【正文】 建議對一期的銷售加大投入，盡快達(dá)到預(yù)售條件。 銷售方面，由于項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到20萬平方米，在開發(fā)時必須考慮分期開發(fā)，銷售時候注意銷售控制。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 研究結(jié)論和建議7 研究結(jié)論和建議 從以上分析研究中可以看出，當(dāng)前，重慶及沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好。 各因素對項(xiàng)目投資回報(bào)的影響如附件：單因素財(cái)務(wù)敏感性分析表。 各年度銷售費(fèi)用包含銷售人員工資、獎金、銷售攤銷、契稅以及銷售廣告費(fèi)用，％計(jì)取，銷售費(fèi)用總計(jì)2,。 根據(jù)國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)稅稅率5％，%，%的綜合稅率進(jìn)行營業(yè)稅金及其附加估算，企業(yè)所得稅稅率25％。 從投資計(jì)劃表中可以看出，出去自由資金外，預(yù)售資金所占比例很大，應(yīng)采取有效的營銷策略，盡快回收資金。具體投資估算結(jié)果參見附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目總投資估算表 融資方案是在投資估算的基礎(chǔ)上，研究本項(xiàng)目的融資渠道融資成本、融資風(fēng)險，推薦項(xiàng)目的融資方案。主要指設(shè)計(jì)變更及施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用。土地費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)，前期工程費(fèi)和城市配套建設(shè)費(fèi)分別依據(jù)重慶市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。主體工程的建筑成本＝。 本項(xiàng)目投資估算范圍涉及：拆遷安置、工程前期準(zhǔn)備、場地平整、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施采購及安裝工程，以及室外環(huán)境、道路工程。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措5 項(xiàng)目投資估算及資金籌措（1）本估算系根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)所確定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行編制。人行：整個小區(qū)設(shè)有一個主要人行入口，和一個可以人車共用的次入口。這有利于使小區(qū)的建設(shè)更適合居民的需求，環(huán)境亦將得到更自覺的保護(hù)。讓人們在社區(qū)內(nèi)也能享受到人行尺度的生活。設(shè)計(jì)中尋求動態(tài)的空間對稱和相互滲透，相互流通的建筑形態(tài)，以期創(chuàng)造一種面向二十一世紀(jì)開放的新人文空間。 項(xiàng)目SWOT劣勢應(yīng)對建議 大部分新開發(fā)區(qū)均面對公交系統(tǒng)差的情況，我們認(rèn)為，開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的同時，協(xié)商有關(guān)公交系統(tǒng)公司，洽談增添公交交通干線的事宜，爭取在項(xiàng)目竣工交房之前完成協(xié)商工作；此外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自行組織一些與經(jīng)濟(jì)中心三峽廣場的往返班車以及相應(yīng)的免費(fèi)購房直通車等，解除目標(biāo)客戶群的暫時性的焦慮；與此同時，開發(fā)商在進(jìn)行總體策劃時適當(dāng)增加一些停車位，提高車位比例，以吸引有車一族的加入。2009年房地產(chǎn)方面的宏觀政策將會進(jìn)一步收緊。（4）政府政策導(dǎo)向 本案地處沙濱路中段，高花園大橋與化龍橋之間。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的入市時機(jī)，便于本項(xiàng)目開展相應(yīng)的營銷推廣工作，有利于實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)。所以，本案配套距離較遠(yuǎn)，也將會成為本項(xiàng)目不足的一面。這一得天獨(dú)厚的優(yōu)勢是很多沙區(qū)項(xiàng)目所不具備的，更是重慶其他城區(qū)項(xiàng)目望塵莫及的。卓越因?yàn)閷?shí)力雄厚，加之有頂級的設(shè)計(jì)大師操刀，同時由于市場上的中低檔戶型已經(jīng)有很大的市場占有，故本項(xiàng)目的投資方向應(yīng)該為高中檔戶型，彌補(bǔ)周邊樓盤對消費(fèi)者市場劃分留下的空缺。所謂SWOT分析，即態(tài)勢分析，就是將與研究對象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅等，通過調(diào)查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，而結(jié)論通常帶有一定的決策性。江楓美岸物業(yè)管理公司:天穹物管建筑單位:重慶中科建設(shè)(集團(tuán))有限公司代理商:重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司景觀設(shè)計(jì)單位:Charles norris設(shè)計(jì)公司整合推廣單位:大方廣告創(chuàng)意機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)單位:重慶市得森建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院(3)車位信息總數(shù)：645個 比例：10:43地上車位：150個 地下車位：495個 停車位:645個(4)歷史價格均價：20090512 4800元/平方米 20090331 4300元/平方米 20090312 4300元/平方米 (5)生活配套生活購物：小區(qū)3000平米商業(yè)街、科苑大酒店、好又多超市、重客隆超市、農(nóng)貿(mào)市場。