【正文】 以讀書、投資、旅游為目的的消費群體。這類型物業(yè)適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有就是政府的官員。 ◎經(jīng)濟型小區(qū)物業(yè)。受調(diào)查者的職業(yè)能反映出個人的收入狀況、以及一定的性格特征。 ■總得來說，沁縣的風景旅游資源是目前沁縣房地產(chǎn)業(yè)可以蓬勃發(fā)展的主要因素之一。這明顯地反映出受調(diào)查者針對項目有了非同一般物業(yè)的要求。因此，有必要增加對配套設(shè)施的投入。 ■選擇 150 ㎡以上 的占到 3%。是目前沁縣房地產(chǎn)的主力銷售戶型。 ◎ 商業(yè)中心， 范圍：老城區(qū)，以東風街為軸，呈帶狀分布， 東西以沁州路和紅旗街，南北以人民路及勝利路為界 。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以健身、娛樂等為主。 ■結(jié)合受調(diào)查者對商業(yè)投資價值的選擇，我們分析得出，沁縣商業(yè)仍在起步階段，目前，沒有有利的價位支撐。商業(yè)面積受其總價的影響，總的市場不會很大，隨著面積增加，商業(yè)在銷售上存在很大的難度，周期相對延長。 不利因素 中國最大管理資源中心 實施公關(guān)營銷，活動造勢 即通過舉辦系列性的主題活動，通過活動造勢來提升項目的含金量及附加值，采取大眾圈子的營銷策略。 ②使每種戶型均可采到很好的自然光，讓居者在家中享受自然。 ㈢ 項目存在的威脅 在漳河西岸建設(shè)的以公寓住宅、別墅為主的西苑小區(qū) 應對措施：搶時間，爭取早日上市 中國最大管理資源中心 城鎮(zhèn)與項目有距離感 應對措施：強調(diào)自己的風格與優(yōu)勢，培養(yǎng)消費者。 —— 只要不是特別突兀或怪異的創(chuàng)新，都能被沁縣市場所接受！ 。 主流型客戶群 ①沁縣政府各職能部門的中低層公務員； ②沁縣企事業(yè)單位中、高收入階層客戶群，比如通信部門（中國移動、中國聯(lián)通、中國電信）的客戶群體； ③沁縣人口變動形成的客戶群； ④沁縣眾多學校的干部、教授、教師‘ 輔助型客戶群 ①周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃沁縣安家的中低收入階層的客戶群； 中國最大管理資源中心 ②來沁縣供子女讀書的客戶群； ③其他客戶群。 戶型設(shè)計 ①主題半地下室 半地下室可根據(jù)主人的愛好和情趣布置成各樣的主題活動室。（等成投確定后排布） 電廣：通過當?shù)仉娨暸_采用滾動字幕。 ? 項目周邊在建項目（安高城市天地、華府駿苑、 國際花都）的商業(yè)規(guī)模較大，且業(yè)種業(yè)態(tài)齊全， 對項目威脅較大； ? 項目所處地段不是商圈規(guī)劃范圍之內(nèi)，新商圈的 營建存在較多可變因素，且需要一定的時間，對 項目的銷售速度威脅較大； ? 拆遷問題導致的部分土地交付時間不確定，對開 發(fā) 進度的威脅不可預測； ? 政務文化新區(qū)的商圈的逐步形成會分流項目的消 費人群，對項目未來的運營有一定威脅。從調(diào)查中，需要的大型商業(yè) 0% 3% 17% 9% 8% 58% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 桑拿 酒店 集貿(mào) 娛樂 商場 批發(fā) 中國最大管理資源中心 我們了解到，這部分人對商業(yè)面積的要 求其實是很模糊的。 功能：就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務，分流城內(nèi)商業(yè)中心、 次級 商業(yè)中心 的部分職能。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以購物中心、百貨商場、專業(yè)店、專賣店等為主。 ■總得來說，沁縣的住宅戶型是通過銷售技巧可 以引導的。 