【正文】 房地產(chǎn)項目投資可行性分析畢業(yè)論文1 總論： 卓越?江畔人家項目 卓越卓越房產(chǎn)以“務實創(chuàng)新”的工作作風和“追求卓越”的精神不斷的超越自我，為實現(xiàn)“讓人人都有一個美麗的家”的目標而不懈努力。特別是在經(jīng)濟形式正面下滑的情況下，依然以高價取得該地塊的建設用地使用權，更突顯其投資魄力和實力。：1）一小時經(jīng)濟圈規(guī)劃 一小時經(jīng)濟圈是指，未來將在以重慶市主城為核心、1小時車程為半徑的范圍內(nèi)，打造一個具有明顯聚集效應、規(guī)模經(jīng)濟和競爭優(yōu)勢的城市群。a. 北城：新重慶 嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間(含蔡家組團)的北部片區(qū)，是城市近期的重點拓展區(qū)域，以中央商務區(qū)、北部新區(qū)、長江上游最大的集裝箱港口、鐵路客運中心、航空樞紐、大型博覽設施和體育設施等為標志，主要承接中心城區(qū)疏解的人口、部分公共服務功能和交通功能，聚集以高新技術、汽車等為主導的產(chǎn)業(yè)，重點建設良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風貌。城市中心為中央商務區(qū)，由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)共同組成，是面向西部地區(qū)和重慶市域的中心。當然政府會繼續(xù)出臺促進購房消費又遏制投機炒作的消費行為，盡力的讓房地產(chǎn)市場回歸理性。 首先，保障性用房大體量入市導致重慶主城區(qū)商品房新批準預售量高位運行 。最后，重慶主城區(qū)招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，很多的開發(fā)商也土地和房地產(chǎn)的建設也持觀望態(tài)度，造成土地成交量的萎縮?？偟膩碚f，全年房地產(chǎn)市場呈以下四個特點： （1）房地產(chǎn)市場成交量逐漸回升，價格將進一步回歸理性 2008年房地產(chǎn)各項供給指標對市場形成較大的壓力；從需求指標上看，2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管2008年111月，重慶市部分地區(qū)銷售量出現(xiàn)較大的增長，但與2007年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。如萬科就在第三季度報告中明確指出，公司在半年度報告已經(jīng)調(diào)低了全年的開竣工計劃的基礎上，“決定進一步下調(diào)今年的開工計劃，開工面積再調(diào)減約110萬平方米，到570萬平方米左右，以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。加之2009年房價調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強勁增長，隨之而來的是消費者的理性購房需求。要落實中央經(jīng)濟工作會議上的“保增長 調(diào)結構 促發(fā)展”，就必須保證房地產(chǎn)保持一個合理的增速。全區(qū)總面積396平方公里，人口64萬，下轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)。 過去，由于交通的制約，沙坪壩區(qū)的區(qū)域價值一直處于無法有效釋放狀態(tài)。重慶的大學基本都集中在這里，一部分人很愿意到這里買房，可以免費享受高校的文化氛圍，利用高校里面健全的公共設施，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的一個閃亮的賣點。 （2）保障性住房建設力度加大 2008年在整個樓市不景氣的狀況下，沙坪壩區(qū)政府積極引導房地產(chǎn)企業(yè)應對市場變化，加大了保障性住房建設力度，著力解決城鄉(xiāng)低收入困難家庭的住房，進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（4）商品房建設規(guī)模仍繼續(xù)擴大，竣工周期延長 截止2008年12月末，％，增長20%，％，；，%，%，說明施工周期進一步拉長。