【正文】 然進(jìn)行著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的擴(kuò)展和投資，其實(shí)力與市場(chǎng)的眼光可見(jiàn)一斑。后面依靠的丘陵地貌仍然綠蔭叢叢，自然景色得天獨(dú)厚。（2）配套距離較遠(yuǎn) 以往，由于牛滴路尚未建成，沙濱路類似于一個(gè)“死胡同”，尤其是石門大橋至瓷器口路段更是少有人居住。其次，隨著嘉陵江兩岸的建設(shè)加快和美化的的推進(jìn)，江景會(huì)越來(lái)越成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)和看點(diǎn)之一。綜上所述，能夠融入三峽廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈的品質(zhì)地塊日益稀缺，對(duì)于崇尚都市時(shí)尚生活，同時(shí)又渴求舒適居住空間的置業(yè)群體來(lái)講，本項(xiàng)目頗具吸引力。本案為中高檔住房，價(jià)格較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。所以這對(duì)本案市場(chǎng)培育來(lái)講帶來(lái)難度。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) 規(guī)劃布局4 規(guī)劃布局 卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目旨在建成一個(gè)融入當(dāng)?shù)厝宋木竦木窞I江樓盤，他具有重慶獨(dú)特的山地式地貌和優(yōu)美自然景觀，今后隨著項(xiàng)目的分期和實(shí)施將對(duì)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生明顯的帶動(dòng)，并創(chuàng)造良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。（2）行人優(yōu)先的導(dǎo)向性社區(qū)交通均以步行作為優(yōu)先設(shè)計(jì)，道路考慮了行人的適宜尺度。現(xiàn)有的居民區(qū)環(huán)境一般都是領(lǐng)先居民進(jìn)入而預(yù)先建造的。沿沙濱路及東西兩條次干道結(jié)合地形設(shè)計(jì)的沿街商業(yè)及布置于小區(qū)南入口西側(cè)的幼兒園形成了整個(gè)地塊設(shè)計(jì)的圍合區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)集中布置了整個(gè)組團(tuán)所需要的商業(yè)及配套設(shè)施。步行距離： 有目的的步行距離（如社區(qū)服務(wù)、商店等）控制在適當(dāng)距離以內(nèi)。（6）設(shè)備費(fèi)用為目前市場(chǎng)參考價(jià)。本報(bào)告采用單位工程投資估算法估算。 安裝工程費(fèi)包括各種機(jī)電設(shè)備裝配和安裝工程費(fèi)用，與設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子裝飾工程費(fèi)用，附屬于被安裝設(shè)備的管線敷設(shè)工程費(fèi)用，安裝設(shè)備的絕緣、保溫、防腐等工程費(fèi)用等。城市建設(shè)配套費(fèi)按照重慶市規(guī)定190元/平方米估算。 各季度利息計(jì)算公式為：各季應(yīng)計(jì)利息=(季度初借款本息累計(jì)+本年借款額／2)季度利率 ：。項(xiàng)目貸款商業(yè)銀行貸款籌資額：1735萬(wàn)，第二季度償還。 根據(jù)前面部分對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查和客觀分析，參照當(dāng)前沙坪壩地區(qū)位置和檔次與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)耐愋蜆潜P價(jià)格水平，以及同類樓盤的銷售與經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，同時(shí)為了盡快回收資金，本報(bào)告就項(xiàng)目的各種物業(yè)(商業(yè)、住宅、地下車庫(kù))經(jīng)營(yíng)價(jià)格的取值為：住宅一期套內(nèi)面積計(jì)均價(jià)6531元/平方米起，商業(yè)裙樓建面價(jià)格13475元/平方米；住宅二期套內(nèi)面積計(jì)均價(jià)6944元/平方米起，商業(yè)裙樓建面價(jià)格14273元/平方米，地下車庫(kù)隨二期一起發(fā)售。 成本計(jì)算見(jiàn)附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目成本估算表。 各季度度稅金總計(jì)=銷售收入*%=，計(jì)算見(jiàn)附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款表。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格的變化最為敏感，當(dāng)銷售價(jià)格下降10％時(shí)，％，％，％；當(dāng)銷售價(jià)格上升10％時(shí)，％，％，大大提高。(含建設(shè)期)，但是項(xiàng)目可利用于還款的現(xiàn)金流量表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的項(xiàng)目清償能力。該項(xiàng)目是可行的，建議實(shí)施該項(xiàng)目。項(xiàng)目背靠重師學(xué)生宿舍，應(yīng)盡量減少夜間施工，減少不必要的麻煩。 妥善處理、協(xié)調(diào)與政府部門，水電氣，郵電通訊，交通，網(wǎng)絡(luò)，電視等各相關(guān)組織部門之間的關(guān)系，特別是項(xiàng)目區(qū)與周邊交通要道的連接問(wèn)題，為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供保障。積極與有關(guān)部門溝通，爭(zhēng)取在站西路通車后開通一入口供施工車輛出入。江畔人家項(xiàng)目選址合理，符合沙坪壩區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件。