【正文】 務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn) 該風(fēng)險(xiǎn)的存在與建議按上述。社會(huì)效益：本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會(huì)效益?！　〈龠M(jìn)相關(guān)先進(jìn)建筑、經(jīng)濟(jì)技術(shù)行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)能夠帶動(dòng)城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)就會(huì)給一個(gè)城市發(fā)展帶來無窮的動(dòng)力。盈虧臨界點(diǎn)是指企業(yè)收入和成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即企業(yè)處于既不盈利又不虧損的狀態(tài)，通常用一定的銷售量來表示這種狀態(tài)。, o, V0 s5 Q: q3 ]. ^* Z按目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目在開工后六個(gè)月取得預(yù)售許可證后開始對(duì)市場發(fā)售期房。三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 s1 y8 v39。 O I。西區(qū)利用400米寬的梅山江岸，由南而北布置4幢多層湖景平層大宅，戶型面積250～280平方米，開闊的景觀視野與大尺度的水面相契合。結(jié)合項(xiàng)目容積率及限高的要求，東側(cè)區(qū)域設(shè)定為高層、西側(cè)區(qū)域設(shè)定為小高層或多層。日常休閑方式主要以健身、喝茶聊天、旅游等活動(dòng)為主，代步工具為非公共交通工具，大多有一輛以上的私家車。（7）對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的意見以及需求的戶型小區(qū)環(huán)境、配套不完善以及物業(yè)管理是客戶對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿的三大原因，戶型方面三房兩廳和四房兩廳的需求占到了89%。（3）信息來源以及主要休閑方式從本次調(diào)查我們可以看出目標(biāo)客群（銀行金融類、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位）大部分的信息來源是從報(bào)紙雜志、互聯(lián)網(wǎng)和朋友介紹上得到的，信息來源較為狹窄。第二層面：臺(tái)州、溫州、義烏以及其他地方在紹興從事經(jīng)營活動(dòng)的客戶。一、項(xiàng)目定位：擁有絕佳城市濕地水景資源的尊貴豪宅。 三、項(xiàng)目SWOT的分析S－項(xiàng)目優(yōu)勢：景觀優(yōu)勢，項(xiàng)目緊鄰鏡湖梅山國家公園與南湖公園之間，自然風(fēng)光，城市的稀缺資源；配套優(yōu)勢：靠近新市政府行政中心，奧體中心、文化體育中心等配套正在酬建中，新的商業(yè)中心即將形成。樓盤售價(jià)高層均價(jià)7000元/㎡；排屋300萬/套付款方式及折扣一次性付款98折，按揭99折銷售情況項(xiàng)目已售罄物管收費(fèi)㎡，㎡銷售情況2007年6月推出空中別墅2套，均價(jià)8900元/㎡；排屋28套，均價(jià)9000元/㎡；高層90套，均價(jià)7000元/㎡；小高層24套，均價(jià)7800元/㎡。截止07年底，全部售完。開發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司景觀設(shè)計(jì)單位香港泛亞國際建筑設(shè)計(jì)單位加拿大ACA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所營銷策劃單位杭州九拍廣告有限公司物業(yè)管理商自管建筑類型排屋、獨(dú)棟、高層、小高層規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積150448平方米總建筑面積規(guī)劃戶數(shù)近2000戶（包括別墅、排屋185套）容積率（高層和排屋）綠化率36%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中式戶型范圍高層面積區(qū)間：90200平米，排屋面積區(qū)間：200450平米。截止09年12月，排屋全部銷售完畢。排屋3元/㎡/月銷售情況2007年10月推出高層570套，㎡?；A(chǔ)數(shù)據(jù)位置東臨解放大道，南至鳳林西路，北靠梅山江開發(fā)商杭州贊成集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位澳大利亞普利斯景觀設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)單位香港劉伍設(shè)計(jì)事務(wù)所營銷策劃單位杭州捷群廣告有限公司物業(yè)管理商暫無建筑類型平層官邸規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積59165㎡總建筑面積157000㎡，其中地上面積118328㎡，地下面積38672㎡。在越州新城、未來的行政中心及總部經(jīng)濟(jì)園的規(guī)劃促使下，鏡湖新區(qū)的房產(chǎn)市場正在迅速發(fā)展，在未來一段時(shí)間內(nèi)，擁有獨(dú)特自然資源和極具優(yōu)勢地理位置的鏡湖新區(qū)將成為高品質(zhì)房產(chǎn)的聚集地。目前地塊周邊道路中，解放路是鏡湖新區(qū)通往市中心的南北走向主要干道。(城市綠心)。與此同時(shí)，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(jì)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購房的隊(duì)伍中來，加上近幾年開始的全國性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。