【正文】 現(xiàn)金報(bào)酬率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 償債備付率 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （ 1）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 提示： 以項(xiàng)目為單位的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 盈利能力測(cè)算，與目標(biāo)利潤(rùn)率比較。（含50％ ） B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。 利息的計(jì)算，參照市場(chǎng)利率和資金分期投入情況，按復(fù)利計(jì)； 利息以外的籌資費(fèi)用，按利息的 10％ 估算。不能指望百分百的確定性，需要一定的果敢！ 市場(chǎng)研究的程度 成本或收益 總成本 總收入 凈利潤(rùn) 市場(chǎng)研究的最優(yōu)水平 市場(chǎng)研究方案設(shè)計(jì) 提出問題 —— 決定了搜集信息的類別 資料搜集與分析 市場(chǎng)研究報(bào)告的撰寫 市場(chǎng)范圍 宏觀因素； 需求、供給、競(jìng)爭(zhēng)； 市場(chǎng)占有率分析 市場(chǎng)分析的內(nèi)容 全國(guó) 區(qū)域 地方 片區(qū) 片區(qū) （ neighborhoods）：其中的因素變化能對(duì)分析對(duì)象 物業(yè)產(chǎn)生直接和立即的影響。 2. 決策模型： 投資價(jià)值估測(cè)的規(guī)范過程 估測(cè)預(yù)期收益流 校正一：預(yù)期收益流的時(shí)間差異 排序：以預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) —— 回報(bào)組合為依據(jù) 校正二：預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) 三個(gè)關(guān)鍵因素：預(yù)期收益額、實(shí)現(xiàn)時(shí)間以及確定性。房地產(chǎn)實(shí)物投資價(jià)值估測(cè) 房地產(chǎn)投資中，我們?nèi)绾伪P算？ 一、房地產(chǎn)投資價(jià)值估測(cè)原理 1. 關(guān)于投資價(jià)值的說明 投資價(jià)值 是特定投資主體對(duì)某一物業(yè)未來產(chǎn)生收入能力的一種主觀假定。 經(jīng)營(yíng)凈收入 年貸款本息：抵押貸款人 稅前現(xiàn)金流：權(quán)益投資人 現(xiàn)金流的價(jià)值 所得稅 稅后現(xiàn)金流： CFi,CFd 現(xiàn)金流 現(xiàn)值＝ Pd 現(xiàn)值＝ Pe Pv＝ Pd+Pe r 12211 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )nn d i de n n i niv d eCF CF CF CFCF CFPr r r r r rP P P?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ????決策模型的應(yīng)用條件 對(duì)收益、營(yíng)運(yùn)支出、融資總額和時(shí)間、銷售價(jià)格、稅費(fèi)、機(jī)會(huì)成本等因素的假定。 市場(chǎng)分析的步驟 分析影響本地房地產(chǎn)投資環(huán)境的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)； 審度與投資機(jī)會(huì)相關(guān)地區(qū)和全市的經(jīng)濟(jì)、人口以及政治趨勢(shì)； 劃定構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的同類物業(yè)所在的街區(qū)、交易或市場(chǎng)區(qū)域的特定地理界限； 分析特定物業(yè)類型在市場(chǎng)范圍的潛在需求，預(yù)測(cè)研究期內(nèi)的需求； 確定并分析市場(chǎng)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性（同類）物業(yè)； 估測(cè)預(yù)測(cè)期內(nèi)市場(chǎng)范圍中可能出現(xiàn)的額外供給，估測(cè)所研究物業(yè)的供給在預(yù)測(cè)需求中所占的合理份額 。 銷 售 費(fèi) 用 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu) 的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代 理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)。（ 含 100％ ） C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用等 成本利潤(rùn)率 ＝開發(fā)利潤(rùn) 247。 初始投入權(quán)益資本 【 例 】 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為 4500萬元，流動(dòng)資金為 500萬元。 000( ) ( 1 )( 1 ) ( 1 )nttctnnttt c t cttFN PV C I C O iC I i C O i??????? ? ?? ? ? ????FNPV與 i 的反向關(guān)系 已知項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計(jì)算期（壽命期）、 i1或 i2， 則 FNPV＝？ FNPV i FNPV2 FNPV1 i2 i1 FIRR 獲利指數(shù)（ Profitability Index ， PI） 即現(xiàn)值比率，等于擬投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與總投資或現(xiàn)金流出的總現(xiàn)值的比率。 ② 對(duì)貼現(xiàn)率比較依賴。 與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 提示： 房地產(chǎn)項(xiàng)目中，該指標(biāo)應(yīng)大于 ，否則需要通過短期 借款來償還到期債務(wù)。 方法二：市場(chǎng)提取法 提示： 仍著眼于投資者對(duì)該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率 。 4. 實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)！ 二、為什么不買房？ 1. 付房租等于白扔錢，不如分期付款，最后房屋歸己。 首付 20％、 30年，每月支出 2021元以上；其中 300元本 金、 1600～ 1700元利息。 B. 將資料進(jìn)行整理：排序 、 制成圖表 。 【 例 】 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為 3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為 5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 2500萬元、 1250萬元，存貨為為 1500萬元。 ④ 適用于開發(fā)出租或自營(yíng)型投資的評(píng)價(jià)。 0( 1 )nttctN PVPIC O i ?????財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。 資本金 提示： 一般對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目而言，反映特定項(xiàng)目單位資本金盈利能力，與投資者預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)率比較。 土地增值稅計(jì)算示意圖 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項(xiàng)目金額