項(xiàng)目盈虧平衡分析圖0100002000030000400005000060000700000%100%房屋銷售率銷售收入和成本總成本固定成本盈虧平衡點(diǎn)BEP盈利區(qū)虧損區(qū)%銷售收入（一）從上面的分析計(jì)算可知，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率比基準(zhǔn)收益率高，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。（2）取消預(yù)售風(fēng)險(xiǎn) 目前國(guó)家一些部門建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，但是制度推出的可能性不大，即使推出，時(shí)間也應(yīng)該比較晚，項(xiàng)目建設(shè)期較短，在建設(shè)期內(nèi)，該風(fēng)險(xiǎn)因素影響不大。 各季度度利息總計(jì)=，計(jì)算詳見(jiàn)附件：卓越卓越?江畔人家項(xiàng)目貸款償還表。 為簡(jiǎn)化分析，本次評(píng)價(jià)未考慮公用設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的自營(yíng)收入。 ，靜態(tài)分析為輔，定量分析與定性分析相結(jié)合的原則。 由項(xiàng)目業(yè)主提供自有資金25000萬(wàn)元 由項(xiàng)目業(yè)主向國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行申請(qǐng)信貸資金?；绢A(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）*預(yù)備費(fèi)率 =（+）*4％ =（5）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用）*預(yù)備費(fèi)率 =（+）*5％ =（6）建設(shè)期利息估算 目前中長(zhǎng)期貸款利率（13年）％，％。 建設(shè)單位管理費(fèi)按照財(cái)建[2002]394號(hào)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知》測(cè)算； 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)按照計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法〉的通知》測(cè)算； 其他行政費(fèi)用的測(cè)算均按照重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（2）設(shè)備及安裝工程 本項(xiàng)目主要設(shè)備有：電梯、柴油發(fā)電機(jī)、消防高溫排煙通風(fēng)機(jī)、風(fēng)冷熱泵機(jī)組、離心式水冷機(jī)組、中央熱水機(jī)組、消防水泵、加壓泵、污水泵、燃?xì)忮仩t等。以上費(fèi)用按照類似項(xiàng)目估算，土地費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)適用房用地改為商品房用地可能補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算，關(guān)于行政收費(fèi)包括前期費(fèi)用按照現(xiàn)在重慶市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）工程建設(shè)其他費(fèi)用按國(guó)家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)取。車行：小區(qū)的機(jī)動(dòng)車干道均由一條貫穿整個(gè)小區(qū)南北的六米寬道路解決。兩個(gè)組團(tuán)采用圍而不合，散而不亂的布局方式，并在小區(qū)中間部分采用集中式景觀的搭配，極大的提升了小區(qū)住宅的品質(zhì)。中心園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配備相應(yīng)的幼托，社區(qū)服務(wù)等設(shè)施，中庭景觀是適合居民停留和交往的理想場(chǎng)所。點(diǎn)式高層住宅采用相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐挪挤绞?，并利用巧妙的棟與棟錯(cuò)位布置，使得建筑均能獲得良好的江景觀視野，并將江景滲透入中庭花園。 開發(fā)商在進(jìn)行住宅建設(shè)之前，應(yīng)當(dāng)充分做好本區(qū)位的綜合評(píng)估與設(shè)計(jì)工作，爭(zhēng)取住宅建設(shè)之前完成景觀設(shè)計(jì)工作，綜合提升小區(qū)品味，達(dá)到吸引消費(fèi)者的目的。這一基本定型的宏觀格局，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)絕大部分公司無(wú)疑將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，本案也難免受到一定程度的影響。 THREATS(項(xiàng)目威脅)（1）從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。鳳天大道方向一方面可開發(fā)的地塊稀缺，其次遠(yuǎn)離三峽廣場(chǎng)商業(yè)圈，相比本項(xiàng)目，地理優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)。 OPPORTUNITY(項(xiàng)目機(jī)會(huì))（1）投資時(shí)機(jī)成熟 牛滴路建成通車，即將到來(lái)的便捷交通，使得沙濱路濱江價(jià)值得到大幅提升。 WEAKNESS（項(xiàng)目劣勢(shì)）（1）短時(shí)間內(nèi)，交通狀況欠佳 盡管牛滴路的建成，已經(jīng)將沙濱路與嘉濱路連為一體，但由于石門大橋至瓷器口路段尚無(wú)樓盤有業(yè)主正式入住，所以經(jīng)由此路的公交車甚少，僅有往來(lái)北碚與主城區(qū)的一路公交車，所以，從短時(shí)間看來(lái)，本案交通狀況較其他區(qū)位的項(xiàng)目有所不足，這樣會(huì)喪失部分依靠公交系統(tǒng)出行的客戶群體。