【正文】 ，高層122172平方米，小高層100176平方米，空中別墅：316381平方米。目前均價11000元/平米物管收費排屋：3元 /平方米/；高層：交通狀況；有12路、88路、312路、602路經(jīng)過104國復(fù)線。截止08年底銷售高層134套，排屋21套。截止當(dāng)年年底剩余排屋及高層全部售完，SOHO公寓售出55套。SOHO公寓商業(yè)部分3元/㎡/月。規(guī)劃戶數(shù)暫無容積率綠化率25%建筑設(shè)計建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型范圍180—240㎡小區(qū)配套會所規(guī)模未定配套未定建筑用材、設(shè)施面磚開盤日期預(yù)計2010年交付日期暫無樓盤售價預(yù)計12000元/㎡付款方式及折扣暫無銷售情況金色家園預(yù)計于2010年下半年開盤，現(xiàn)可接受購房意向登記，此次推出的排屋主力面積在250320㎡之間，高層主力面積在88180㎡之間物管收費暫無項目效果圖現(xiàn)場實景2007年坤和房產(chǎn)率先將高層居住理念引入紹興，革新了紹興的人居觀念，伴隨著白鷺金灘排屋的熱銷，大灘版塊逐步樹立起其在紹興房地產(chǎn)市場的高端地位。 鏡湖濕地公園總面積約15公里，位于紹興中心城市三大組團(tuán)越城、柯橋、袍江之間，是典型的淡水河流湖泊型濕地。鏡湖新區(qū)位于紹興大城市越城、柯橋、袍江、杭州灣紹興工業(yè)新城區(qū)四大城市組團(tuán)的中心，是紹興大城市的“綠心”。但是，進(jìn)入2007年以來，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平的提高，全國范圍內(nèi)房價的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M者的消費熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。紹興高端住宅推廣力度加強(qiáng)，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的勢頭下穩(wěn)中有升。也就是從那時起，集團(tuán)購房逐漸淡出，而個人購房日漸成為市場的主體，商品房市場成為真正市場經(jīng)濟(jì)意義上的格局才初步形成。其中：前四年是投資高速增長期，1998年2001年，%；雖然2002年后，房地產(chǎn)投資增幅有所回落，但商品房住宅銷售勢頭依然旺盛，從19982004年，%，超過了1998年2001年這四年的銷售面積總和。僅1992年和1993年，市區(qū)就冒出了30家房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)了如“鶴池苑”等代表性房產(chǎn)。隨著紹興市民生活水平的提高，對居住環(huán)境的提出越來越高的要求。第二部分第一部分 項目的可行性研究工作由開發(fā)商海星置業(yè)有限公司獨立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，可行性研究報告編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件。 項目背景和發(fā)展概況一、項目建設(shè)背景 2002年，《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》出臺，確定了越城、柯橋、袍江三大組團(tuán)和鏡湖城市綠心的大城市格局。市場迫切需要符合現(xiàn)代生活的高端住宅，該項目的投資開發(fā)必然能產(chǎn)生很好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。到1993年，比上年增長了3倍多。調(diào)控調(diào)整階段（20052006年，約2年）。因此，分析市區(qū)商品房市場價格的走勢，也從1998年開始。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進(jìn)入二級市場并以每套加價數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉(zhuǎn)手獲利，這種巨大的賺錢效應(yīng)充分激發(fā)了市場的人氣并反過來推動新樓盤的銷售。行政區(qū)劃76平方公里，核心區(qū)塊1．周邊社區(qū)配套與環(huán)境（1）行政/公共機(jī)構(gòu)名稱與本項目距離紹興市政府2公里人民醫(yī)院3公里（2）教育設(shè)施名稱與本項目距離昌安實驗小學(xué)3公里紹興一中鏡湖校區(qū)鏡湖高教園區(qū)（3）主要樓盤名稱與本項目距離金色家園100米美林200米白鷺金灘1公里山水人家1公里紹興天下紹興天下 （4）公園名稱與本項目距離潛山公園50米（5）文化、娛樂、休閑設(shè)施名稱與本項目距離圖書館2公里音樂廳少年宮市民廣場文化廣場博物館溫泉高爾夫 2．周邊主要交通（1）道路交通狀況本項目距離城市中心5公里左右（正常行駛車程10分鐘），距離鏡湖新區(qū)市政府約3公里（正常行駛車程5分鐘）。經(jīng)過幾年的發(fā)展，鏡湖新區(qū)是現(xiàn)在乃至以后紹興的樓市的重點，清晰地可以看到其中的分界，以104國道北復(fù)線為界，以南是鏡湖大灘區(qū)域，以山水人家、白鷺金灘、紹興天下為代表，這個目前被定義為紹興的中央居住區(qū)，隨著開發(fā)的深入，目前的居住氛圍已經(jīng)形成，如果說大灘代表了紹興居住的現(xiàn)在，而北復(fù)線以北的外灘區(qū)域則表示著紹興居住的未來。美林2007年11月28日拍得，樓面地價3465元/平米，成交金額41000萬元。㎡/月。2009年4月推出山水名家排屋52套，均價14500元/㎡；山水名家高層250套，均價9000元/㎡。