20xx年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(2)(完整版)
【正文】 價(jià)水平。商品住宅市場(chǎng)總體仍以剛性需求及基礎(chǔ)型改善性需求為主導(dǎo)，上半年交投仍較活躍，價(jià)格亦缺乏下調(diào)動(dòng)力，多數(shù)城市高庫(kù)存大幅減壓?！ ≈懈叨思昂勒袌?chǎng)量?jī)r(jià)均有所攀升，深圳市場(chǎng)漲幅尤為顯著。結(jié)合月度價(jià)格的波動(dòng)來(lái)看，供應(yīng)和成交占比均靠前的寶安、龍崗兩區(qū)上半年價(jià)格趨勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)；而南山、福田、鹽田所出現(xiàn)的單月價(jià)格急速拉升和回落，則和高端物業(yè)的發(fā)售密不可分。從租戶行業(yè)來(lái)看，科技、金融類客戶在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，多傾向于選擇福田中心區(qū)及其周邊區(qū)域，不僅是因?yàn)樾鹿?yīng)均來(lái)自該片區(qū)，更多是因?yàn)樵撈瑓^(qū)成熟的商務(wù)氛圍得到需求的認(rèn)同；而出于成本考慮，物流類企業(yè)對(duì)福田中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓尋租并不積極，而有相關(guān)政策優(yōu)惠的前海物流園區(qū)則得到更多的關(guān)注。而中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)深圳寫字樓供應(yīng)多為總部企業(yè)自用物業(yè)，這部分物業(yè)出租壓力較小，對(duì)租戶的背景、租賃面積等要求較高，招商周期可能因此拉長(zhǎng)。同時(shí)，一些位于居住集中區(qū)的購(gòu)物中心陸續(xù)入市，但由于區(qū)域成熟度不足及商業(yè)氛圍尚未形成，零售部分面臨消費(fèi)支撐不足的狀況。在此刺激下，遠(yuǎn)高出去年全年的總成交量。供需雙方的同時(shí)萎縮令工業(yè)廠房市場(chǎng)得以維持較為穩(wěn)定狀態(tài)，空置率和租金均未明顯變化。市場(chǎng)需求的擴(kuò)大將一定程度上推動(dòng)供應(yīng)的增長(zhǎng)，而工業(yè)用地也更多的被用于研發(fā)辦公物業(yè)的開發(fā)。由于新供應(yīng)多為社區(qū)型商業(yè)，成交均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，%為每平方米30,。結(jié)合商圈來(lái)看，核心商圈內(nèi)成熟物業(yè)少有空置，總體良好的經(jīng)營(yíng)狀況年內(nèi)有望保持；而位于非成熟區(qū)域的社區(qū)購(gòu)物中心隨著居住人口的增加，餐飲、娛樂、教育等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)未來(lái)經(jīng)營(yíng)向好，但零售部分受交通配套、商業(yè)氛圍、消費(fèi)習(xí)慣等因素影響，仍將面臨消費(fèi)支撐不足的問題，短期內(nèi)難有大的改善。 甲級(jí)寫字樓空置率走勢(shì)及供需面積（千平方米） （來(lái)源：戴德梁行） 消費(fèi)回落影響商鋪需求活躍度，后期供應(yīng)增大或致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
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