消費者承受單價分析 住宅單價選擇30%1%49%10%1% 1%0%10%20%30%40%50%60%1300元以下 1300元1400元1600元1700元1800元 ■受調(diào)查人群對目前沁縣的房地產(chǎn)市場都有一定程度了解，因此，這一組數(shù)據(jù)較為真實地反映了他們對住宅單價的承受能力。從調(diào)查中，我們了解到，這部分人對房屋總價的考慮較多。 中國最大管理資源中心 ■數(shù)據(jù)表明人們對交通的側(cè)重比占到 11%。 消費者購房看重因素研究 購房所看重的因素11%18%10%13%8%23%6% 2% 6%3%品牌社區(qū)規(guī)模交通戶型設(shè)計景觀配套設(shè)施升值潛力價格物業(yè)管理其他 ■消費者購房所看重的因素分析旨在為開發(fā)提供一定的側(cè)重點，在兼顧各要素的基礎(chǔ)上，某些特殊的要素往往能夠立刻抓住目標消費群。 受調(diào)查者職業(yè)狀況 0% 7% 2% 41% 6% 6% 6% 32% 企業(yè)管理 私營企業(yè)主 貿(mào)易 公民 教師 經(jīng)理 /領(lǐng) 導 公務員 事業(yè)單位 中國最大管理資源中心 被調(diào)查者的居住房型 ■本題旨在考察受調(diào)查者的居住房型，為后續(xù)的整體開發(fā)提供參考。這類型物 業(yè)一般面積不大、總價在 13 萬元以下、只有小量的配套設(shè)施，適合當?shù)氐钠胀ň用窕騺砬呖h供子女讀書的外來者。從目前來看，這種類型的需求在幾年后才會突現(xiàn)。沁縣作為山西獨有的水系資源及教育的天 中國最大管理資源中心 然所在，發(fā)展小區(qū)物業(yè)能夠有機地融合沁縣的發(fā)展趨勢。 從目前眾多住宅樓的品質(zhì) 看，除原有的自然條件外，除個別項目外在建筑設(shè)計上趨于落后。而就定昌鎮(zhèn)本身而言，首先，其商品房價格基數(shù)不高，還有一定的升值空間，以北方水城 為背景，市場前景良好；其次，沁縣政府也將不遺余力地加大對定昌鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)，這對房產(chǎn)市場將是不可忽視的利好因素。 ◎ 縣成東面開發(fā)農(nóng)業(yè)園區(qū) ：①綠色農(nóng)業(yè)園區(qū)，一期投資 1 億元，完成配套設(shè)施；②沁州黃深加工，投資 5480 萬元，建成萬噸小米加工恒溫庫、營養(yǎng)乳生產(chǎn)線設(shè)計及前期工程；③玉泉養(yǎng)殖公司，投資 2000 萬元，擴建屠宰加工生產(chǎn)線；④新店養(yǎng)殖園區(qū)，投資 1000 萬元， 完成種、肉鴨養(yǎng)殖基地建設(shè)。 ◎城市總體布局結(jié)構(gòu) 城市布局形態(tài)分為兩個層次：從總體上呈分散的組團布局形態(tài)，由老城區(qū)、西湖行政區(qū)域、北海教育園區(qū)、南湖工業(yè)園區(qū)、東湖農(nóng)業(yè)園區(qū)等若干組團構(gòu)成 ，這一組團結(jié)構(gòu)將會得到進一步加強；而老城區(qū)與西湖行政區(qū)域、北海教育園區(qū)、南湖工業(yè)園區(qū)、東湖農(nóng)業(yè)園區(qū)又圍繞城中湖構(gòu)成相對緊湊的“城市環(huán)”格局，形成“城中環(huán)水，水中有城”的獨特城市格局。全鎮(zhèn)總耕地面積為 ，總?cè)丝?，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)面積 18平方公里，建城區(qū)面積 平方公里，城鎮(zhèn)人口 萬。河川、丘陵區(qū)土層厚、土質(zhì)肥。 沁縣的土壤類型比較復雜，全縣 可分為褐土和草甸土 2 個土類、 6 個亞類、20個土屬、 57個土種。素有“北控太原，南襟上黨，冀南之門戶，潞澤之咽喉”之稱。 中國最大管理資源中心 沁縣房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)查報告 2020 年 3 月 中國最大管理資源中心 目 錄 第一部分、沁縣基礎(chǔ)概述 3 一、 沁縣概況 3 二、沁縣的經(jīng)濟發(fā)展狀況 5 三、 沁縣縣城市建設(shè)規(guī)劃