【正文】 ，導(dǎo)致行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度高，特別是在我國(guó)加入WTO后，國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會(huì)以多種方式和渠道介入中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。③加快資金回籠④應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項(xiàng)目銷售過(guò)程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。 （單位：萬(wàn)元）三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表一、洋江西路5號(hào)地塊項(xiàng)目計(jì)劃?rùn)M道圖 年/月節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備樁基工程地下室30%預(yù)售主體工程（含幕墻）場(chǎng)外工程驗(yàn)收竣工資金支出(萬(wàn))13000018001300050000500002000026750注：開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日二、開發(fā)成本估算表項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)金額備注（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用1071201土地出讓金1040002土地稅契1040003﹪3120二前期費(fèi)用28051地址勘測(cè)費(fèi)總建筑面積1002項(xiàng)目方案及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)﹪22323項(xiàng)目場(chǎng)地平整費(fèi)土地面積2434臨時(shí)施工用水、電估305地塊苗木補(bǔ)償及遷移200三項(xiàng)目建安工程費(fèi)892711建安工程318825280089271不包括精裝修四基礎(chǔ)配套設(shè)施57471永久性供水、電工程總建筑面積80元/㎡17512小區(qū)道路及排水系統(tǒng)道路150元/㎡365廣場(chǎng)面積3區(qū)內(nèi)園林綠化工程綠化面積350元/㎡27754小區(qū)智能安防系統(tǒng)建筑面積2040元/㎡856五房屋建設(shè)各項(xiàng)收費(fèi)56971防雷審圖費(fèi)總建筑面積2元/㎡642防雷技術(shù)服務(wù)費(fèi)總建筑面積㎡513人防咨詢費(fèi)人防面積5元/㎡204人防審圖費(fèi)人防面積5元/㎡205人防易地建設(shè)費(fèi)易地建筑面積2500元/㎡自建不收費(fèi)6人防工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)人防面積5元/㎡207工程招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)估108招標(biāo)代理費(fèi)建安工程費(fèi)％899項(xiàng)目審圖費(fèi)總建筑面積2元/㎡6410散裝水泥專項(xiàng)資金511新型墻體材料專項(xiàng)資金總建筑面積10元/㎡31912項(xiàng)目工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)12％133913規(guī)劃定點(diǎn)放樣費(fèi)幢2500元/幢414規(guī)劃公示牌費(fèi)10000元/塊315樁基工程檢測(cè)費(fèi)建筑面積15元/㎡15016白蟻防治費(fèi)建筑面積㎡4817房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)建筑面積3元/㎡9618初始登記費(fèi)（住宅）套80元/套7項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)金額備注萬(wàn)元19初始登記費(fèi)（營(yíng)業(yè)房）本420土地證工本費(fèi)本13大證1200/本小證120/本21工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建筑面積㎡4522工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（場(chǎng)外工程）場(chǎng)外工程價(jià)％123排污水入網(wǎng)費(fèi)建筑面積㎡30024環(huán)評(píng)費(fèi)建筑面積㎡5725城市建筑垃圾處理費(fèi)建筑面積㎡143自建不收費(fèi)26排污井管及化糞池移交建筑面積8元/㎡25527環(huán)境檢測(cè)費(fèi)建筑面積㎡4828施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)建筑面積3229高教費(fèi)建筑面積10元/㎡31930土地測(cè)繪費(fèi)畝80元/畝23180M以上高樓地震監(jiān)測(cè)1525萬(wàn)元/單個(gè)項(xiàng)目2532消防驗(yàn)收測(cè)試費(fèi)建筑面積1元/㎡3233電信建筑面積68元/㎡22334有線電視安裝費(fèi)建筑面積10元/㎡31935水源補(bǔ)償費(fèi)5萬(wàn)/畝9536室外消防直供水建設(shè)費(fèi)511萬(wàn)/小區(qū)1037煤氣3500元/戶31538房屋門牌制作安裝費(fèi)50元/戶539地名預(yù)繳牌號(hào)費(fèi)200元/每只1840電梯檢測(cè)費(fèi)5000元/臺(tái)2441室內(nèi)空氣檢測(cè)1200元/點(diǎn)暫不計(jì)42規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)建筑面積㎡3843國(guó)土復(fù)核驗(yàn)收測(cè)量費(fèi)建筑面積㎡2944房管測(cè)繪費(fèi)建筑面積㎡3545商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)5000元年346商品房簽證手續(xù)費(fèi)建筑面積3元/㎡9647產(chǎn)權(quán)證制作費(fèi)建筑面積7848物業(yè)管理開辦費(fèi)建筑面積8元/㎡25549業(yè)主委員會(huì)成立建筑面積1元/㎡3250建筑面積核算建筑面積㎡1651工程檔案整理、服務(wù)費(fèi)建筑面積2元/㎡6452土地登記費(fèi)1收120元每超500㎡加收4053綠化移交綠化面積4元/㎡12854移交街道社區(qū)管理費(fèi)總建筑面積2元/㎡64項(xiàng)目名稱工程量單價(jià)金額備注萬(wàn)元55建設(shè)工程土方運(yùn)輸（渣土辦）費(fèi)建筑面積㎡14356土地復(fù)核勘測(cè)費(fèi)200000元/幅2057消防設(shè)備、電器檢測(cè)費(fèi)建筑面積3858氣檢費(fèi)建筑面積2元/㎡6459消防培訓(xùn)費(fèi)20000元/一個(gè)項(xiàng)目260城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)出讓及拍賣土地免交六銷售及各類附加稅677351營(yíng)業(yè)稅3908565%19543銷售收入2水利基金390856%391銷售收入3土地增值稅39085620000預(yù)交普通住在1%非普通住宅4印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓）390856%1955印花稅（建筑安裝）合同價(jià)*30%%336企業(yè)所得稅銷售收入*15%25%252287城建稅營(yíng)業(yè)稅附加稅7%13688教育附加稅營(yíng)業(yè)稅附加稅3%5869地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅附加稅2%391七項(xiàng)目管理、銷售、財(cái)務(wù)費(fèi)349971項(xiàng)目開發(fā)管理【(一）至（五）總額】3%6319（二）+(三）+（四）2銷售代理費(fèi)銷售價(jià)1%39093銷售推廣費(fèi)銷售價(jià)1%39094財(cái)務(wù)費(fèi)202715融資費(fèi)用貸款利息額3%590八不可預(yù)見費(fèi)1500九項(xiàng)目開發(fā)總成本314872三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表單位：（萬(wàn)元）序號(hào)指標(biāo)名稱計(jì)算公式金額銷售比例1住宅171680㎡*17000元/㎡291856%2商業(yè)45000㎡*14000元/㎡63000%3地下車位1800只*20萬(wàn)元/只36000%4合計(jì)390856100%注：總建筑面積（地上）218825㎡，實(shí)際銷售面積為216680㎡。