截止09年12月，項目效果圖片 實景圖區(qū)位圖 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置鏡湖新區(qū)解放北路延伸段大灘四號地塊，104國道北復(fù)線。周邊配套市客運中心、市第一人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校等，銷售情況2007年6月推出別墅6套，㎡，排屋179套，㎡。小區(qū)配套會所規(guī)模無配套無建筑用材、設(shè)施立面使用涂料開盤日期2007年6月交付日期2009年3月 現(xiàn)場實景第六部分項目所在地塊不存在拆遷物，相對平整，項目開發(fā)成本較低，房地產(chǎn)項目的運營成本較低。 項目定位客觀的分析地塊條件，項目擁有打造高檔產(chǎn)品的基本條件，首先鏡湖區(qū)域定位較高；其次生態(tài)環(huán)境在城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；再次海亮、巨星資金實力雄厚，有打造高端樓盤的實力。第一層面 ：紹興本地在聚集財富的同時也追求一種社會地位的象征，他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、追求生活品位。 （2）客戶學(xué)歷及家庭收入情況絕大部分人擁有大專以上學(xué)歷、大學(xué)本科、碩士等，家庭年收入為20萬以上，其中20—30萬的家庭占了19%，30萬的家庭占了38%，屬于高學(xué)歷高收入者或高能力高收入者。在購房目的的選擇上，改善性居住占到55%?！羯罘绞剑耗繕?biāo)客戶群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓力較大，事業(yè)心強(qiáng)，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時與家人團(tuán)聚的時間相對較少；文化層次較高，交際面廣泛，注重社會地位、職業(yè)、家庭背景。 項目規(guī)劃定位及戶型評價與選擇一、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊的SWOT分析，考慮片區(qū)的小高層與高層豪宅的空缺，結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗，結(jié)合項目周邊環(huán)境資源及公共配套設(shè)施的不斷完善、區(qū)域功能的完美，我們必須定位于做高端精品樓盤。 規(guī)劃布局設(shè)想結(jié)合規(guī)劃條件，南區(qū)沿洋江西路設(shè)置商業(yè)辦公綜合體，綜合體包括2層商業(yè)裙房和2幢分別為8層和12層的商務(wù)辦公樓，綜合體西端為住區(qū)會所，兼有經(jīng)營和管理的功能。 D* o c5 h$ R0 H+ U②住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：20個月③室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：10個月（四）項目周期設(shè)定： ①項目建設(shè)期3年 amp。資金來源結(jié)構(gòu)圖表籌措資金來源籌措資金 (萬元)籌措資金比例總投資額291550100%自籌資金10724641%銀行貸款11942036%銷售收入再投入6488423%（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。二、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。帶動紹興經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會效益。項目節(jié)能設(shè)計使能耗降低,整個資源環(huán)境得到改善,搞好建筑節(jié)能就等于增加煤炭產(chǎn)量、等于建設(shè)電站、也為治理環(huán)境污染、為居民身體健康提供了保證。經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)效益較好。解決辦法和建議：加快項目建設(shè)進(jìn)度，爭取提前預(yù)售；在產(chǎn)品設(shè)計過程中強(qiáng)化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應(yīng)的差異化營銷策略。③加快資金回籠④應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。第十六部分建筑本體風(fēng)險該項目目前尚未進(jìn)行場地平整，如果商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。環(huán)境效益：同時，本項目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。對工程建設(shè)項目的要求越來越高,這就要求在開發(fā)項目的同時要利用最新的材料、技術(shù),并且不斷創(chuàng)新,促進(jìn)新思想、新技術(shù)的發(fā)展,帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 滿足紹興市民的住宅品質(zhì)需要，是社會安定的基礎(chǔ)保障。以銷售率表示項目的盈虧平衡點（BEP），本項目總投資為247137萬元，銷售收入為390856萬元，盈虧平衡點的計算依據(jù)為：盈虧平衡點的經(jīng)營收入=項目總投資+銷售稅金%，銷售費用為銷售收入的2%。