【正文】 保安部經(jīng)理負責監(jiān)督、檢查。 4．《自行車樓的管理規(guī)定》 為保證自行車樓的安全秩序 ,保證車輛的擺放規(guī)范、合理 ,保證客戶存放車輛的安全、完好 ,特制定本規(guī)定。 夜間應(yīng)對停放在大廈停車場內(nèi)的車輛進行登記 ,以保證車輛的安全狀況。當發(fā)現(xiàn)可疑物品及車輛有損時 ,應(yīng)立即送交保安部進行處理 ,并進行事件的記錄。 ,應(yīng)立即扣留車輛 ,并及時通知班長和巡邏保安 ,機警地做好應(yīng)急準備 ,以防不法分子盜車行兇。 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為 ,若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻 ,并報告班長及時處理 ,避免交通意外事故發(fā)生。 停車場 (庫 )管理 停車場 (庫 )設(shè)保安崗 ,工作時間為停車場 8:0017:00,停車庫 7:3019:00。 3．《停車場 (庫 )管理規(guī)定》 確保停車場 (庫 )內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全 ,保證車場 (庫 )內(nèi)整齊有序。 8．管理人員值班期間應(yīng)認真負責，熱情服務(wù)，隨時察看車輛的情況，對車主的合理要求應(yīng)給予 滿足。 4．停放時應(yīng)與周圍車輛保持適當距離，鎖好車門后，調(diào)好防盜系統(tǒng)。但如果客戶仍固執(zhí)己見，要求物業(yè)管理公司提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用法律手段保護自己，準備好所需各類證據(jù)，到人民法院提請訴訟，主張人民法院保護自己的合法權(quán)益。如果物業(yè)管理公司停車場值班人員發(fā) 現(xiàn)有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報 72 / 82 警，應(yīng)是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。 71 / 82 5．切勿在火場附近區(qū)域高喊 “ 著火了 ” ，以免造成不必要的混亂， 6．引導(dǎo)火場附近的客人從安全通道 撤離，同時告訴客人不要使用電梯。 1．立即用火場附近的電話通知保安部，如附近無電話時， 可打火場附近的手動報警器完成報警工作。經(jīng)常檢查各部門有無火情隱患，并督促及時整改，杜絕不安全因素。 70 / 82 4．熟悉公司建筑布局結(jié)構(gòu)、建筑材料的特點、緊急情況時的疏散計劃與路紅、消防設(shè)備的配備和設(shè)置情況。 職務(wù)及職責范圍： 1．負責 制定公司防火安全條規(guī)，制定防火、疏散和滅火戰(zhàn)斗計劃。 3．迅速行動組接到指揮部指令后： （ 1）以最快速度到達現(xiàn)場，組織滅火； （ 2）關(guān)閉防火分區(qū)的防火門或卷閘； （ 3）安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢蔓延； （ 4）針對燃燒性質(zhì)不同采取相應(yīng)的滅火方法。 （ 1）將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)； （ 2）立即向上級報告； 68 / 82 （ 3）進入火災(zāi)緊急處理程序。 初期火警處理程序 1．發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該： （ 1）即時報告大廈消防監(jiān)控中心，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向等； （ 2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展； （ 3）可能情況下，關(guān)閉門窗以減緩火勢蔓延速度。 （ 1）經(jīng)到報警地點現(xiàn)場檢查，確認屬誤報，即時通知消防監(jiān)控中心當值保安員復(fù)位，若進入寫字樓單元內(nèi)、商鋪內(nèi)、停車場內(nèi)檢查，需向用戶解釋清楚，致 67 / 82 歉后方可 離開。 （ 4）報警地點在停車場內(nèi)，與停車場管理人員一 起進入報警地點檢查。 66 / 82 2．《保安部管理標準》（節(jié)選） 防報警信號處理程序 1．消防監(jiān)控中心當值保安員收到消防報警信號或電話報 警時： （ 1）用對講機通知巡樓保安員或管理員即時到現(xiàn)場核實； （ 2）即時向當值主管報告，講清報警地點； （ 3）將監(jiān)控鏡頭定在報警樓層監(jiān)視，并將情況及時向當值主管報告。 第十三條 凡違反本規(guī)則的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。 第八條 高層居民住宅樓的房產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃氣經(jīng)營單位，應(yīng)當指定有關(guān)機構(gòu)和人員配合街道辦事處、居民委員會進行防火管理工作、協(xié)助他們采取措施加強防火工作 第九條 樓內(nèi)消防設(shè)施和器材的維修、保養(yǎng)和更換由房屋產(chǎn)權(quán)單位負責，房屋產(chǎn)權(quán)不屬房產(chǎn)管理部門的，房屋產(chǎn) 權(quán)單位可委托房產(chǎn)管理部門代管代修，費用由房屋產(chǎn)權(quán)單位負擔。第五條 街道辦事處 組織管理轄區(qū)高層居民住宅樓的防火工作，其職責是： (一 )宣傳消防法律、法規(guī)、規(guī)章和防火安全知識； (二 )制訂防火制度； (三 )掌握轄區(qū)高層居民住宅樓的防火情況，并協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)措施； (四 )領(lǐng)導(dǎo)居民委員會開展經(jīng)常性的防火工作； 64 / 82 (五 )定期組織防火安全檢查； (六 )督促房產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃氣經(jīng)營等單位整改火險隱患； (七 )領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，指導(dǎo)居民進行補救初期火災(zāi)和安全疏散演練。 