表：紹興市區(qū)20022009年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元）年份20022003200420052006200720082009年投資額178199增幅%%51%%%%%%表：紹興市區(qū)近三年房地產(chǎn)銷售情況（單位：億元）年份2007增幅2008增幅2009增幅投資額（億元）178%%%商品房銷售額（億元）2417694% %%商品房銷售面積（萬平方米） %57%%房地產(chǎn)施工面積（萬平方米）% 1728%%其中：新開工（萬平方米） %%%竣工面積（萬平方米） %% 空置面積（萬平方米） %24%%表：紹興市區(qū)2009年房地產(chǎn)銷售情況表：紹興市區(qū)2009年商品房銷售戶型結(jié)構(gòu)走勢表：紹興市區(qū)2009年商品房銷售價(jià)格結(jié)構(gòu)走勢（三）紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布情況隨著老城區(qū)土地資源的日益稀缺以及城市版圖的不斷擴(kuò)張，紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)逐步形成了從一環(huán)線、二環(huán)線到三環(huán)線逐步延伸的邊緣化開發(fā)趨勢，并形成了東南西北四個(gè)不同方位上的六大居住板塊。見表表：紹興市區(qū)商品房銷售價(jià)格變化情況（單位：元/平方米）年份199819992000200120022003200420052006200720082009住宅價(jià)格18751937193320102599370452365250550069407320 7919價(jià)格漲幅/%%%%%05%%%%■ 紹興市區(qū)商品房價(jià)格在1998年～2001年間基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平；■ 2001年之后商品房價(jià)格開始突飛猛進(jìn)，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長。2005年開始，國家為了遏止略有抬頭的全國性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，陸續(xù)推出了以規(guī)范房地產(chǎn)市場和穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格為主要目標(biāo)的宏觀調(diào)控政策，紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的影響下迅速降溫，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力明顯增加，銷售速度明顯減緩，而投資開發(fā)速度也明顯趨緩。調(diào)整階段（19941997年，約4年）。第三部分2007年市政府確定了“越州新城”建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)和總體框架。（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等政府主管部門規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。 項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目建設(shè)概況（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言 擬建設(shè)投資的紹興鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊項(xiàng)目通過對(duì)政策、市場以及行業(yè)等基礎(chǔ)參數(shù)的剖析，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目地理特征、文化內(nèi)涵等相關(guān)元素的解讀，海星置業(yè)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊投資建設(shè)精品住宅小區(qū)，結(jié)合項(xiàng)目地塊處于鏡湖城市濕地公園的優(yōu)越條件為項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的機(jī)遇。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。二、投資的必要性 鏡湖新區(qū)板塊是在市政府明確規(guī)劃發(fā)展前景前提下逐步發(fā)展起來的一個(gè)新興板塊，從目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤的分布情況來看，目前鏡湖新區(qū)板塊主要指沿解放北路兩側(cè)開發(fā)的大灘區(qū)塊，該區(qū)塊盡管開發(fā)時(shí)間較短，但是由于眾多品牌房產(chǎn)公司的進(jìn)駐、高檔樓盤的開發(fā)以及與老市中心直線距離近等原因在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)成為目前紹興高價(jià)房的聚集地，是近階段房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)板塊。上世紀(jì)九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設(shè)中興路和拓寬勝利東路，加上1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動(dòng)了城東紹興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。這一階段，市區(qū)先后開發(fā)了以“快閣苑”、“龍洲花園”、環(huán)城河整治、城市廣場、袍江工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)為代表的建設(shè)項(xiàng)目，使市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)再次步入高速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出異常繁榮的景象。紹興市區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性住房制度改革是在1998年，當(dāng)時(shí)各級(jí)政府機(jī)關(guān)開始實(shí)行貨幣分配而停止實(shí)物分房。一手住宅簽約均價(jià)約7919元/平方米，%。