；%；辦公樓空置面積由于本年竣工零增長，%；我區(qū)商業(yè)營業(yè)用房空置面積由于在銷售市場不景氣的狀況下而逆勢走強，%，%。購房者喜歡沙區(qū)的人文氣息，是因為知名的大學和高中都幾乎集中在了沙區(qū)。江畔人家項目區(qū)位分析 卓越 卓越江楓美岸、華宇但是，由于本項目地塊位處公路旁邊并緊鄰石門大橋，有不可避免的噪音污染，此外，項目對面已遭污染的嘉陵江也會給項目環(huán)境帶來一些負面影響?！?項目位于沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋與磁器口中段，前瞰嘉陵江秀色，后倚重大、七中人文學府，左臨磁器口古鎮(zhèn)，右接沙區(qū)交通要道石門大橋。其次，此樓盤擁有華宇這一知名品牌，為其樓盤本身具有一定的增值作用，所以銷售上相比寶嘉作為世界頂級物業(yè)管理公司，人性化、個性化、智能化是香港地鐵物管最為直接的反映。此樓盤將和本項目的樓盤形成同輝呼應，兩頭盤分別居于石門大橋兩邊，有很強的帶動作用。建筑面積：103081平方米,占總建筑面積比例：51%(2)相關信息物業(yè)現(xiàn)狀:結構封頂 內(nèi)外銷:外銷占地面積:40287平方米 總建筑面積:203426平方米總戶數(shù):約1830戶 開發(fā)商:重慶寶海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:香港寶嘉集團（恒安集團背景） 它是由舊金山大學的管理學教授于20世紀80年代初提出來的，SWOT四個英文字母分別代表：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threat）。因為周邊的樓盤如華宇．秋水長天，還是寶嘉江楓美岸，都是以低中檔戶型為主，高檔住宅為輔的開發(fā)路線。（1）人文優(yōu)勢 本案地處人文氛圍濃厚的城區(qū)沙平壩，攜手沙區(qū)名校育英小學，讓孩子贏在起跑線上，重慶七中、重慶大學這兩所名校近在咫尺，附近更有重慶一中、南開中學等重點中學。從現(xiàn)狀看來，這勢必會給業(yè)主的生活帶來不便，而很有一部分購房者的購房行為是沒有前瞻性的，或者說這部分客戶群體對項目周邊的現(xiàn)狀具有很強的敏感性。同時較之南濱路、北濱路難以接受的高價江景樓盤，本項目較為合適的價格使得本項目性價比凸顯。本項目應趁勢而發(fā)，充分把握這一機會。2008年央行又五次調(diào)高銀行準備金率。就目前來說，卓越、華宇等項目也在緊張施工過程中，如果開盤日期接近或重合的情況下，勢必對本案的銷售造成一定程度的影響。切實探求更好的規(guī)劃設計模式，體現(xiàn)新型生態(tài)綠色社區(qū)的特色。在中心園林內(nèi)則以人行為本，沙濱路上為主要的人行出入口和車行出入口。在居民入住后，業(yè)主們在議會中亦可共同決策即將興建的設施。即很好的解決了地塊內(nèi)部與市政道路的高差又通過屋頂綠化延伸了整個小區(qū)的綠地系統(tǒng)。步行系統(tǒng)集中在中心園區(qū)內(nèi)，為步行的安全性和就近距離創(chuàng)造條件。（8）項目的信貸資金成本按現(xiàn)行工業(yè)銀行貸款利率估算?；A設施建設費用包含給水、排水、電氣工程、道路工程、園林綠化及燈飾費用。（3）工程建設其他費用估算 本項目的其他工程費用有：土地費用、前期工程費、城市配套建設費。（4）基本預備費估算 指項目在實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需要事先預留的費用。工程性費用：工程建設其他費用：預備費用：建設期利息：項目工程建設總投資：。 從融資結構看，%，%，%。 按照人民銀行公布的現(xiàn)行中長期(13年期)貸款利率值，考慮其它融資成本，取年利率為7％，%。 。 根據(jù)借款償還計算，(含建設期)。可見，項目的抗風險能力較強。綜合上述分析，項目財務效果可行，值得實施。本著利益最大化原則，為了使本項目的開發(fā)能獲得更好的社會效益和經(jīng)濟效益，現(xiàn)對項目提出如下建議： 規(guī)劃設計方面，可以考慮依勢對場地進行園林式設計，合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的建筑物、道路、景觀布局，提高土地的利用效率，同時注意住房朝向和防噪；戶型的規(guī)劃設計建議以中小戶型為主，力爭向目標客戶群推出符合其口味的產(chǎn)品，從而贏得競爭優(yōu)勢；此外，規(guī)劃設計時要注意項目小區(qū)與外界交通干道的接口問題。 