第二條 高層居民住宅樓的防火工作，本著自防自救的原則，依靠群眾，實行綜合治理。 消防部門處罰了小區(qū)物業(yè)主管人員，并要求物業(yè)管理公司限期整改消費隱患。 [案例分析 ] 消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財產(chǎn)安全，是物業(yè)管理公司各項管理中的重點工作，物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定配置 消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標志，并注意抓好以下工作：一是要加強消防設(shè)備設(shè)施及消防器材的配置，使用先進的消防安全系統(tǒng)；二是要加強消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使這些設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)；三是要加強轄區(qū)內(nèi)的消防巡查，重點檢查易出現(xiàn)隱患的區(qū)域或部位，巡查消防設(shè)備設(shè)施是否齊全完好；四是要加強消防宣傳，樹立 “ 群放群治 ” 的意識，樹立全民全員的消防安全意識；五是要做好火災(zāi)處置預(yù)案，定期組織學(xué)習(xí)消防演習(xí)，培訓(xùn)員工和用戶的火災(zāi)應(yīng)變處理能力。一天， 先生家因煙頭引起紙 簍內(nèi)紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開水源開關(guān)，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開噴槍開關(guān)，結(jié)果噴槍內(nèi)滴水未出。 五、鑰匙發(fā)放 。 （按每戶 1200 元計收）。 三、資料發(fā)放與保管 : （ 1）住戶手冊 （ 2）業(yè)主公約 （ 3）《 市住宅裝修管理規(guī)定》 （ 4） 花園室內(nèi)裝修管理規(guī)定 （ 5）用電管理規(guī)定 （ 6）安裝空調(diào)管理規(guī)定 (附空調(diào)平面示意圖 ) （ 7）收費項目一覽表 ： （ 1）業(yè)主公約，經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存 一份； （ 2）業(yè)主家庭情況登記表 ,即日填寫返回管理處； （ 3）裝修申請表 :業(yè)主申請裝修時填寫 ,并返原件給管理處存檔 。 3．負責對維修隊各有關(guān)施工現(xiàn)場安全工作的督促和檢查，要求其在施工過程中建立防火、防災(zāi)害事故的各項規(guī)章制度，并監(jiān)督其落實實施。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定》略） 2．《小區(qū)業(yè)主手冊 》 （略） 3．《保安部崗位職責》 （節(jié)選） 巡邏崗工作標準 1. 著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損； 2. 儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感； 3. 器械佩帶、物品配備齊全、整齊； 4. 白天巡邏園區(qū)不少于 6 次，樓內(nèi)不少于 8 次；夜間巡邏園區(qū)不間斷、樓內(nèi)不少于 6 次； 58 / 82 5. 認真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設(shè)施、設(shè)備及清潔衛(wèi)生情況應(yīng)及時處置并詳細記錄后上報； 6. 巡邏過程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動問好，若接到住戶投訴或建議，應(yīng)認真記錄及時上報； 7. 對重點區(qū)域和部位（如監(jiān)測死角、設(shè)備房）做重點監(jiān)測跟蹤和記錄工作； 8. 巡邏過程中，遇到可疑人員，可進行跟蹤、盤查直至帶回保安辦公室審訊； 9. 與保安辦公室及各樓門崗保持密切聯(lián)系，及時匯報相關(guān)情況； 10. 接客戶電話報案后， 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；遇 見住戶本人報案， 3 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場； 11. 熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； 12. 熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)； 13. 園區(qū)內(nèi)巡邏注意行走姿勢、姿態(tài)，且保持統(tǒng)一、一致，目視且形象感要好； 14. 遇緊急情況發(fā)生時，按《緊急事件處理程序》辦； 15. 下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求； 16. 按規(guī)定責任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈 S 型巡視。當裝修人員欲動手毆打說，聞訊的巡邏保安員和找到 15 樓 D 座的業(yè)主正巧一同趕到。業(yè)主辦理入住手續(xù)時，其辦理程序中也有對業(yè)主裝修管理的具體要求，而且此時還是進行這方面宣傳的最佳時機，宣傳的及時到位，就能夠得到業(yè)主的支持理解，為后面的裝修管理和安全管理打下好的基礎(chǔ)，減少許多不必要的糾紛矛盾的出現(xiàn)。物業(yè)管理公司對裝修人員出入小區(qū)的嚴格管理，有時候業(yè)主會認為很麻煩，就不給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如若放松對裝修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會認為物業(yè)管理公司的安全管理松懈，管理服務(wù)意識差。