【正文】 蓋航運交易、船舶交易、航運服務、國際貿易、航運研究、航運企業(yè)孵化器和商務辦公等諸多功能。%。連云港是江蘇沿海大開發(fā)的關鍵區(qū)域，是未來“蘇北振興第一極”，徐圩新區(qū)是連云港港口拓展的重要載體。徐圩新區(qū)是連云港發(fā)展的重要載體根據最新編制的《連云港港總體規(guī)劃》，按照“一體延伸，兩翼拓展”和建設組合港的發(fā)展思路，將連云港市170余公里海岸線和40余公里灌河岸線進行統(tǒng)籌規(guī)劃建成五大港區(qū)。同時，參與大陸橋貿易的國家由最初的日本、韓國擴展到美國、澳大利亞、比利時、朝鮮、蒙古、緬甸、菲律賓、臺灣等十幾個國家和地區(qū)。連云港港是蘇北的徐、淮、鹽、宿、連五市的戰(zhàn)略出海口，2009年前10月，徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港5市近60％的進出口貨物都利用連云港港實現了大進大出，由此可見連云港對推動蘇北地區(qū)貿易和物流繁榮，促進經濟發(fā)展的戰(zhàn)略價值。第三章 項目發(fā)展環(huán)境分析一、區(qū)域貿易物流發(fā)展環(huán)境（一）大陸橋區(qū)域貿易發(fā)展情況新亞歐大陸橋沿線國家在資源稟賦、工業(yè)基礎和產業(yè)發(fā)展水平上有著顯著的差異。自大陸橋正式開通運營以來，伴隨著大陸橋經貿合作的逐步深化，沿線航運物流發(fā)展迅速。根據2008年的一項統(tǒng)計，亞洲船東擁有的船舶噸位已占據全球的43%；全球前10大海運公司中，6家來自亞洲；世界前20大集裝箱班輪公司和集裝箱港口中，有三分之二在亞洲。在航運業(yè)最為困難的2009年，中國經濟的穩(wěn)定和巨大的需求為全球國際貿易和航運業(yè)的復蘇注入了動力，將其拉出谷底。沿海大港如上海、青島、大連、天津等港口紛紛設立航運交易市場，并推出一系列措施，積極打造航運交易和口岸服務的良好平臺，促進航運業(yè)及區(qū)域經濟的發(fā)展。目前，連云港市通過新亞歐大陸橋運送的貨物包括煤炭、焦炭、金屬礦石、膠合板、化肥、建材、汽車及配件、機械設備、農副產品等，外部貨源也從起初的韓國、日本擴展到美國、朝鮮、比利時、蒙古、緬甸、菲律賓等10多個國家和地區(qū)。表2：連云港集裝箱航線一覽表序號航線目的地備注1韓國線釜山、光洋、仁川、平澤2美加洛杉磯、奧克蘭3美西釜山轉美西航線4歐地線上海轉歐地航線5歐地線漢堡、香港、鹿特丹、弗里克斯托歐地、黑海、紅海、亞德里亞海、北非6歐地線巴塞羅那、巴倫西亞、福斯、釜山、巴生港、馬耳他、熱那亞、香港7臺灣石垣、高雄、基隆、臺中8東南亞線青島轉東南亞9東南亞線新加波、巴生港、清奈/馬德拉斯10東南亞線香港、雅加達、馬尼拉、馬尼拉?南港11中東線香港、新加波、巴生港、卡拉奇、吉拜阿里、杜蒂戈林、阿巴斯港12日本線大阪、神戶、名古屋、橫濱、東京、門司、博多港連云港港口物流產業(yè)情況近年來，連云港港口進出口貨物運輸量不斷增加，連云港東部集聚了眾多貨運、貨代、倉儲等和外貿相關的企業(yè)，港口物流產業(yè)也得到了充分的發(fā)展。橫貫神州的隴海、蘭新鐵路由此向西延伸，隴海、蘭新沿線與沿海及世界各地的貨物交流，經由連云港市港口進出暢通，中轉迅速，經濟合理。港口及物流體系建設提速江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實施，將使更多的優(yōu)勢要素聚集連云港港。圖1：徐圩新區(qū)范圍示意圖第四章 項目選址及建設條件一、項目建設選址大陸橋航運交易市場項目選址于連云港市徐圩新區(qū)云湖區(qū)域東南角地塊，規(guī)劃占地面積5公頃（75畝）。