項目的建設與銷售，該項目的投資對項目的預售收入依賴性較大。采用多種營銷手段促進銷售進度，加快資金回籠。建議首期推出的建筑面積在5萬平米左右（大約530戶）左右，然后依次逐步推出。隨著沙坪壩區(qū)交通、教育等各項事業(yè)的發(fā)展，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進一步拓展。 盈虧平衡分析是分析項目風險與安全性關系的重要指標，本項目以產(chǎn)品銷售率率表示的盈虧平衡計算結果表明：％時，項目就可保本，超過上述數(shù)據(jù)后項目就開始盈利，產(chǎn)量越高則盈利越大。 從中可知，在整個計算期內(nèi)，本項目內(nèi)部收益率計算為IRR＝％％，財務凈現(xiàn)值＝0,因此項目是可行的。 其他費用在這里指的是基本預備費與漲價預備費。 根據(jù)對預售情況的估計，在第一年中期建設進度可以滿足了預售的法定條件。同時國家相關部門建議取消預售制度，短期看該政策出臺執(zhí)行的可能性不大，同時項目屬于短平快項目，建設期短，預售資金的籌集問題不大。 本項目的可能資金渠道有：，承包商墊支；；?；绢A備費以建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、建設工程其他費用之和為基數(shù)，乘以基本預備費率計算。 土地費用＝土地出讓金+拆遷安置補償費 ＝23084萬元； 前期工程費用包括工程勘探設計費、工程監(jiān)理費、建設單位管理費、人防費、規(guī)劃執(zhí)照費、招投標管理費、工程質量監(jiān)督費及其他行政規(guī)費。附屬工程建設投資=。 本報告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。（2）中國勘察設計協(xié)會技術經(jīng)濟委員會、建設部標準定額研究所編《城市居住小區(qū)技術經(jīng)濟指標》。住戶步行經(jīng)過北面主入口廣場后，通過踏步、社區(qū)步行道、綠地間步道等立體化步行系統(tǒng)入戶，這樣既方便了住戶就近入戶，又完善解決人車分流問題。小區(qū)由北至南分為A、B兩個組團，總共布置7棟高層建筑，整個地形西高東低、南高北低，又與周邊市政道路有較大的高差，為小區(qū)形成錯落有致、富有情趣的景觀環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。其車行下穿與外圍的環(huán)道形成上下兩個環(huán)道，與地下車庫緊密相連可以車行直接到達大部分住宅小區(qū)，通過減速帶及道路的轉彎的控制，我們控制適當?shù)能囁?，同時保證小區(qū)了的車行通道入戶的便利和安全性。方案構思與特色：新都市主義規(guī)劃布局思想 新都市園林概念，即根據(jù)本基地的位置和規(guī)模，沿現(xiàn)有地貌中的沖溝位置適當?shù)膶⒌貕K分區(qū)設計——設計為一個環(huán)境優(yōu)美，以高綠地率，低覆蓋率，適中的容積率為指導思想的高層居住組團，其中沿江區(qū)域本著江景資源最大化設計為全看江高層，其余非看江區(qū)域設計為環(huán)境優(yōu)美、適當密度的高層社區(qū)。 由于本案的位置特殊性，基本由于接近新開發(fā)區(qū)的定義界限，因此配套設施薄弱自然是致命一環(huán)。在個人貸款方面，很多商業(yè)銀行均表示，將嚴格按照央行的規(guī)定，并根據(jù)當?shù)厥袌龅膶嶋H，從嚴執(zhí)行。在宏觀政策上， 2008年，重慶市政府投資350億對全市70項道路與立交工程進行改造建設，預計年內(nèi)將投入120億。（2）三峽廣場經(jīng)濟圈內(nèi)，地塊日益稀缺 三峽廣場幾分鐘車程經(jīng)濟圈內(nèi)的地塊日益稀缺，周邊樓盤開發(fā)在新近十幾年不會有很大的變化。（3）觀念位置較差 本案所在地塊盡管處于沙濱路旁，背靠重慶大學，但是由于以前未涉及開發(fā)，因此該地段比較落后，居住在此處的多為城市邊緣人員等，因此觀念上給人一種抵觸感，在觀念上很多人認為此地塊不適合居住或者居住條件差而影響到客戶的爭取。這些教育資源提供的不僅僅是入住者孩子學習的便捷，更是成長和生活的一個良好氛圍。（2）景觀優(yōu)勢 本案所處地理位置，自然景色可謂秀色可餐，直瞰江水漣漪，舉頭白云飄渺。 