【正文】 業(yè)務(wù)發(fā)生時的歷史匯率折算。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第八條 記賬原則和方法是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，實行借貸記賬法。 第二條 集團(tuán)公司 會計 機(jī)構(gòu) 設(shè)財務(wù)管理中心，在總經(jīng)理和總 會計師的領(lǐng)導(dǎo)下，開展具體的財務(wù)會計工作，并對總經(jīng)理、總會計師負(fù)責(zé)。 第十七條 集團(tuán)財務(wù)管理中心每季度應(yīng)進(jìn)行一次財務(wù)預(yù)決算會議，對需結(jié)轉(zhuǎn)的收入和成本進(jìn)行提前的規(guī)劃計算；各公司每季度應(yīng)對大額的資產(chǎn)、負(fù)債和往來掛賬的費用進(jìn)行清查、清收，確保財務(wù)預(yù)算的可靠性和會計制度執(zhí)行的嚴(yán)肅性。 第四章 對外會計報表的編制 第十二條 各公司須按照國家的有關(guān)會計準(zhǔn)則和會計制度編制各類會計報表并上報。 財務(wù)管理中心對所屬分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理和會計核算，制定并確保各分 子公司及關(guān)聯(lián)公司財務(wù)部貫徹執(zhí)行集團(tuán)公司的各項管理辦法；擬定集團(tuán)及其下屬分子公司的會計核算制度；對分子公司經(jīng)營結(jié)果及財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)定和評價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 XXXX 置業(yè)有限公司 財務(wù)管理制度匯編 二〇〇八年二月 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 1 頁 共 73 頁 XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)管理制度 第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng) XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團(tuán)公司）的財務(wù)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國會計法》，參照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》， 以及有關(guān)法規(guī)、政策 和 制度 ， 結(jié)合實際情況 ， 制定本制度。 第七條 分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務(wù)部主要負(fù)責(zé)其本公司的財務(wù)風(fēng)險預(yù) 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第十三條 外部投資者需要的會計報表應(yīng)以中國會計準(zhǔn)則的會計報表為基 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第六章 附則 第十八條 本制度 的解釋權(quán)歸財 務(wù)管理中心。 各分子公司及關(guān)聯(lián)公司設(shè)財務(wù)部，在財務(wù)部經(jīng)理和總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展具體工作。 第九條 公司 的會計核算以人民幣為記賬本位幣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第十九條 在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)的期末計量：在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)均按照成本與公允價值孰低計量。 若不滿足以交付確認(rèn)收入的任何一個條件，收到的現(xiàn)金都應(yīng)確認(rèn)為預(yù)收賬款，而所有的相關(guān)成本仍 應(yīng)記錄在存貨中。集團(tuán)定期評估成本法下投資的賬面價值，任何投資價值的損失都會被劃為投資減值損失。 第二十五條 商譽及無形資產(chǎn)：商譽是收購時投資成本超過可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值的部分。商譽的內(nèi)含公允價值再與商譽的賬面價值相比較，如 果公允價值小于賬面價值，公司就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)減值損失。可轉(zhuǎn)換可贖回優(yōu)先股轉(zhuǎn)換時發(fā)行的普通股既包括在基本每股收益的計算中，也包括在稀釋每股收益的計算中，因為它們是參與性證券。非置業(yè)類公司執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》及相應(yīng)行業(yè)會計制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三十六條 短期投資指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不準(zhǔn)備超過一年 (含一年 )的投資 ， 包括股票、債券、基金等。 （一） 應(yīng)收及預(yù)付款項按實際發(fā)生額記 賬 ，并按照往來戶名設(shè)置 核算項目進(jìn)行明細(xì)核算 ； （二） 公司發(fā)生的債轉(zhuǎn)股、以非 現(xiàn)金 資產(chǎn)清償債務(wù)或收到低于應(yīng)收債權(quán)賬面價值等業(yè)務(wù)按《企業(yè) 會計制度》的規(guī)定進(jìn)行 業(yè)務(wù)處理 ； （三） 公司對應(yīng)收 賬款 和其他應(yīng)收款（不含應(yīng)收票據(jù) )按 年末余額的 5‰ 計提壞賬準(zhǔn)備 。待攤費用指 已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別承擔(dān) 、 分?jǐn)偲谠谝荒暌詢?nèi) (含一年 )的費用 ，如廣告費、租賃費等；長期待攤費用指公司已 經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別承擔(dān)、分?jǐn)偲谠谝荒暌陨希ú缓荒辏┪迥辏ê迥辏┮韵碌母黜椯Y本性費用，如裝修費、固定資產(chǎn)改良支出等。 （十）公共配套設(shè)施按實際成本計入開發(fā)成本，應(yīng)在完工時分清屬于營業(yè)性配套和非營業(yè)性配套。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備、公司價值在 1000 元以上并且使用年限超過 2 年的也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。 第 14 頁 共 73 頁 第四十七條 固定資產(chǎn)的購建、報廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對外作為投資等應(yīng)按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應(yīng)設(shè)置明細(xì) 賬 核算。 各類固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈殘值率分別為： 類別 預(yù)計使用年限 預(yù)計凈殘值率 房屋及建筑物 20 5% 機(jī)器設(shè)備 10 5% 運輸工具 4 5% 電子設(shè)備 3 5% 其他器具工具家具 5 5% 第五十二條 固定資產(chǎn)的 管理依照集團(tuán)關(guān)于固定資產(chǎn)的相關(guān)制度執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第六十三條 各項長期負(fù)債應(yīng)分明細(xì)進(jìn)行核算將于一年內(nèi)到 期償還的長期負(fù)債，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)作為一項流動負(fù)債，單獨反映。 第六十九條 盈余公積金按照規(guī)定或經(jīng)股東大會批準(zhǔn)從 凈 利潤中提取，包括法定盈 余公積、任意盈余公積； 法定盈 余公積按稅后利潤的 10％提取，達(dá)到注冊資本的 50％可不再 提取。 第七十三條 企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應(yīng)當(dāng)沖減退回當(dāng)期的收入；年度資產(chǎn)負(fù)債表日及以前售出的商品在資產(chǎn)負(fù)債表日至財務(wù)會計報告批準(zhǔn)報出日之間發(fā)生退回的，應(yīng)當(dāng)作為 資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項處理，調(diào)整資產(chǎn) 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第七十八條 經(jīng)營租賃收入在合同約定的收款日確認(rèn)為收入。開發(fā)成本包括土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、資本化利息。管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 第十一章 利潤及利潤分配 第九十條 各公司每年應(yīng)根據(jù)集團(tuán)公司制定的戰(zhàn)略目標(biāo)、生產(chǎn) 經(jīng)營任務(wù)等編制年度利潤計劃、確定目標(biāo)利潤，并建立利潤分析制度、明確利潤的考核指標(biāo)以及權(quán)責(zé)歸屬。財務(wù)會計報告分為年度、半年度、季度和月度報告 ，由會計報表、會計報表附注和財務(wù)情況說明書組成。 （四）各公司對外報送的財務(wù)報表在報送前必須由財務(wù)負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理的簽字，集團(tuán)合并會計報表在報送前必須由總會計師、 CFO 審核、簽字。 第一百〇一條 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。 第四條 非置業(yè)類公司的財務(wù)崗位分工由其公司根據(jù)業(yè)務(wù)特點及本辦法要求，擬定其本公司財務(wù)人員的分工與崗位責(zé)任要求。 第十條 集團(tuán)財務(wù)中心擬任命的經(jīng)理級管理人員需在集團(tuán)公司下屬公司相應(yīng)的會計崗位進(jìn)行為期 1～ 3 個月的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，根據(jù)相應(yīng)的業(yè)績與能力表現(xiàn)，適時委任。 第十五條 各公司財務(wù)部經(jīng)理原則上任職一年內(nèi)不調(diào)動工作，任職滿兩年后根據(jù)工作需要進(jìn)行合理調(diào)換。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。正常銷售期應(yīng)在當(dāng)日完成系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入，開盤期次日上午 10 點前應(yīng)完成當(dāng)日系統(tǒng)數(shù)據(jù)的錄入； （二） 現(xiàn) 場會計應(yīng)在每周一前分項目向營銷部報送現(xiàn)金應(yīng)收款明細(xì)表和逾期現(xiàn)金應(yīng)收款表，在每月月底整理下月及后期現(xiàn)金應(yīng)收款明細(xì)表； （三） 銷售核算會計應(yīng)在次日把當(dāng)日的業(yè)務(wù)處理完畢，并進(jìn)行票據(jù)、 CRM系統(tǒng)和財務(wù)系統(tǒng)的核對、審核； （四） 銷售會計應(yīng)在當(dāng)月 29 日或 30 日前把銷售結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)傳遞給成本會計進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)； （五） 每周六與出納、按揭專員一起核對收款金額； （六） 在每月 2 日 12 點前（節(jié)假日根據(jù)情況順延）出具銷售均價和銷售月報，報給本公司總賬會計，并與營銷部的 CRM 系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對。 第二十六條 按揭主管和按揭專員 （一） 按揭主管負(fù)責(zé)及時辦理解壓和抵押事項，每月登記貸款臺賬； （二） 及時把可以轉(zhuǎn)出的按揭保證金金額在銀行辦理完他項權(quán)證后的一周內(nèi)調(diào)度出。 第三十條 本辦法由集團(tuán)財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋。 第六條 營銷費用預(yù)算不得超過項目合同銷售總額的 2％。 第七條 開發(fā)間接費按固定費用、項目費用進(jìn)行編制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。