保安員堅持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚 6 時后應(yīng)停止裝修，請予合作和諒解。 [案例三 ] 業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦 一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。嚴禁在監(jiān)控中心吸煙。 四、監(jiān)控員在當班時不準做與工作無關(guān)的事，嚴守工作紀律。 ?? 3．《監(jiān) 控 員 職 責 》 一、監(jiān)控員應(yīng)按時上下班，當值時不準睡覺，不得擅離崗位。 /用戶應(yīng)對其受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者等行為 ,疏忽和錯誤向管理者及其他業(yè)主 /用戶負責。 (指家私電器、裝修材料等 ),必須要有業(yè)主親自陪同方可搬離出區(qū) ,并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、業(yè)主住址、業(yè)主卡號碼等以便日后查核 ,如業(yè)主確實無法陪同 ,必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主卡號碼、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼 ,并簽名確認同意方 54 / 82 可將物品搬出。 ,以免發(fā)生危險。 ,當管理公司發(fā)覺持證人對園內(nèi)管理工作造成不便或引致其他問題發(fā)生時 ,管理公司有權(quán)隨時撤銷。每個單位最多只可辦理三張 “ 臨時住戶卡 ”, 業(yè)主必須簽名同 53 / 82 意擔保辦卡人在園內(nèi)的一切行為和后果。 “ 住戶卡 ” 只限業(yè)主的直系親屬 (配偶、父母、子女 )辦理 ,可帶消費功能 (詳細請參閱《 花園業(yè)主會員卡章程》及《 花園住戶卡章程》 )。處理類似的突發(fā)事件，恐怕都要注意這幾條。立即將傷者送往醫(yī)院，檢查治療；詳細記錄現(xiàn)場情況，保 存好現(xiàn)場錄 52 / 82 像；抓緊清潔大堂、電梯和樓道，然后噴灑空氣清新劑；想辦法聯(lián)系業(yè)主，請其來管理處商討善后處理事宜。 [解決方法 ] 本案例值班人員能夠及時發(fā)現(xiàn)異常，說明其認真負責的工作責任心，而觀察如此之細，很大程度上得宜于監(jiān)控設(shè)備保持了良好的技術(shù)狀態(tài)，在就為在第一時間妥善地處理好問題搶得了先機。 處理突發(fā)事件，要按照崗位職責的要求，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。后經(jīng)查明：兩人是 51 / 82 層 座業(yè)主帶回來的朋友，業(yè)主臨時有事外出，兩人醉酒后打碎了樓道消防櫥窗，被玻璃劃傷。 5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗傷、治療。 （ 3）協(xié)助取證： 1．對被害人、當事人做好陳述筆錄。 （ 5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時處理，采取臨時性措施，又要作好記錄，及時報告，督促有關(guān)部門予以整改和落實。確保器材完好，接受領(lǐng)班工作安排，了解巡邏路線和當天工作要求。 （ 4）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話 49 / 82 機房、布件間運轉(zhuǎn)情況、安全裝置、門鎖等。夜班每組必須 2 人以上。然后確定路線，可分三路。 15．參加行政部召開的部門經(jīng) 理會議，定期向總經(jīng)理和領(lǐng)導(dǎo)匯報工作。 11．及時督促檢查各部門對 “ 誰主管，誰負責 ” 責任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實。 47 / 82 7．負責完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正和報告。 4． “ 四防 ” （ 防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查 “ 四防 ” 設(shè)施，增強全員的安全意識和法制觀念。 崗位職責： 1．負責制定公司的治安、消防年度、季度工作計劃，做好保安部年度預(yù)算報告。 （ 6）保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。通過定期或經(jīng)常的檢查，及時提出修理、更換或添置的要求。 （ 3）對公司員工開展安全教育，進行安全工作程序及技術(shù)的訓(xùn)練 。它代表公司經(jīng)營者來 45 / 82 督察及保證公司安全計劃的實施，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門的 安全工作，總體上保證公司賓客人身及財物的安全、公司員工人身及財物的安全和公司財產(chǎn)的安全，其主要職責為： （ 1）協(xié)助公司經(jīng)營者制定、實施和管理本公司的安全計劃。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《保安部運作程序》 概 述 安全是公司各種服務(wù)活動的基礎(chǔ)，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務(wù)活動才能得以開展，并確保其質(zhì)量。這是因為物業(yè)管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經(jīng)濟賠償，名利雙失。因此法律界人士認為在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，只有在有過錯的情況下物業(yè)管理公司 44