未來云湖區(qū)域將開發(fā)商業(yè)、餐飲、大型休閑設施，其商業(yè)配套及生活配套功能可以為大陸橋航運交易市場項目的建設的可行性提供一定的保障。連云港港不僅是蘇北的徐州、淮安、鹽城、宿遷、連云港五市在發(fā)展戰(zhàn)略上共建共用的港口，也是中西部地區(qū)最經濟便捷、最為倚重的出海口，同時，可以積極融入環(huán)渤海經濟圈和長三角經濟帶，以發(fā)揮更大的輻射和帶動作用?！竭\研究和企業(yè)孵化基地：基于大陸橋航運交易市場日益擴大的市場影響力，適時建設大陸橋航運研究和企業(yè)孵化基地，以吸納國際國內兩種航運資源，積聚航運技術、航運資本、航運政策和航運研究等要素，吸引相關航運研發(fā)機構和航運業(yè)種子企業(yè)入駐，開展航運指數、航運市場分析、航運信息發(fā)布等研究活動，并孵化培育本土優(yōu)秀的航運企業(yè)，以提升我國航運產業(yè)自主創(chuàng)新能力和國際競爭力。積極吸納金融、保險、法律、擔保、信息咨詢、科研服務等中介服務機構入駐，為港口航運業(yè)提供各類特色服務。在經營傳統(tǒng)的散雜貨貨種的基礎上，連云港已發(fā)展成為東北亞地區(qū)新興崛起的區(qū)域性集裝箱干線大港。從國家層面看，我國船舶工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，已全面超越日本，成為全球范圍內僅次于韓國的船舶工業(yè)大國。積極開拓中亞甚至東亞新市場，通過各種渠道主動與東亞、中亞地區(qū)客戶、運輸部門的聯(lián)系，開發(fā)新貨種的雙向過境運輸業(yè)務等貿易活動；同時，吸引代理日本、韓國、馬來西亞、越南、泰國等國過境及國內出口汽車、汽配、家電、文具、醫(yī)藥、化妝品、教學設備、石油設備等貨物的國際貿易企業(yè)入駐；此外，還可輻射到利用新亞歐大陸橋辦理過境運輸業(yè)務的市場，包括美國、朝鮮、比利時、蒙古等十多個國家和地區(qū)。主要為各類航運交易、船舶交易相關企業(yè)提供辦公設施和服務。行政辦公區(qū)建筑面積：6000平方米功能定位：行政辦公項目設計：810層為“一關三檢”、海事仲裁等相關政府機構辦公空間，著力打造“一站式航運服務中心”。保稅專賣區(qū)建筑面積：2000平方米功能定位：餐飲、休閑、娛樂、健身項目設計：國際貿易大廈1層設置為保稅商品專賣區(qū)，共可設3050家規(guī)模不同的保稅產品專賣店，單間面積在3060平方米左右。四、項目建設用地及建設規(guī)劃大陸橋航運交易市場主要由航運交易大廈、航運服務大廈、國際貿易大廈和航運企業(yè)孵化器構成，各主要功能設施的占地面積和建筑面積如下：表3：大陸橋航運交易市場各功能設施規(guī)模構成項目占地面積（公頃）建筑面積（平方米）航運交易大廈40000航運交易所2000商務辦公區(qū)25000商務住宿區(qū)10000配套服務區(qū)3000航運服務大廈120000大陸橋航運研究中心2000行政辦公區(qū)6000商務辦公區(qū)10000配套服務區(qū)2000國際貿易大廈30000商務辦公區(qū)15000保稅專賣區(qū)2000商務住宿區(qū)9000配套服務區(qū)4000航運企業(yè)孵化器130000行政辦公區(qū)6000商務辦公區(qū)22000配套服務區(qū)2000合計5120000第六章 項目開發(fā)及運營策略一、項目開發(fā)模式徐圩新區(qū)大陸橋航運交易市場的開發(fā)應采取企業(yè)主導、政府參與的開發(fā)建設模式，由政府進行土地招商，在遵循徐圩新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃設計指導下，引入實力較強的開發(fā)商負責項目開發(fā)建設，并引入專業(yè)的運營機構負責管理，提供物業(yè)招商、經營、管理等服務。