按揭專員每周應(yīng)對月供違約客戶進(jìn)行催收。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。移交清冊應(yīng)填制一式三份，交接雙方各執(zhí)一份，存檔一份。 第十六條 各公司的財務(wù)核算會計原則上在一個崗位上任職不得超過兩年，滿兩年后根據(jù)個人職業(yè)規(guī)劃和公司培養(yǎng)計劃進(jìn)行合理的崗位輪換。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)本公司的財務(wù)管理、會計核算以及對財務(wù)人員的培養(yǎng)和考核工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合并會計報表的合并范圍包括本公司及其所有子公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第九十二條 各公司所得稅采用應(yīng)付稅款法進(jìn)行核算。期間費用直接記入當(dāng)期損益。 第八十四條 對工程項目的成本控制按下列規(guī)定執(zhí)行： （一）參與項目的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)、利潤計劃、銷售預(yù)測、成本預(yù)測等資料確定目標(biāo)收入、目標(biāo)利潤、目標(biāo)成本，作為項目規(guī)劃、設(shè)計的根據(jù)； （二）嚴(yán)格審核各項工程支出，按照公司授權(quán)、合同辦理業(yè)務(wù)，對于不符合合同、付款節(jié)點的事項不予支付，并需查明原因； （三）對成本支出進(jìn)行明細(xì)分類核算，及時掌握各成本項目的發(fā)生額及余額狀況，準(zhǔn)確核算各項產(chǎn)品的成本，進(jìn)行成本項目分析； （四）各公司財務(wù)部負(fù)責(zé)應(yīng)同其他相關(guān)部門合作完成竣工決算工作，正確 核算各項完工產(chǎn)品成本。 第八十條 資金使用費收入在合同規(guī)定的計息日或收款日確認(rèn)為收入。 第 17 頁 共 73 頁 負(fù)債表日編制的會計報表有關(guān)收入、費用、資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益等項目的數(shù)字。 第九章 收入 第七十條 收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒又兴纬傻慕?jīng)濟(jì)利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入 ； 收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。 第八章 所有者權(quán)益 第六十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟(jì)利益，包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。 負(fù)債按流動性分為流動負(fù)債和長期負(fù)債。如：軟件、商譽、專利權(quán)、商標(biāo) 使用權(quán)等。 第四十九條 固定資產(chǎn)以原值減累計折舊記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)。 第四十五條 固定資產(chǎn)應(yīng)按取得時的成本 (含買價、運費和保險費等相關(guān)費用以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出 ) 入 賬 。 第三十九條 低值易耗品的管理依照集團(tuán)低值易耗品的相關(guān)管理制度執(zhí)行。如果某項待攤費用已不能使企業(yè)受益 ， 應(yīng)將其攤余價值一次全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期成本、費用 。 壞賬的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)： 債務(wù)人依法宣告破產(chǎn)、撤銷、其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收賬款； 債務(wù)人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收賬款； 債務(wù)人遭受重大自然災(zāi)害或以外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)（包括：保險公司賠款等）確實無法清償?shù)膽?yīng)收賬款； 債務(wù)人與其為履行償債義務(wù)，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽?yīng)收賬款； 逾期 3 年以上仍未收回的應(yīng)收賬款； 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果一張原始憑證涉及幾張記賬憑證，可以把原始憑證附在一張主要的記賬憑證后面，并在其他記賬 憑證注明附有該原始憑證的記賬憑證的編號或者附原始憑證復(fù)印件； （五） 一張原始憑證所列支出需要本公司以外的其他公司共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)將其他公司負(fù)擔(dān)的部分開給對方內(nèi)部往來通知單并進(jìn)行結(jié)算； （六） 內(nèi)部往來通知單必須具備通知方和接收方的名稱、通知方的記賬憑證號、通知金額、業(yè)務(wù)內(nèi)容、附件名稱和附件復(fù)印件等基本內(nèi)容； （七） 當(dāng)年內(nèi)發(fā)現(xiàn)已登賬的憑證填寫錯誤時，應(yīng)調(diào)整相關(guān)科目；發(fā)現(xiàn)以前年度記賬憑證有錯誤的，損益類的應(yīng)當(dāng)通過“以前年度損益調(diào)整”科目用藍(lán)字更正。 第五章 會計憑證和賬簿 第三十條 原始憑證是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任、具有法律效力的書面證明。如果普通股的等價物具有反稀釋的作用，他們將不被包含在稀釋每股收益的計算中。 物業(yè)權(quán)是指向居住型房產(chǎn)的所有者提供長期的物業(yè)管理所享有收益的權(quán)利。商譽減值測試包括兩個步驟。 第二十四條 按照 SFAS No. 13“租賃會計 ”的規(guī)定，租賃在開始之日就應(yīng)劃分為融資租賃或經(jīng)營租賃。 a. 工程已經(jīng)超越了初始階段 b. 除非不能交付，否則買方不能要求退款 c. 銷售量已經(jīng)足夠確保整個項目