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，紹興人在住宅消費(fèi)方面的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平。 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、地塊詳情所屬區(qū)塊分析：位于紹興市鏡湖新區(qū)，整個(gè)區(qū)域東至紹三線、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線，距杭甬高速接口處2公里，距蕭山國際機(jī)場24公里。鏡湖濕地公園：鏡湖濕地公園是浙江省首個(gè)國家城市濕地公園，有“水鄉(xiāng)澤國”之稱。 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、鏡湖區(qū)域相關(guān)情況鏡湖新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)歷近年成交量、成交價(jià)情況：作為紹興高端住宅的核心區(qū)域，鏡湖新區(qū)無論從土地成交價(jià)格還是銷售均價(jià)均處一個(gè)較高水平線。（原方案為8棟高層）規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積㎡總建筑面積㎡，㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面積23000㎡。樓盤售價(jià)高層均價(jià)1100012000元/平米；排屋均價(jià)14500元/㎡高層還有3幢未開,目前接受登記預(yù)約物業(yè)管理費(fèi)㎡/月。08年3月新推出SOHO公寓共221套，㎡。銷售情況2008年5月推出高層401套，均價(jià)9000元/㎡,10月推出排屋212套，㎡。下期預(yù)計(jì)9月份開13140戶型房源。山水華庭區(qū)位圖基礎(chǔ)數(shù)據(jù)位置位于鏡湖新區(qū)紹興鏡湖新區(qū)大灘，西臨梅山江開發(fā)商浙江勤業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位中國美院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)管理商浙江綠城物業(yè)管理有限公司建筑類型高層、排屋規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積總建筑面積60000平方米規(guī)劃戶數(shù)319戶容積率 截止09年12月，排屋、小高層、高層全部售完。行政區(qū)劃76平方公里，其中核心區(qū)塊(城市綠心),東至紹三線和外直江、西至紹齊公路、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線。板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用，鏡湖新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，是紹興樓市的新地標(biāo)，新“西湖 ”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，機(jī)關(guān)公務(wù)員年收入約1012萬元左右，該階層收入含金量極高，尚有部分潛在灰色收入。本次調(diào)查共發(fā)出200份問卷，收回175份問卷，142份問卷有效。60%以上擁有兩套及兩套以上住宅，同時(shí)47%的人認(rèn)為大灘是紹興最適合居住的區(qū)域，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)。目標(biāo)客戶信息進(jìn)行總結(jié)：◆年齡:主要分布在3150歲，3135多歲的這部分成功人士剛剛進(jìn)入了事業(yè)的上升通道之中，對(duì)未來雄心勃勃，勇于追求自己喜愛的生活方式；而3550歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望。高層客戶群：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中基層、個(gè)體經(jīng)營者、私營業(yè)主、周邊居民。第九部分戶型設(shè)計(jì)從140平方米至280平方米，從舒適三居到豪華四居，以較大的變化幅度來滿足各階層購房者的需求。（三）進(jìn)度安排：計(jì)劃2011年8月開工，初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：9 Damp。第十一部分各期的銷售回款計(jì)劃為：年度銷售回款（萬元）比例累計(jì)備注201100%0%項(xiàng)目還未入市銷售201273281%%作為建設(shè)資金來源2013118989%%建設(shè)資金來源與還貸201488998%%稅收與利潤2015108732%100%稅收與利潤第十二部分洋江路5號(hào)地塊項(xiàng)目的建成是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙贏。全面執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),改善室內(nèi)的環(huán)境，生存質(zhì)量提高，使人的疾病發(fā)生率大幅度下降。第十四部分統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步提出建議及說明，并提出若干建議。三、防范建議加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場先機(jī)；加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提高市場競爭力，擴(kuò)大營造客戶層面，提高銷售速度；加強(qiáng)開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅(jiān)實(shí)的競爭地位；可通過以下措施減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：①資金供應(yīng)的充實(shí)度：首先要保證開發(fā)資金的充足。 （單位：萬元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表一、洋江西路5號(hào)地塊項(xiàng)目計(jì)劃橫道圖 年/月節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備樁基工程地下室