（二）項目中遠期擴張待一期項目穩(wěn)定運營，區(qū)域環(huán)境逐步完善，可滾動開發(fā)國際貿易大廈、航運交易大廈和航運孵化器三個項目，作為整體項目的二期工程，占地約60畝?？山梃b北外灘航運服務集聚區(qū)的經驗，積極爭取江蘇省或連云港市政府設立大陸橋航運專項資金，對航運金融、保險、咨詢、網絡等航運輔助、衍生行業(yè)及航運企業(yè)的發(fā)展予以支持。第七章 投資投入產出估算一、項目投資估算（一）投資估算依據大陸橋航運交易市場項目總體規(guī)劃要求；江蘇省連云港市現行土地、建筑、安裝工程預算定額及取費規(guī)定；江蘇省連云港市類似工程造價指標資料；本項目擬建工程建設內容及工程量；連云港市國土資源局商業(yè)用地級別基準地價表基準地價。單位建筑面積的建安工程費根據建筑物特點及實際情況確定，考慮了主體工程的給排水、電氣工程及內部裝修，以及工程建設的其他費用。大陸橋航運交易市場項目的總體工程投資估算匯總如下：表4：項目投資估算匯總表序號項目建筑面積單位造價總價（萬元）1土地征用及拆遷補償費75畝30萬/畝22502前期工程費12萬平方米200元/平方米24003基礎設施費5萬平方米200元/平方米10004建安工程費12萬平方米2200元/平方米264005公共配套設施費（含停車場）12萬平方米200元/平方米24006開辦和管理費用（建安工程費的4%）10567工程不可預見費用（建安工程費的5%）1320合計36826二、項目產出估算本項目建筑面積12萬平米，假設項目建成后全部出租，則項目的主要收益來自于租金收入。在項目運營過程中，可采取項目資產分割方式，將商務辦公區(qū)、配套餐飲區(qū)、商務住宿區(qū)等資產分別裝入不同的項目公司中，然后出讓一定比例股權，吸引不同的戰(zhàn)略投資者入股項目公司，實現政府投入資金的部分變現。大陸橋航運交易市場項目建成后不僅為連云港的航運產業(yè)、臨港產業(yè)提供新的動力引擎，也將對連云港港建成全方位、多功能、現代化的國際大港和大陸橋沿線國際貿易以及區(qū)域經濟合作起到強有力的推動作用，經濟效益和社會效益都十分顯著。項目一期開發(fā)規(guī)模60萬平方米，遠期占地近100萬平方米。編制于2008年9月的《北外灘航運服務集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確提出，北外灘航運服務集聚區(qū)發(fā)展將分為三步：第一階段，至2010年，形成上海航運服務集聚區(qū)的框架；第二階段，至2015年，基本建成上海航運服務集聚區(qū)；第三階段，至2020年，建成上海國際航運中心的核心功能區(qū)。抓緊促成上海海事局與南湖職?！按瑔T培訓”項目早日開班，并爭取獲得船員資格認證資質；協(xié)助航交所完成船員招募平臺的搭建工作；積極支持上海國際物流人才服務中心、中華航運物流人才網、“云星國際郵輪管理專業(yè)”班等人才服務機構的運營，打造北外灘航運人才培訓高地和人才交易中心。（7）創(chuàng)新機制，積極推進航運與商旅文相結合。1985年1月4日波羅的海運費BFI（BALTIC FREIGHT INDEX）指數推出，這是第一個波羅的海計算的系列貨運市場指數。（二）上海航運交易所上海航運交易所（以下簡稱航交所）是經國務院批準、由交通運輸部和上海市人民政府共同組建，于1996年11月28日成立的我國唯一一家國家級航運交易所。 大連航運交易市場不但能進一步提高完善大連口岸功能和改善通關環(huán)境，實現航運、港口、通關一體化運作，還將成為一個綜合性的航運交易市場，集中航運交易、集中通關通檢、口岸信息平臺和物流綜合服務四大功能，推進網上交易、訂艙等航運業(yè)務的開展，同時提供貨源、港口能力、交易價格等信息服務，實現集中辦公 “ 一站式 ”通關通檢。