【正文】 的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。22′之間。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。距市中心12公里、車程15分鐘的貴陽龍洞堡機(jī)場，現(xiàn)開通30多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、?？凇⒊啥?、昆明等全國大中城市及香港特別行政區(qū)。2002年末，占總?cè)丝诘?7% 。貴陽項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)分析報(bào)告目 錄第一部分 貴陽市簡介 3一 貴陽市介紹 41. 總體概況 42. 貴陽市中心城區(qū) 73. 地理位置、氣候 74. 城市定位 75. 城市發(fā)展規(guī)劃 86. 小結(jié) 10第二部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究 11一 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)研究： 121. 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 122. 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 133．貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況 144. 貴陽市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 155. 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資 166. 貴陽市經(jīng)濟(jì)在貴州省的地位 177. 小結(jié) 17二 貴陽市居民生活結(jié)構(gòu)研究 181. 貴陽市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例 182. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究 193．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況 204. 貴陽市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn) 255. 小結(jié) 27第三部分 片區(qū)及項(xiàng)目介紹 28一 龍洞堡”片區(qū)簡介 291. 片區(qū)概況 292. 片區(qū)定位 303. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 304. 片區(qū)發(fā)展前景 30二 項(xiàng)目簡介 311. 項(xiàng)目位置 312. 地形地勢 323. 項(xiàng)目SWOT分析 334. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 37第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 38一 項(xiàng)目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 391. 項(xiàng)目說明： 392. 項(xiàng)目用地指標(biāo) 393. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 394. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 405．成本測算結(jié)果： 426. 價(jià)格預(yù)期 43二 優(yōu)化計(jì)算 441. 項(xiàng)目定量計(jì)算模型 442. 計(jì)算結(jié)果 453. 結(jié)果分析 46三 方案建議 46四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 471. 投資估算及收入預(yù)測 472. 動(dòng)態(tài)分析 513. 財(cái)務(wù)分析 524. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 54附表 551. 資金運(yùn)用計(jì)劃表： 552. 銷售收入預(yù)測表 553. 資金來源與運(yùn)用表 564. 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 56第一部分 貴陽市簡介一 貴陽市介紹1. 總體概況 貴陽市簡介貴州省位于中國西南云貴高原東部，貴陽是貴州省省會(huì)，位于貴州省中部，是貴州省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心。少數(shù)民族共有37個(gè)，%，其中布依族、%。鐵路貴陽是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化。貴陽中心環(huán)線建設(shè)，它將使貴陽城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。屬東部平原向西部高原的過渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。未來貴陽城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個(gè)片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。是中心區(qū)“退二進(jìn)三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。中心優(yōu)勢依舊明顯。貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，市場經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，市場機(jī)制不成熟。 投資、消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易與貴陽市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)資料來源《貴陽市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，外匯美元:人民幣=1:統(tǒng)計(jì)顯示：消費(fèi)對(duì)貴陽市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力的逐步下降，投資對(duì)拉動(dòng)作用越來越大。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有80個(gè)（不完全統(tǒng)計(jì)），貴陽市有71個(gè)，%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大部分集中在貴陽市。過去幾年國民經(jīng)濟(jì)都保持比較高的增長率，表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?。但行業(yè)間、各經(jīng)濟(jì)類型間、單位間的工資差距仍然較大。從工資的絕對(duì)數(shù)看：機(jī)關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經(jīng)濟(jì)類型在崗職工年平均工資存在較大差距。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長264元、16元，%，%、%。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，%。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。 收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動(dòng)收入、財(cái)產(chǎn)性收入等。3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。地塊內(nèi)如圖：3. 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個(gè)片區(qū)相比較，“龍洞堡”距貴陽中心區(qū)較近。交通瓶頸片區(qū)交通要走機(jī)場路，還有一個(gè)收費(fèi)站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。 城市定位利用貴陽市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項(xiàng)目生態(tài)特點(diǎn)對(duì)接。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場，關(guān)注市場，并根據(jù)市場變化調(diào)整策略。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。A+B≤62000 建筑面積和小于總建筑面積A/+B/≤8800425% 覆蓋率小于25%8800420%≤A/+B/ 覆蓋率大于20%2. 計(jì)算結(jié)果 低位價(jià)格分布如下優(yōu)化極限值如下：利潤值最大利潤38622710起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果A66048060B66048060 高位價(jià)格位分布如下優(yōu)化極限值如下：利潤值最大利潤67142710起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668. 6794258060B94258060 優(yōu)化運(yùn)行結(jié)果表（高價(jià)位與低價(jià)位二者似）名字初值終值A(chǔ)2668. 67B約束名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004到達(dá)限制值0建筑面積62000到達(dá)限制值0覆蓋率未到限制值未到限制值A(chǔ)未到限制值B未到限制值3. 結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果顯示，在項(xiàng)目用地指標(biāo)條件嚴(yán)格限制下，根據(jù)測算成本和預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積：，花園洋房建筑面積：，項(xiàng)目能到達(dá)產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)組合。本項(xiàng)目開發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，按照上面分析的用地指標(biāo)（洋房建面：59000平方米，別墅建筑面積為：5200平方米），依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。則總收入為： （萬元）詳見附表《銷售收入預(yù)測表》53 / 542. 動(dòng)態(tài)分析 資金運(yùn)用計(jì)劃項(xiàng)目總開發(fā)周期為兩年，項(xiàng)目資金運(yùn)用計(jì)劃按季度編制土地費(fèi)用：包括地價(jià)與配套，假設(shè)在項(xiàng)目開始時(shí)付清；前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審察費(fèi)；三通一平；人防工程費(fèi)；此項(xiàng)費(fèi)用在開發(fā)前期按項(xiàng)目前期3個(gè)月內(nèi)平均支付。本項(xiàng)目其它的資金缺口采用由銀行貸款和銷售回款組合方式進(jìn)行資金籌措。 項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益做出精確的估計(jì)。 建議：林木改造主要是政策風(fēng)險(xiǎn)，做好公共關(guān)系的協(xié)調(diào)，特別是與新聞媒體的關(guān)系，不要造成不利影響。本項(xiàng)目測算是在多方面考察市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合卓信意見采用定性與定量分析相給合，這在很大程度上依賴目前貴陽市房地產(chǎn)市場特征、消費(fèi)者特征以及貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)情況。敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定分析中的一種主要方法。它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。詳見附表〈〈項(xiàng)目現(xiàn)金流量表〉〉。不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用、隨著開發(fā)進(jìn)度均勻投入。詳見下表《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。這兩種情況對(duì)利潤和銷售都會(huì)有影響。目的是測算項(xiàng)目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項(xiàng)目方案制定提供分析依據(jù)，項(xiàng)目采用可售單位積指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。在天時(shí)上，片區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級(jí)的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識(shí)。機(jī)會(huì)利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項(xiàng)目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體） 威脅（T）區(qū)位威脅貴陽中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競爭，對(duì)高端客戶有一定的分流作用；市政進(jìn)度雖然政府對(duì)片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動(dòng)時(shí)間太晚會(huì)不利于項(xiàng)目形象的提升；國家政策從目前貴陽市場情況，“國八條”對(duì)貴陽市影響不大，但也有一定的影響。配套不足片區(qū)屬初級(jí)開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個(gè)片區(qū)的一半。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行模孕滤悸芳軜?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目。第三部分 片區(qū)及項(xiàng)目介紹一 龍洞堡”片區(qū)簡介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于貴陽市東部，距市中心約8公里，東與烏當(dāng)區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對(duì)應(yīng)的流通行業(yè)。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用貴陽市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件