項目SWOT分析 STRENTH(項目優(yōu)勢)（1）品牌優(yōu)勢 投資商：本案地塊由卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。銀行醫(yī)療：農(nóng)行、建行、沙區(qū)人民醫(yī)院2門診。當然，美麗山水的表現(xiàn)也給卓越積累了很多建造中高檔住宅的寶貴經(jīng)驗，所以，本項目也將被卓越策劃成一個精品的中高檔住宅產(chǎn)品，與美麗山水一起打造濱江路上的品味。(6)最新動態(tài) 卓越美麗山水“漫谷”組團，5月華美面世、預定公開。有很好的互相帶動作用。其次是項目可以采取相關的隔音措施，如建設綠化隔離帶，采用高級的隔材料，減少污染，降低噪音江不在是問題。伴隨沙濱路的建設和沙坪壩區(qū)對此地段的重點打造，再加上這些實力較強的樓盤對居民的吸引、聚集作用，此區(qū)域的人口密度將逐漸增大，各種商業(yè)、服務業(yè)市場也將隨之繁榮，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，也會使其基礎設施及配套體系的建設日趨完善。同時，此地塊享有沙坪壩區(qū)特有的文化氛圍，緊鄰的重大更能使項目所在地深切感受到濃厚的人文氣息。正方直面嘉陵江綿延江天，后倚重大、七中學府名校，具有濃厚的文化氛圍，左接磁器口千年古鎮(zhèn)，右迎沙區(qū)門戶石門大橋，地段優(yōu)勢極其顯著?！?控制各地房價增長過快的現(xiàn)象，是國家宏觀調(diào)控的主要目標之一。 消費群體方面，實際居家型購房群體將成為住宅消費的主流。當然，這也給計劃將建的樓盤一個警示，不是不加大繼續(xù)投資，只是將本來今天的投資推遲到明天，所以市場低迷和竣工周期的拖長只是暫時的。%，同時。 2008年沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)投資狀況 2008年受國家從緊貨幣政策和宏觀調(diào)控政策影響，加上美國次貸危機、金融危機對中國樓市的巨大沖擊，開發(fā)速度和商品房銷售放緩，資金鏈越來越緊張，樓市進入一個相對低迷時期，再加上2007年買方市場在嚴重透支的情況下，2008年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體運行呈下降態(tài)勢。房價低，也就意味著沙區(qū)有其它區(qū)域不可媲美的投資空間和潛在的消費潛力。直轄十幾年來，重慶市，特別是沙坪壩區(qū)依靠豐厚的教育資源和便利的交通以及成熟的商業(yè)圈的運行，市區(qū)建設取得突飛猛進的成績，居民的住房條件也隨著社會總固定資產(chǎn)的投資增大而得到很大的改善和提高。如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合任何一個政府調(diào)控政策的本意?！泵鞔_了國家鼓勵改善型購房的導向，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平提高，進一步改善住房條件已經(jīng)列入很多市民的日程，但由于房價過高，以及交易費用等的原因，很多改善型需求并不能得到滿足。其次，對于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，不具備股市融資的資格和能力，只能采取杠桿投資策略，依靠較高的財務杠桿進行資金周轉，金融機構為避險又加強對這些企業(yè)的貸款管理，2009年資金將相當吃緊。如果價格在合理的區(qū)間內(nèi)，通過市場的合理調(diào)控，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。 2008年110月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，％；，％；，％。2007年受整個市場環(huán)境的影響，需求旺盛，新批準預售面積也較大，2008年市場逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動整個市場的供應，導致了2008年111月新批準預售面積和去年相差不大。供應量的降低給在建的和計劃將建的房地產(chǎn)商讓開了一定得市場，有利于在金融危機過后，此類房地產(chǎn)商的突然崛起。 首先，房地產(chǎn)市場環(huán)境的根本好轉必須依賴于宏