其次是，此樓盤因?yàn)橐M(jìn)比較少見的泰式度假園林景觀，為打造中高檔的住宅拉開序幕，在整個在重慶地區(qū)，有此類景觀的樓盤實(shí)在不多，這就成為此樓盤一路走俏的賣點(diǎn)之一。作為衡量現(xiàn)代住宅品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)之一，卓越?美麗山水引入香港地鐵，將為業(yè)主帶來尊崇生活享受。江楓美岸等樓盤占有優(yōu)勢。與本項(xiàng)目同集于濱江路上，兩者之間的距離為200米左右。但是，隨著政府對環(huán)境污染的進(jìn)一步保護(hù)和相關(guān)政策的出臺，今天的污江江稱為明天的江邊麗景。金沙港灣以及3月22日新開盤的東海岸等樓盤。江畔人家項(xiàng)目附近城市基礎(chǔ)生活設(shè)施基本上能夠得到保障。江畔人家項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)沙濱路，占據(jù)石門大橋與磁器口中段，百米左右就是高家花園大橋，擁有天生的交通環(huán)境。隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段的建成，從解放碑到沙坪壩只要15分鐘，沙區(qū)作為重慶樓市的“書房”，對外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的。這組數(shù)據(jù)也顯示出目前的投資者性消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性消費(fèi)，這只是暫時性的一個市場引導(dǎo)的訊號，投資性商業(yè)用房的消費(fèi)對區(qū)位和交通的依耐性很強(qiáng)，并不是很多樓盤都可以開發(fā)的，所以，住宅性住房的開發(fā)依然是今后房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。一方面是緩解目前低迷的銷售壓力，另方面為危機(jī)過后的熱銷做儲備。2008年全區(qū)24個經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，%。其次，消費(fèi)者一般都覺得沙坪壩是一個文化區(qū)域，他們愿意在這個地方買房，愿意把孩子帶到這個具有文化氛圍的地方來，這樣就產(chǎn)生巨大房地產(chǎn)消費(fèi)市場。就房價平均水平來說，沙區(qū)的住宅均價比北部新區(qū)、江北、南岸等區(qū)低。重慶直轄市的建立，為沙坪壩的發(fā)展提供了千載難逢的歷史機(jī)遇。為了保證這個增長速度的實(shí)現(xiàn)，保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009地方政府必將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。 2008年12月21日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！?預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會出現(xiàn)負(fù)增長。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價，以及投機(jī)性的炒作者所阻擋。由于土地成交量少，現(xiàn)有土地價格、樓面地價因?yàn)槭袌龈偁巺⑴c者的減少而雙雙大幅增長，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、高新區(qū)土地成交價格位居區(qū)域前三。，%。 其次，先行指標(biāo)顯示：2008年110月，%，；，%；，％，預(yù)計(jì)此類指標(biāo)2009年還將低位運(yùn)行，進(jìn)而影響到2010 年及2011 年的市場供應(yīng)量。六個城市副中心為現(xiàn)有沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪四個城市副中心和新規(guī)劃的西永、茶園兩個城市副中心，城市副中心將培育成為區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂區(qū)，同時分擔(dān)部分市級公共服務(wù)設(shè)施。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片區(qū)位于中梁山與銅鑼山之間(不含蔡家組團(tuán))，被長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域，是重慶城市的發(fā)源地，最富歷史文化傳統(tǒng)特色的區(qū)域。1小時經(jīng)濟(jì)圈主要包括重慶市主城九區(qū)，以及該市的潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長壽等14個區(qū)縣。重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 重慶市投資環(huán)境分析2 重慶市投資環(huán)境分析 重慶市社會經(jīng)濟(jì)概況 GDP保持高位增長，高于全國平均水平 市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2008年,%,人口文化素質(zhì)得到全面提升。卓越地產(chǎn)立業(yè)之初，就顯示出“要做就做最好” 的氣度，堅(jiān)持建造高品質(zhì)的樓宇。江畔人家項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩區(qū)，地處沙坪壩沙濱路，卓越 重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1998年，是興亞集團(tuán)的全資子公司，具有二級開發(fā)資質(zhì)。時代大廈”。1996年,%,%,實(shí)現(xiàn)了趕超全國平均水平的目標(biāo),位居全國第12位,在西部地區(qū)僅次于內(nèi)蒙古位居第二。這意味著，未來10~15年該市其他區(qū)域?qū)⒂?00萬人口轉(zhuǎn)移到“一圈”內(nèi)。 e. 東城：三產(chǎn)與工業(yè)并舉 東部片區(qū)是銅鑼山與明月山之間的區(qū)域，其南部發(fā)展以會展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)提升城市功能。2009年中國房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期。 