(nèi)，其他部門確因工作需要來監(jiān)控室的人員也應作好登記。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動。于是，保安員不再與裝修人員理論，而是馬上向業(yè)主說明情況。 4．協(xié)助維修隊加強對外來施工隊伍的管理。 (按每戶 20 元計收 )。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞訊趕來的周圍鄰居和物業(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時撲滅了火焰。 物業(yè)管理公司痛定思痛，大力落實各項消防措施，加強消防巡查。 第六條 居民委員會負責高層居民住宅樓的日常防火工作。 第十四條 本規(guī)則所稱以下、以下，均含本數(shù)。 （ 5）報警地點在商場獨立商鋪內(nèi)且已上鎖，即時報告當值主管和商場當值負責人，留守現(xiàn)場觀察，等待當值主管和商場當值負責人到場后決定是否破鎖進入檢查。 2．消防監(jiān)控中 心當值保安員收到現(xiàn)場報告后： （ 1）即時報告當值主管； （ 2）聯(lián)絡保安部主管，報告情況； （ 3）密切監(jiān)視報警地點情況。 3．救護疏散組接到指揮部指令后： （ 1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層 69 / 82 的用戶； （ 2）引導著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏； （ 3）引導用戶從消防走火梯疏散到首層，無法 從消防走火梯疏散到首層時，引導用戶疏散到天臺上風處等待營救，并組織水槍掩護； （ 4）醫(yī)療救護小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點。 5．發(fā)現(xiàn)火警信號或接到火警報告，立即趕赴現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)火情，應立即組織人員撲救，同時將 火勢情況、地點報告保安部主管和總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否向公安消防部門報警。 2．采用電話報警時，請打火警電話 “119” ，報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，物質燃燒種類，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，之后注意傾聽對方是否有補充詢問，并做認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。 [案例分析 ] 本案例爭論的焦點是物業(yè)管理公司提供停車位構成的是 “ 停車位有償使用合同關系 ” 還是 “ 保管合同關系 ” 。 [相關法規(guī)政策 ] 1．《停車場管理規(guī)定》 1．小區(qū)停車場實行日夜 24 小時值班制度，由保安值班員負責管理。 9．管理人員交接班時應辦理交接手續(xù)，核對停車場車輛與登記記錄相符，并簽 73 / 82 字交接。 大廈內(nèi)所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。 當發(fā)現(xiàn)無關人員或可疑人員到車庫時 ,保安崗應按如下程序進行處理。 留意進入大廈車場 的車輛情況 ,對帶有危險品車輛 ,禁止進入車場。 客戶需存放自行車時 ,到保 安部領取自行車牌 ,保安內(nèi)勤在《自行車牌發(fā)放登記表》上做好記錄 ,并收取押金 10 元。 保安部經(jīng)理。 ,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問 ,同時用對講機通知交通班長 ,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛 ,有 無丟標志 ,車輛有無損傷 ,車門 、車窗、后備箱有無撬痕 .如未發(fā)現(xiàn)問題 , 可把可疑人員放行。 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況 ,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主。 2．《車輛管理工作標準 》 1. 道路線型、斷面與整個住宅區(qū)建筑群體布置相協(xié)調； 2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處； 3. 外來車輛未經(jīng)許可，不可進入轄區(qū)； 4. 進入物業(yè)轄區(qū)內(nèi)車輛，均服從物業(yè)公司管理； 5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或 噸以上貨車，一律不準駛入轄區(qū)； 6. 駛入轄區(qū)內(nèi)車輛均需減速，時速不超過 15 公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護車、警車、救火車除外） ； 7. 轄區(qū)內(nèi)所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車； 8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到； 9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位； 10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時， 10 分鐘內(nèi)通知車主； 11. 停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象； 12. 停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物； 13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物； 14. 停車場內(nèi)有明顯禁煙標牌，且 消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率 100%； 74 / 82 15. 轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過 2%，丟失事故發(fā)生率為 0%； 16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離 50 米以上； 17. 臨時停放車輛收費率 100%； 18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率 100%； 19. 外來進出車輛有登記，完成率 100%，準確率 100%。 3．車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規(guī)定位置上停放整體、有序。 本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種 “ 停車位有償使用合同關系，這在寫有 “ 本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！ ” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的，所以物業(yè)管理公司提供停車服務不