根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析,我們設(shè)定開始預(yù)售開始，兩年內(nèi)完成銷售。本項目開發(fā)商投入自有資金98855 萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款78970萬元用于投資，剩余部分69313萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為247138萬元，其中銀行貸款利息從銷售收入中支付。 P7 K39。 r8 s+ F: A39。東區(qū)設(shè)計為高層住宅組團(tuán)，11幢19～23層高層住宅分別圍合兩個大尺度景觀院落空間。結(jié)合高端客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，該項目的建筑風(fēng)格設(shè)定為法式或歐式新古典主義風(fēng)格?！粜畔@知渠道：口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點，所以信息往往會以口耳相傳的形式在人群內(nèi)迅速傳播，口碑傳播往往具有準(zhǔn)確、到達(dá)率高、可信度高的特點；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會有所區(qū)分，企事業(yè)機(jī)關(guān)單位主要從傳統(tǒng)渠道（報紙、網(wǎng)絡(luò)等）獲得信息；一般的私營業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從非主流渠道獲知。（8）各物業(yè)類型的需求面積別墅面積需求偏小500方以下的占到95%，這與調(diào)查群體的選擇有一定關(guān)系。另外家庭休閑方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式為主，占所有受訪人群的一半。主要以紡織、建筑、化工等行業(yè)為主。區(qū)位：城市中心，稀缺高端住宅配套：區(qū)域內(nèi)均為高檔住宅項目，適合開發(fā)高檔住宅；在本區(qū)域內(nèi)的高檔項目，銷售情況比較理想，項目投資有較好的回報；在本區(qū)域內(nèi)的項目受各方的關(guān)注度較高，有利于品牌的建立；項目緊鄰規(guī)劃中的新市政府，處于四大組團(tuán)的核心位置，未來城市的中心，享受大灘水上運動中心、奧林匹克中心等市政配套，緊靠紹興最第一繁華的解放路，交通極為便利。海亮、巨星兩大品牌企業(yè)聯(lián)袂巨獻(xiàn)交通便利、配套完善的宜居之地大學(xué)城即將落成，帶來多利優(yōu)勢園區(qū)服務(wù)體系，以人為本各有特色的精裝戶型新古典建筑和皇家園林、人文細(xì)節(jié)鑄就品質(zhì)W－項目劣勢： 鏡湖濕地雛形已現(xiàn)，但是仍在完善中；政務(wù)新區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成，但實施過程漫長，周邊面貌陳舊，對項目影響較多 項目規(guī)劃為高層、多層，與競爭項目相比建筑的獨特性不強(qiáng)；西地塊規(guī)劃設(shè)計條件限制較為苛刻，不利于產(chǎn)品規(guī)劃；項目的價格定位和戶型定位之間有偏差；政治經(jīng)濟(jì)的激烈變化，宏觀政策的調(diào)整，影響著房地產(chǎn)市場未來競爭同行高端樓盤的推出，加劇市場的競爭O－市場機(jī)會： 周邊可出讓的土地，凸顯出土地價值及項目的唯一性兩大集團(tuán)合作開發(fā)，品牌影響力強(qiáng)精裝修交付，產(chǎn)品附加值高景區(qū)的雙重概念，豐富了產(chǎn)品的想象空間T－市場威脅：政策的打壓和房地產(chǎn)市場形勢存在變數(shù)，消費者信心不足，觀望情緒持續(xù)高端產(chǎn)品定位限制部分目標(biāo)客戶的購買周邊的競爭對手強(qiáng)大，作為新成立海星品牌與知名開發(fā)商之間有差距；市場定位于高端住宅，對手的競爭實力有待于檢驗我們開發(fā)水平；四、項目地塊分析總評隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區(qū)的建設(shè)步伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點，一批有實力的開發(fā)商相繼進(jìn)入，已形成了新一輪的開發(fā)熱潮。項目地塊SWOT分析和地塊評價一、項目地塊規(guī)劃洋江西路5號地塊項目位于紹興市鏡湖新區(qū)核心地塊，鏡湖濕地公園的東南角，總投資額預(yù)計29億左右，是海亮與巨星控股聯(lián)合開發(fā)打造的高品質(zhì)樓盤。截止07年底，銷售空中別墅2套，；排屋26套，；高層86套，；小高層22套，；。2008年1月推出高層178套，均價9000元/㎡，8月推出高層66套，均價9000元/㎡。別墅面積區(qū)間：450—500平米。 現(xiàn)場實景區(qū)位圖基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置東至長大江、南望文筆塔、西北至梅山江，與鏡湖濕地公園緊密相連開發(fā)商紹興北辰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計單位泛亞國際建筑設(shè)計單位中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計研究院營銷策劃單位杭州青鳥廣告物業(yè)管理商綠城物管建筑類型一期高層401戶,排屋212戶規(guī)劃設(shè)計總占地面積265畝規(guī)劃戶數(shù)2000余戶（二期高層具體戶數(shù)未知）容積率（包括高層）綠化