航運企業(yè)孵化器是其特色，可為本項目提供借鑒。這些服務包括：散雜貨租船、集裝箱訂艙、船舶買賣、備件物料供應、船員招聘、航運英才招聘；航運資訊、航運指數、航運會展、航運藍頁、航運工具和航運社區(qū)。（五）天津東疆國際航運交易市場有限公司天津東疆國際航運交易市場有限公司，在保稅港區(qū)擁有5500平方米的保稅庫,港區(qū)政策不但完全覆蓋保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、出口加工區(qū)，而且在一些特殊業(yè)務上還給與了特殊的優(yōu)惠政策。航運交易市場的建設也將為大連市矗立起一座代表國際航運中心的標志性建筑。航交所在遵循“公開、公平、公正”原則的前提下，緊緊圍繞“規(guī)范航運市場行為，調節(jié)航運市場價格，溝通航運市場信息”三大基本功能，在構建航運信息研究平臺、航運資信評估體系、船舶交易鑒證中心、口岸航運服務中心以及為會員服務等方面取得了豐碩的成果，產生了廣泛的社會、經濟效益，對規(guī)范我國航運市場、維護航運交易秩序、促進航運市場的健康發(fā)展起到了積極的推動作用。指數設立日為1000點，由13條航線的程租運價構成，大到12萬噸煤炭，沒有期租航線。（三）青島國際航運服務區(qū)青島國際航運服務區(qū)位于青島西部老城區(qū)，范圍主要為河南路以西、膠州灣以東的區(qū)域。主要是進一步落實北外灘航運專項資金實施細則，吸引更多航運會議、活動、人員、元素在北外灘集聚；圍繞北外灘航運文化建設，深化在北外灘舉辦“中國航海節(jié)”的前瞻性研究，打造北外灘航運會議經濟、會展經濟?；A設施和重點項目建設：市政基礎項目包括220KV變電站、110KV變電站、雨水泵站建設、新建路隧道工程動拆遷工作、沿江地區(qū)動遷；重點項目包括五星級外灘茂悅大酒店、5A甲級寫字樓瑞豐國際大廈、國際客運中心客運綜合樓、港務大樓、國中、中房、進匯山地塊、上海國際航運中心服務大廈、白玉蘭廣場、東方海港國際大廈、新外灘花苑等項目、遠洋賓館、海運大廈等舊樓項目改造。該區(qū)域的建設不僅可實現服務功能上的聚集，同時還可形成公共建筑景觀的聚集區(qū)，從而成為對外交流的窗口形象區(qū)。第九章 附錄一、航運服務集聚區(qū)（一）天津國際貿易與航運服務區(qū)2005年11月7日，天津國際貿易與航運服務中心和天津電子口岸正式落成并投入使用，這是我國最大的“一站式”航運交易中心，是發(fā)揮天津最大比較優(yōu)勢，打造京津冀現代化綜合交通網絡重要節(jié)點和對外貿易口岸的具體體現，也是天津市實現城市定位，服務環(huán)渤海和三北地區(qū)，打造現代化的國際航運、國際物流、國際貿易中心，成為環(huán)渤海經濟中心的重要載體。沿海經濟振興和蘇北崛起所賦予的歷史使命，客觀上要求把連云港建設成為具有廣泛影響力的區(qū)域航運中心和物流中心，建設大陸橋航運交易市場是必然的選擇。項目總體平均年租金收入約為3417萬元，而項目總投資為36826萬元，若忽略項目運營費、資金成本等費用，且不考慮時間價值，%。公共設施配套費用估算。項目受讓用地75畝，按30萬元/畝計算，需投入2250萬元。（三）搭建公共信息服務平臺在項目運營過程中，加強與連云港市政府、連云區(qū)政府的相關部門進行信息聯(lián)網和業(yè)務聯(lián)網，建立項目建設、企業(yè)服務、綜合審批等多級服務體系。并積極招商引入國內外有實力的航運和船舶交易企業(yè)等機構，從而實現大陸橋航運交易市場的核心功能。航運交易大廈和國際貿易大廈，由開發(fā)商自己或委托專業(yè)公司進行運營管理，政府可給予一定的配套費減免等優(yōu)惠措施。