【正文】 關(guān)的英文資料。國外快餐連鎖店選址的方法主要應(yīng)用了以下幾種：類比法、圖表分析法、財務(wù)分析、回歸模型、引力模型等[3]。在西方國家已有的研究中，選址在范圍上分為國別選擇(針對跨國企業(yè)) 、區(qū)域選擇、城市或城鎮(zhèn)中具體位置的選擇三個大的層次[4]。店鋪所在的地理位置、人口狀況、交通情況、城市規(guī)劃等等都將對顧客群有很大的限制，所以良好的選址，也決定著未來的發(fā)展空間。商業(yè)行家的至理名言是：零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件是選址，第三條件還是選址[2]。其中中式快餐連鎖店又是整個快餐行業(yè)中發(fā)最快的。中國烹飪委員會會長蘇秋成表示中國的快餐行業(yè)將在2010年開始迎來發(fā)展的黃金時期，并逐漸走向成熟。所以選址的問題應(yīng)該引起足夠重視。(3) 店址的選擇對快餐連鎖店的經(jīng)營活動也會有很大的影響[2]?，F(xiàn)代，隨著交通工具的發(fā)展，商業(yè)區(qū)位選址中距離的意義相對而言變得淡化，環(huán)境的意義則表現(xiàn)的更加突出?？偟膩碚f， 國外快餐連鎖企業(yè)在選址過程中并不是單純的應(yīng)用某一種方法。之后利用網(wǎng)絡(luò)來獲取研究所需的內(nèi)容和數(shù)據(jù)，包括了解濟(jì)南市現(xiàn)在的概況，通?？梢栽谡W(wǎng)站上查到這些數(shù)據(jù)，并通過官方網(wǎng)站查詢了濟(jì)南市近些年來的一些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析狀況，比如城市統(tǒng)計年鑒，同時也進(jìn)行了實地調(diào)查；并通過聊天工具、郵箱和一些網(wǎng)站上發(fā)放網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷。通過對濟(jì)南市的中式快餐連鎖店選址的調(diào)查與研究，拓寬認(rèn)識，認(rèn)識到國內(nèi)的中式快餐連鎖店選址理論和實際狀況?？紤]到顧客的交通方面的便捷性，選址地點應(yīng)符合交通便利這一基本原則，這就要求店鋪選址需要在馬路旁邊，這樣便可以擁有良好的可入性。（4）獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的原則。第二，要有消費群體。商圈具有一定的動態(tài)性，通過商業(yè)改造所形成的消費環(huán)境，會隨著城市規(guī)劃的改變而改變，集客源也將不斷的變化。羅斯考慮到現(xiàn)實中存在的諸多外在因素使得店鋪的邊界變得模糊，融為一體，在層次理論的基礎(chǔ)上，他提出了聚集法則，認(rèn)為中心地帶的商品和服務(wù)也可以是多樣化[5]。（5）中心商品的供給盡量布局于少數(shù)的中心地，并且所有的空間的滿足供給配置。雷利法則和康維斯的修正理論是建立在以下幾個假設(shè)之上的：第一，兩個區(qū)域同等地接近主要公路；第二，是兩個城市可以被利用的商品和服務(wù)的多少是以城市人口的多少為標(biāo)志的；第三，是兩個城市的商家的經(jīng)營能力是一樣的?；籼g的競爭模型。在一個中心地系統(tǒng)中它的K值是固定不變的，這很難能滿足現(xiàn)實中現(xiàn)實的情況?？紤]到中式快餐連鎖店的具體特性，該理論在中式快餐連鎖店的選址方面局限性相對而言較小，有較強(qiáng)的參考價值。包括預(yù)期的收益目標(biāo)、產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品的價格層次、快餐連鎖店的面積、目標(biāo)顧客等。（8）書寫各地點的選址調(diào)查報告[8]。是中式快餐連鎖店選址的傾向性場所。是不是臨街、是不是有十字路口或者是不是有三岔路口，都將關(guān)系到快餐連鎖店的用地的可見性和可入性。人口結(jié)構(gòu)包括性別比例、年齡結(jié)構(gòu)、教育程度、職業(yè)分布等。居民收入的狀況將將直接影響到他們的消費能力?？觳瓦B鎖店選址因素區(qū)位因素競爭因素人口因素自身條件快餐連鎖店所處位置的地價或租金快餐連鎖店臨近道路的車流量和人流量快餐連鎖店附近的公交路線快餐連鎖店周圍的集客源快餐連鎖店用地的可入性和可見性附近同類快餐店的數(shù)量同類快餐店的產(chǎn)品種類和價格附近快餐店與本超市間的距離商圈內(nèi)的人口密度商圈內(nèi)的居民消費狀況商圈內(nèi)的居民收入水平商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)快餐連鎖店的面積快餐連鎖店附近的停車場 快餐連鎖店選址主要因素的框架圖4 快餐連鎖店選址模型的數(shù)據(jù)分析 在第3章建立起來了中式快餐連鎖店選址模型，需要選定一個商圈，利用所建的模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析研究。