不時(shí)還有江船劃過(guò)，剛有空間感。卓越房產(chǎn)以“務(wù)實(shí)創(chuàng)新”的工作作風(fēng)和“追求卓越”的精神不斷的超越自我，為實(shí)現(xiàn)“讓人人都有一個(gè)美麗的家”的目標(biāo)而不懈努力。景觀生態(tài)：6000平米觀景平臺(tái)、3000平米中庭園林、280米親江觀景走廊。江楓美岸(1)項(xiàng)目介紹● 寶嘉5月30日，五星級(jí)泰式度假園林全景呈現(xiàn)，正式開啟濱江假日醇美生活。%，是重慶市典型的坡地式山水居住區(qū)。秋水長(zhǎng)天● 華宇秋水長(zhǎng)天以追求“江景最大化、庭院最大化、朝向視野最優(yōu)化”的基準(zhǔn)目標(biāo)，用點(diǎn)式超高層和點(diǎn)板結(jié)合的規(guī)劃手法，對(duì)沿江城市形態(tài)施以強(qiáng)勢(shì)改造，使小區(qū)在充分吻合復(fù)雜用地條件的基礎(chǔ)上，更加突出倚山面水的自然特色；其45層的超高住宅樓，以新穎的造型成為該小區(qū)的標(biāo)志性建筑。秋水長(zhǎng)天、寶嘉那么此項(xiàng)目的完工入住必然這也在自己的樓盤附近建立一個(gè)小的生活圈。這些學(xué)校的公共設(shè)施更是可以為項(xiàng)目的消費(fèi)者提供完善的健身娛樂(lè)設(shè)施。最后，項(xiàng)目面臨背靠著江岸，擁有開良好的地形環(huán)境，擁項(xiàng)目所在位置有多層次綠化的天然條件。表1. 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比表樓盤名稱項(xiàng)目地址樓盤形態(tài)房型面積（m2）交房時(shí)間均價(jià)（元/m2）寶嘉而中青年群體將成為2009年消費(fèi)的主流，其它年齡段的消費(fèi)群體數(shù)量將會(huì)有所減少，特別是老年消費(fèi)群體的消費(fèi)能力已經(jīng)被中青年索取代。（5）商品房銷售面積下降，空置面積增加進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲軟，％，％；，％，%。（3）西部新城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)高速發(fā)展勢(shì)頭 隨著沙區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，西部新城區(qū)的開發(fā)，地鐵一號(hào)線開建，大學(xué)城以完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及生活配套服務(wù)，聚集了較高的人氣。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為34%。沙濱路的建設(shè)，也將使沙區(qū)投資能量得到有力釋放。一方面，由于國(guó)家政策扶持，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)；另一方面，由于政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以重慶市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭。 小結(jié)：在國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，危險(xiǎn)與機(jī)遇是并存的，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律市場(chǎng)回暖是遲早的事，政府政策上不斷有利好政策出臺(tái)，因此只要開發(fā)商能找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，開發(fā)出有品質(zhì)的樓盤，市場(chǎng)前途仍然還是光明的。這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又?jǐn)U大了市場(chǎng)空間。 （3）自住型購(gòu)房繼續(xù)增長(zhǎng)，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍 2008年10月27日，；最低首付款比例調(diào)整為20%。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。2007年大受關(guān)注的地王現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，而2008年隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，銀根緊縮，同時(shí)市場(chǎng)需求不旺，消費(fèi)者觀望情緒的濃厚，各種類型的項(xiàng)目銷售量都出現(xiàn)大幅下降，各企業(yè)資金鏈逐步緊張，買地?cái)U(kuò)張的實(shí)力也大受影響，導(dǎo)致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，將為后期市場(chǎng)供應(yīng)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。圖4. 07—08年1—11月成交量2008年111月，重慶主城區(qū)商品房成交118984套，相比去年同期減少52589套，％；，％。2008年國(guó)家先后出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》等政策及啟動(dòng)了新版土地出讓合同。同時(shí)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身規(guī)律分析，重慶市過(guò)去幾年成交量增速太快，一定程度上透支了購(gòu)房需求；房?jī)r(jià)漲幅太快，超過(guò)了居民實(shí)際可支付能力，產(chǎn)生了一定得房地產(chǎn)泡沫，因而房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整在這次金融危機(jī)中也需要一個(gè)清除泡沫，實(shí)現(xiàn)理性回歸的過(guò)程，主要是通過(guò)成交量的萎縮和房?jī)r(jià)下跌完成來(lái)完成這種內(nèi)部?jī)艋?d. 