第十六部分三、防范建議加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)；加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大營(yíng)造客戶層面，提高銷售速度；加強(qiáng)開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅(jiān)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)地位；可通過(guò)以下措施減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：①資金供應(yīng)的充實(shí)度：首先要保證開發(fā)資金的充足。建筑本體風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步提出建議及說(shuō)明，并提出若干建議。環(huán)境效益：同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。第十四部分對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的要求越來(lái)越高,這就要求在開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)要利用最新的材料、技術(shù),并且不斷創(chuàng)新,促進(jìn)新思想、新技術(shù)的發(fā)展,帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。全面執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),改善室內(nèi)的環(huán)境，生存質(zhì)量提高，使人的疾病發(fā)生率大幅度下降。 滿足紹興市民的住宅品質(zhì)需要，是社會(huì)安定的基礎(chǔ)保障。洋江路5號(hào)地塊項(xiàng)目的建成是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙贏。以銷售率表示項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)（BEP），本項(xiàng)目總投資為247137萬(wàn)元，銷售收入為390856萬(wàn)元，盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)收入=項(xiàng)目總投資+銷售稅金%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%。各期的銷售回款計(jì)劃為：年度銷售回款（萬(wàn)元）比例累計(jì)備注201100%0%項(xiàng)目還未入市銷售201273281%%作為建設(shè)資金來(lái)源2013118989%%建設(shè)資金來(lái)源與還貸201488998%%稅收與利潤(rùn)2015108732%100%稅收與利潤(rùn)第十二部分根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,我們?cè)O(shè)定開始預(yù)售開始，兩年內(nèi)完成銷售。第十一部分本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金98855 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款78970萬(wàn)元用于投資，剩余部分69313萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為247138萬(wàn)元，其中銀行貸款利息從銷售收入中支付。 P7 K39。（三）進(jìn)度安排：計(jì)劃2011年8月開工，初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：9 Damp。 r8 s+ F: A39。戶型設(shè)計(jì)從140平方米至280平方米，從舒適三居到豪華四居，以較大的變化幅度來(lái)滿足各階層購(gòu)房者的需求。東區(qū)設(shè)計(jì)為高層住宅組團(tuán)，11幢19～23層高層住宅分別圍合兩個(gè)大尺度景觀院落空間。第九部分結(jié)合高端客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格設(shè)定為法式或歐式新古典主義風(fēng)格。高層客戶群：企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中基層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)業(yè)主、周邊居民?！粜畔@知渠道：口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點(diǎn)，所以信息往往會(huì)以口耳相傳的形式在人群內(nèi)迅速傳播，口碑傳播往往具有準(zhǔn)確、到達(dá)率高、可信度高的特點(diǎn)；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會(huì)有所區(qū)分，企事業(yè)機(jī)關(guān)單位主要從傳統(tǒng)渠道（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等）獲得信息；一般的私營(yíng)業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從非主流渠道獲知。目標(biāo)客戶信息進(jìn)行總結(jié)：◆年齡:主要分布在3150歲，3135多歲的這部分成功人士剛剛進(jìn)入了事業(yè)的上升通道之中，對(duì)未來(lái)雄心勃勃，勇于追求自己喜愛的生活方式；而3550歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望。（8）各物業(yè)類型的需求面積別墅面積需求偏小500方以下的占到95%，這與調(diào)查群體的選擇有一定關(guān)系。60%以上擁有兩套及兩套以上住宅，同時(shí)47%的人認(rèn)為大灘是紹興最適合居住的區(qū)域，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)。另外家庭休閑方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式為主，占所有受訪人群的一半。本次調(diào)查共發(fā)出200份問(wèn)卷，收回175份問(wèn)卷，142份問(wèn)卷有效。主要以紡織、建筑、化工等行業(yè)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，機(jī)關(guān)公務(wù)員年收入約1012萬(wàn)元左右，該階層收入含金量極高，尚有部分潛在灰色收入。區(qū)位：城市中心，稀缺高端住宅配套：區(qū)域內(nèi)均為高檔住宅項(xiàng)目，適合開發(fā)高檔住宅；在本區(qū)域內(nèi)的高檔項(xiàng)目，銷售情況比較理想，項(xiàng)目投資有較好的回報(bào)；在本區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目受各方的關(guān)注度較高，有利于品牌的建立；項(xiàng)目