2008年，重慶市土地購置面積下降近40%，土地開發(fā)面積同比增幅大幅回落2008年110月，%；，%，盡管有所增長但是相比2007年的開發(fā)量，實(shí)際開發(fā)量有所回落?！叭币荒稀眳^(qū)域（南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）依舊為成交熱點(diǎn)區(qū)域，％.同時，重慶主城區(qū)商品房價格依舊高位增長，月度價格同比差別縮小 。 2008年110月重慶主城區(qū)商品房用地成交價格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長1107元/平方米，％；樓面地價為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長了209元，％。這也是2009年房地產(chǎn)市場成交量回升，價格將進(jìn)一步回歸理性的前兆。中國指數(shù)研究院的調(diào)查表明：自住型需求購房者70%以上是需要貸款的。 在國際金融危機(jī)的環(huán)境下，重慶市都必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。江畔人家項(xiàng)目分析3 卓越在這個階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利、人和的三大優(yōu)勢條件，勝數(shù)較大，這是在其他城市其他地區(qū)不具有的優(yōu)越條件。為房地產(chǎn)產(chǎn)品的打造提供了發(fā)展背景和人景環(huán)境。投資總量在一小時經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域（原主城九區(qū)）排第六位。%，％，；，%。但隨著國家和地方政府拉動消費(fèi)以及大量資金投放大消費(fèi)市場等一系列的刺激措施的出臺作用，目前，整個重慶市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有效回升，現(xiàn)實(shí)的銷售和消費(fèi)表現(xiàn)要比理論估計(jì)好很多，所以隨著相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房地產(chǎn)市場的春天將很快來臨，并伴有夏天的狂熱，所以，現(xiàn)在也是房地產(chǎn)開發(fā)商充分做準(zhǔn)備的餓時候。 沙坪壩區(qū)是一個有強(qiáng)大消費(fèi)力的區(qū)域。秋水長天沙坪壩區(qū)沙濱路中段高層7387二房113132三房09年6月30號4500富洲新城沙坪壩區(qū)富洲路8號景觀高層 7176二房97123三房09年8月30號4500融僑諾丁陽光沙坪壩區(qū)小龍坎正街高層2710409年8月31號5500融匯國際溫泉城沙坪壩區(qū)重師南門對面高層5669一房6888二房82112三房130四房 09年12月31號4700藍(lán)溪谷地沙坪壩區(qū)天星橋高層、洋房94179三房137190四房09年10月31號4600金象左右SOLO公寓沙坪壩區(qū)正街(欣陽廣場對面)高層、單體樓2224單間3557一房5780二房65三房10年8月6400布克公館沙坪壩區(qū)鳳天大道重慶圖書館南門旁高層4144一房5665二房10年6月30號4300金陽牛津街沙坪壩區(qū)火車北站西路重師南門旁高層38一房5786二房88三房10年5100東和科苑SOHO沙坪壩區(qū)沙楊路128號高層3746一房5172二房95三房現(xiàn)房4700富力城瀚湖沙坪壩區(qū)大學(xué)城現(xiàn)代中式風(fēng)格、高層6669二房79102三房現(xiàn)房4300融匯新時代沙坪壩區(qū)三峽廣場天陳路入口 本項(xiàng)目位于沙坪壩沙濱路石門大橋與磁器口中段,左接高家花園大橋，右接沙區(qū)交通要道石門大橋，交通十分便利。 周邊樓盤區(qū)域帶動 本項(xiàng)目附近有華宇 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定距離，擁有相對清凈的養(yǎng)心、休憩之所。美麗山水，項(xiàng)目組成員對上述各樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查詢問，調(diào)查結(jié)果如下：(2)相關(guān)信息占地面積:33903平方米 總建筑面積:180000平方米 總戶數(shù):2128戶 開發(fā)商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 投資商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 物業(yè)管理公司:華宇物業(yè)管理有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位:中國機(jī)械工業(yè)第三研究院 整合推廣單位:余文輝廣告(3)車位信息總數(shù)：1090個 比例：0:1090 地下車位：1090個 停車位:1090個（地下）(4)歷史價格均價：4500元/平方米 除9號樓無折扣外，(5)項(xiàng)目簡評 項(xiàng)目所在的沙坪壩區(qū)作為全市的教育文化大區(qū)，教育資源豐富，該項(xiàng)目將把自然山水同區(qū)域特有的文化氛圍緊密結(jié)合，以“建于上層的人文宅院”作為市場定位，打造成為鐘情于山水而且具有較高文化素養(yǎng)的社會中堅(jiān)所需要的住宅精品項(xiàng)目。 (2)相關(guān)信息占地面積:28839平方米 總建筑面積:竣工時間:20061231 總戶數(shù):990戶開發(fā)商:重慶卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司:香港地鐵物管重慶美麗山水物管公司）(7)項(xiàng)目簡評 美麗山水前方，是正在動工的沙區(qū)濱江公園項(xiàng)目。 項(xiàng)目開發(fā)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 總用地：60畝（40287平方米）容積率：總建筑面積：203426平方米其中：住宅部分總建筑面積：181536平方米商業(yè)部分總建筑面積：約5217平方米（不含會所和服務(wù)于商業(yè)的停車位）總戶數(shù)：約1830戶。是一處集城、江、人文為一體的品質(zhì)大盤，一處為業(yè)主精心雕琢的首席濱江教育社區(qū)，將和周邊的樓盤一起構(gòu)建濱江美景。以上優(yōu)秀樓盤的開發(fā)讓卓越成為新起之秀，充分顯示了卓越公司的實(shí)力和創(chuàng)意，特別是在經(jīng)濟(jì)形式正面下滑的當(dāng)今，卓越依