西城：高品質(zhì)發(fā)展 西部片區(qū)是縉云山與中梁山之間的區(qū)域，其北部和中部以科研教育、服務(wù)業(yè)、休閑旅游等為主導(dǎo)，其南部為都市區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。目前，重慶市是大城市帶大農(nóng)村結(jié)構(gòu)：該市現(xiàn)有總?cè)丝诩s3200萬(wàn)人，但主城區(qū)只有約600萬(wàn)人口，其余約2600萬(wàn)人居住在30多個(gè)區(qū)縣的中小城市及村鎮(zhèn)。另外,我市的教育水平提高很快,特別是高等教育得到了極大的發(fā)展,高學(xué)歷人口數(shù)量成倍增加。熙街”，同時(shí)涉足埠外開發(fā)，在貴陽(yáng)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)小河經(jīng)開區(qū)成功建立起“卓越項(xiàng)目所在位置介于沙濱路石門大橋和高家花園大橋之間，天然緩坡美地之圖1. 項(xiàng)目位置圖上：直面嘉陵江浩淼江天、遙望江北都市繁華、背依重慶大學(xué)、信手可享沙區(qū)中心商業(yè)便捷。該地塊周圍基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，可以滿足“七通”條件；土地絕大部分堅(jiān)實(shí)、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。美麗山水”及大學(xué)城“美麗據(jù)了解,去年,全市文盲人口（15歲及15歲以上不識(shí)字或識(shí)字很少的人）,。 重慶市目前正試圖借這一發(fā)展戰(zhàn)略徹底改造、提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 c. 南城：山青水綠 南部片區(qū)是銅鑼山以西的長(zhǎng)江以南和以東區(qū)域，是以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)域，山青水綠城市的代表區(qū)域。2008年下半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了加速下滑，2009年，受到全球金融危機(jī)的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境將更加緊張，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來(lái)的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于2008年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。 最后，整個(gè)重慶市的存量消化大致保持在一年左右：截至10月底，按2008年各月消化的速度看，消化目前可售面積約需1年時(shí)間，考慮到建設(shè)周期及結(jié)構(gòu)性因素，我們認(rèn)為再經(jīng)過(guò)09 年一年的消化，2010 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回升。其次，重慶主城區(qū)商品房銷售面積大幅下降，近六成集中在“三北一南”四區(qū)域。從這些尖銳的數(shù)據(jù)中，我們看出房地產(chǎn)市場(chǎng)大量在2008年大量的萎縮，投資和消費(fèi)都處于抑制狀態(tài)。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤，由于定價(jià)比較合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。整合成了房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)所趨，大魚吃小魚的殘酷局面將不可避免。2009年，國(guó)家將進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)改善型購(gòu)房的政策，降低交易成本，不僅通過(guò)市場(chǎng)，同時(shí)也通過(guò)保障性住房，滿足改善型購(gòu)房的需求，改善型購(gòu)房將成為市場(chǎng)生力軍。這些政策的出臺(tái)和落實(shí)，必然會(huì)給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)回升的希望，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的的循環(huán)發(fā)展。 整體形勢(shì)： 跨入二十一世紀(jì)，重慶市沙坪壩區(qū)抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，大搞城市建設(shè)，出現(xiàn)勃勃生機(jī)，人聲鼎沸，車流不息的景象。濱江路的建設(shè)，在重慶乃至全國(guó)，都是凸顯周邊區(qū)域投資價(jià)值、提升房地產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)志性建筑——這一點(diǎn)，南濱路沿線樓盤的開發(fā)給了我們有力的證明。其運(yùn)行特點(diǎn)： （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資總量下降 ，%，%形成較大反差。保障性住房的推進(jìn)對(duì)商業(yè)住房的需求產(chǎn)生一定得影響，但是對(duì)規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展和價(jià)格回歸以及房地泡沫的擠出具有積極的促進(jìn)作用，為今后幾年的房地產(chǎn)的開發(fā)銷售發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。有實(shí)力和有愿景的企業(yè)將會(huì)迎難而上，趕上下次的房地產(chǎn)高潮。商業(yè)投資型購(gòu)房群體不會(huì)受太大影響而發(fā)生變化，這方面的市場(chǎng)供需基本平衡。 下表列出了沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和價(jià)格對(duì)比，以獲得對(duì)重慶市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)有