【正文】 屋面采用擠塑隔熱板層，使其傳熱系數(shù) K＜ ， D＞ 。 房產(chǎn)銷售由專業(yè)營銷公司承擔(dān)，全程策劃項(xiàng)目的營銷策略，制定項(xiàng)目的廣告、宣傳，選聘有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員負(fù)責(zé)銷售工作。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目 建設(shè)資金擬由股東自籌解決，因此不 單獨(dú) 計(jì) 算 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 項(xiàng)目建設(shè)方案。 （ 3） 所得稅 本項(xiàng)目所得稅按 25％計(jì)算。 編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析。 敏感性分析表 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 稅后 利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 售價(jià)下降 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 成本上升 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 第五節(jié) 評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，在現(xiàn)有價(jià)格體系及計(jì)算基準(zhǔn)下，總投資收益率為％，項(xiàng)目資本金凈利潤率 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅后內(nèi) 部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷售收入 34000 34000 第二期銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20xx0 銷售費(fèi)用 500 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 營業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計(jì)所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 (35) 3000 － 8000 7 累計(jì)所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標(biāo)結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 稅前指標(biāo) 稅后指標(biāo) 1 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 % % 2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬元 ) 項(xiàng)目投資所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準(zhǔn)收益率 10％； 項(xiàng)目投資 所得稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元， 項(xiàng)目投資 所得稅 后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，均大于 0； 項(xiàng)目 投資回收期約 34 年，可以接受。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 三、項(xiàng)目貼現(xiàn)率 項(xiàng)目貼現(xiàn)率取 10%。根據(jù) XX 市同時(shí)期類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公 建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬。 30 第八章 項(xiàng)目招投標(biāo) 一、招標(biāo)依據(jù) 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投 標(biāo)管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部第 82 號(hào)令） 《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》（國家計(jì)委等七部委第 12號(hào)令） 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 第 第 18 號(hào)令 《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（福建省人民政府第 68 號(hào)令） 二、主要招標(biāo)計(jì)劃 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的土建工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、土建工程和設(shè)備的購置必須實(shí)行招投標(biāo)，采用委托招形式。 XX 市 XX 置業(yè) 有限公司于 20xx 年 1 月 21 日成立，公司注冊(cè)資本金為 20xx 萬元人民幣，同時(shí)將隨工程進(jìn)展按要求增資，公司現(xiàn)有員工 30 人，其中工程技術(shù)人員 15 人。 本工程綠地覆蓋率為 25%，并布置有水池等，以改善本區(qū)的小氣候，降低周邊環(huán)境溫度。 固體廢棄物治理措施 施工期間的固體廢棄物主要為建筑垃圾，主要廢土、廢磚、廢鋼筋、廢渣等，部分廢土、廢磚填到低洼地，其他建筑垃圾由施工單位及時(shí)清運(yùn)處理。 聲環(huán)境影響分析 聲環(huán)境影響分析主要為推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、運(yùn)輸車輛等施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在 75—100dB(A)之間。 九 、人防設(shè)計(jì) 人防總建筑面積 ，地下室設(shè)計(jì) 二 個(gè)人防掩蔽單元，每個(gè)人防掩蔽單元最少設(shè)計(jì)一個(gè)密閉通道口部及一個(gè)防毒通道口部。 高層 綜合樓 設(shè)置消防電梯，封閉式樓 梯間及前室。大樓立面設(shè)泛光照明，屋面預(yù)留廣告電源。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設(shè)備并單獨(dú)計(jì)量 ；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè) 21 備，地下室設(shè)一個(gè)辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨(dú)立式結(jié)構(gòu)。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以 米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現(xiàn)厚實(shí)與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達(dá)出不同層次的美感。 三、建筑單體設(shè)計(jì) 二十一世紀(jì)辦公空間的設(shè)計(jì)將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。整體建筑呈“ 反 L” 形。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。 XX 市擁有程控交換機(jī)容量 16 萬門，滬穗光纜貫穿項(xiàng)目區(qū)，實(shí)現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國道 XX 段移動(dòng)信號(hào)的全面覆蓋。建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目 28 項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計(jì)劃的 %，城市建成面積由 20xx 年 的 平方公里拓展到 20xx 年的 12 平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項(xiàng)目載體建設(shè)初具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。 XX 市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ， 但項(xiàng)目完成時(shí)間為 20xx 年10 月，建成后 桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商 鋪 部分銷售均價(jià)為 25000 元 /m2。 第二節(jié) 本項(xiàng) 目市場分析 一、 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)場址位于 XX 市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。人均可消費(fèi)支出 8400 元，增長 %。從某種意義上說，房 地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟(jì)來源，拉動(dòng)了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游城市所必需具備的市容、市貌。與此同時(shí)，良好的市場、服務(wù) 、 信用環(huán)境，為進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛 8 圍和條件，在 20xx 年度福建省縣域經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，成為 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳 ”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第 18 位，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)?！昂Ｉ舷啥?”太姥山的自然景觀以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古 堡、昭明十剎等一批歷史古跡。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置縣，1995 年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積 200 平方公里，現(xiàn)轄 16 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 1 個(gè)開發(fā)區(qū)，共有 250 個(gè)村、 29 個(gè)居委會(huì)，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 12 個(gè)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)成 二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活 工作 模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設(shè)單位與 XX 市國土資源局簽訂的《國有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 二、 XX 市建設(shè)局 鼎建規(guī) [20xx]40 號(hào)《 XX 市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相關(guān)建設(shè)指標(biāo)的復(fù)函 》； 三、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； 四、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與 參數(shù)》（第三版）； 五 、 XX 國際廣場 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定通知書 ； 六 、 業(yè)主單位提供的其它材料； 七 、 業(yè)主單位委托編制可研報(bào)告的合同書。 XX 市 XX 國際廣場 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編號(hào) ： 中心 主任 ： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 福建省 XX 投資咨詢中心 二○一一 年 五 月 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................... 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 ................................................................................ 1 第二節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................ 2 第三節(jié) 主要結(jié)論 ................................................................................ 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ...................................................................... 6 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ................................................................................ 6 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................................ 8 第三章 項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場預(yù)測 .................................................10 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 ...........................................................10 第二節(jié) 本項(xiàng)目市場分析 ...................................................................12 第三節(jié) 市場定位 ...............................................................................13 第四章 項(xiàng)目建設(shè)場址條件 .....................................................................14 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 .......................................................................14 第二節(jié) 氣候水文特征 .......................................................................14 第三節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ...................