【正文】 輪 的調(diào)控之后，中國 房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。 2020年 110月主要城市成交面積增長率 16 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 東部地區(qū)房價(jià)在高位盤整，中西部地區(qū)房價(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，但漲幅也會(huì)趨緩。 圖 1 2020年至今全國商品房銷售面積和房價(jià)指數(shù)增長率 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 14 房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給還將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 國務(wù)院、國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部等多部門都曾發(fā)文或聯(lián)合發(fā)文禁止建造別墅、禁止向別墅提供用地， 雖著國家控制 政策的日益嚴(yán)謹(jǐn)，作為人口眾多我國，別墅產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)，將會(huì)變得日益稀缺，形成供小于求的市場局面。 三 .總體評價(jià) 該項(xiàng) 目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司通過拍賣取得土地。 7 取得土地的拍賣價(jià)格，將決定項(xiàng)目的收益率指標(biāo)及項(xiàng)目盈虧。 五 .項(xiàng)目市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路僅有兩條 ,一條是南山路 ,另一條 6 是文峰正街 ,道路等級及路面質(zhì)量較差。 5．植被情況 中等密度的植被 三 .項(xiàng)目周邊配套 項(xiàng)目距南山主道 公里 ,大區(qū)域商業(yè) ,教育 ,醫(yī)院等配套齊全。 （ 1）現(xiàn)狀房屋由政府負(fù)責(zé)拆遷，凈地出讓給開發(fā)商。 鑒于該地塊的規(guī)模及獨(dú)特自然資源及良好的收益預(yù)期。從公司可持續(xù)發(fā)展及戰(zhàn)略的角度，擬獲取該地塊的開發(fā)權(quán)。 、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況 5 （ 1）項(xiàng)目用地?zé)o地下市政電力燃?xì)夤芫€。但地塊鄰近周邊配套較差 ,項(xiàng)目地塊為征用農(nóng)地 ,基礎(chǔ)設(shè)施差 ,周邊無配套 ,無大口徑自來水 天燃?xì)夤芫W(wǎng)配套設(shè)施 ,需從 公 里外的南山街道接入 ,在電力部門了解 ,該地區(qū)原有一座 110KV 變電站 ,由于用戶多 ,不能滿足項(xiàng)目的需求 ,須重建一座 110KV 變電站一座 .項(xiàng)目規(guī)劃配套 , 結(jié)論： 該地塊目前基礎(chǔ)設(shè)施較差，政府對道路及基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施時(shí)間。規(guī)劃情況：從該區(qū)域控規(guī)了解到 ,在真武山隧道出口（內(nèi)環(huán)高速） 公里處有一接口 ,并有規(guī)劃道路與項(xiàng)目地塊聯(lián)接 ,可快速到達(dá)項(xiàng)目 ,只是目前政府尚無該道路建設(shè)實(shí)施時(shí)間表。 風(fēng)險(xiǎn)控制：通過仔細(xì)測算，設(shè)定我司取得土地的拍賣最高限價(jià)。 宗地?cái)M規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，土地使用性質(zhì)明確。 （ 2）、 XX“四山禁建”制度的出臺使山中住宅日益稀缺。 ： 綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為花園洋房、疊拼、聯(lián)排及少量獨(dú)立別墅的組合。 ? 由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求的日趨嚴(yán)格和受施工慣性等影響，預(yù)計(jì)四季度乃至明年的投資力度和市場供給將進(jìn)一步加大。 ?東部一些省市，由于市場處于階段性盤整，房價(jià)也將在高位盤整。 受房地產(chǎn)市場趨好的預(yù)期及抵御通貨膨脹的考慮，拿地?zé)嵴诶^續(xù)并會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)， 受價(jià)格上漲和擔(dān)心政策可能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能仍會(huì)波動(dòng)，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的項(xiàng)目，具有良好的市場前景。 （規(guī)模較小）已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如果明年開發(fā)將具有規(guī)模優(yōu)勢及后發(fā)優(yōu)勢。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項(xiàng)目優(yōu)勢： 1）項(xiàng)目位于南山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段， XX 地勢高出市區(qū)數(shù)百米，綠化面積遠(yuǎn)大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣 溫普遍比市區(qū)低 3－ 6 度，是山城難得的避暑寶地。噪音較大，對項(xiàng)目的空氣質(zhì)量有一定影響。 4） 地塊周邊市政交通體系及配套設(shè)施還不完善，目前項(xiàng)目主要的進(jìn)出通道南山路，道路條件較差。正在建設(shè)中的富力地產(chǎn)別墅項(xiàng)目，緊鄰該地塊。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 2020年啟動(dòng)該項(xiàng)目開發(fā)，初步預(yù)計(jì)可在 2020年中后期開工。為打造低密 19 度、高品質(zhì)的小鎮(zhèn)社區(qū)提供的良好的條件及可行性。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層為輔。 中國房地產(chǎn)，將在一輪又一輪的宏觀調(diào)控中起伏波動(dòng)向上健康發(fā)展。 人口結(jié)構(gòu)和城市化保證了房地產(chǎn)市場未來的高成長性 ①“80 后 ” 人群的自住和改善需求為未來 10年房地產(chǎn)市場需求提供不竭動(dòng)力 ? 從人口出生率來看， 81年 90年人口出生率均在 2%以上，這一群體在當(dāng)前和未來幾年將處于結(jié)婚生子階段，婚房等自住性需求較為強(qiáng)烈，消費(fèi)潛力巨大。 圖 2 主要城市 2020年前三季度新上市面積及其增長率 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信 息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)購地?zé)岫冗€將繼續(xù)。此價(jià)格將會(huì)根據(jù)項(xiàng)目推出時(shí)的行情適時(shí)調(diào)整。 （ 3）、 XX 高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，催生大批量高收入，懂享受人群，高端產(chǎn)品需求增加。目前，XX 已建成的高山流水、加勒比海等高檔小區(qū)，銷售情況良好，作為稀缺的自然生態(tài)之地，已成為市場追捧的熱地。 ②付款計(jì)劃：（總價(jià) 11 億元） （一） 意向協(xié)議簽訂，五個(gè)工作日之內(nèi)，支付 2020 萬元（人民幣：貳仟萬元整）作為本《協(xié)議》履約保證金。 六 .土地價(jià)格 : 土地出讓公示綜合價(jià)金總額為 11 億元（人民幣：壹拾壹億元