但是，考慮到以學(xué)生為主就應(yīng)將商品定位偏重于，而且由此可以看出此地的商品定位不應(yīng)太高。所以這里的低消費水平不意味著經(jīng)營環(huán)境差。利用最小改造原則，租賃方式相較自建快餐店起初要花費較少，只要選到合適的建筑場所，相對較少的付出改造費用，就可以開起一家中式快餐連鎖店，而且，如果出現(xiàn)選址失誤的問題，也可以從中以相對較少的損失抽身，將損失降到低。濟(jì)南大學(xué)的教職工數(shù)量也很多，并且在校內(nèi)建立很多的教職工樓，而且周圍有較多的居民區(qū)，例如，青龍山莊、后龍小區(qū)、魯賢家苑、鷺鳴花園、后龍窩莊、前龍窩莊、青龍小區(qū)等；學(xué)校除濟(jì)南大學(xué)之外還有山東省特殊教育學(xué)校，七賢中學(xué)等；附近的銀行有農(nóng)行濟(jì)微路支行、建行濟(jì)南大學(xué)分理處、潤豐農(nóng)業(yè)合作銀行市中支行以及工行青龍山分理處等；同時也是濟(jì)南市市中區(qū)檢察院的所在地。因為店面朝向街面背靠小區(qū)，而且所處環(huán)境道路占用現(xiàn)象嚴(yán)重，所以無法設(shè)立專門的停車場，所以該店這里并不吸引開車的顧客。所以該商圈的人口密度較大，但是，居民上班或上課時，白天的流動的人口密度較小，此地居民的收入較低，所以花費也較少，購買力相對的也較弱，這方面數(shù)據(jù)受所調(diào)查學(xué)生數(shù)的影響較大，數(shù)據(jù)會存在一定的偏差，但是學(xué)生占該連鎖店顧客群的大部分。最主要的競爭對手是另外的兩家超意興快餐連鎖店。而且沒有設(shè)立停車場，只是在店面前留出一小片空地來停放自行車等。（3）在選址方面要考慮各個方面的影響，但是要不到面面俱到是不大現(xiàn)實的，那么究竟哪個因素是最關(guān)鍵的，那個因素是可以較少考慮的？現(xiàn)有的理論在因素的權(quán)重確定方面還做得不是很好，還需進(jìn)一步的研究發(fā)展。感謝張玲同學(xué)我我提供了大量的相關(guān)資料，感謝屈占盛先生不辭辛勞為我做的問卷調(diào)查工作。謝謝。這些問題主要有以下幾點:（1）各因素的量化分析方面做得不足。根據(jù)盡量減少非必要投資和效益最大化原則的原則可以說這么做是合理的。所以周圍有數(shù)家類似的快餐店，卻依然無法滿足客戶群體的需求。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，此商圈內(nèi)的濟(jì)南市居民很多喜歡去連鎖快餐店就餐。所以此處就餐的顧客絕大多數(shù)選擇步行和騎車，不難發(fā)現(xiàn)該家快餐店僅吸引較近范圍的人群。同時圍繞濟(jì)南大學(xué)所產(chǎn)生的商業(yè)圈也為這家快餐店增加了顧客。如果該快餐店在此處經(jīng)營良好且產(chǎn)生了一定的影響度，但是租期到期，房產(chǎn)權(quán)一方若是不予以租賃，那么該家連鎖店就將面臨大的損失。①在居民選擇就餐地點的時候，往往會考慮到許多的因素，從下表中可以看出，居民在選擇就餐地點時，更注重食品的的安全衛(wèi)生、可口程度、價格合理和距離較近。不同的年齡人，隨著生活經(jīng)歷的不同，在飲食方面的需求也會隨之改變。將此商圈作為核心商圈來進(jìn)行研究，在現(xiàn)有的商圈理論中提到核心商圈是離中心有500米的距離的范圍，但是在論文的前面關(guān)于選址理論的不足中已經(jīng)闡述此距離已經(jīng)不適用于現(xiàn)今社會，所以將核心商圈直徑徑增加到800米。人口性質(zhì)可以劃分為常住人口和流動人口，通常情況下選擇常住人口數(shù)量較多的地點做選址位置是合適的，因為這樣它的目標(biāo)顧客群相對比較穩(wěn)定，所以，很多快餐連鎖店選擇靠近居民區(qū)建設(shè)。而對于青少年來說，他們追求的是時尚、個性，而中年人孩子為中心進(jìn)行消費，而且他們注意飲食的健康和衛(wèi)生。 競爭因素將商圈內(nèi)的同等規(guī)模的餐飲店作為主要的競爭對手，如果兩個餐飲店的商品的種類和價格不在同一個檔次，那么它們之間的競爭強(qiáng)度相對就要減弱很多，因為在這樣的情況下，它們的目標(biāo)顧客群是不一樣的。交通狀況：交通條件是影響選址的直接且關(guān)鍵的因素，交通條件越優(yōu)越，對于吸引顧客越有利。（9）綜合考慮各個因素，比較各個調(diào)查結(jié)果[8]。通過各種渠道，對目標(biāo)城市的基礎(chǔ)信息進(jìn)行了解、分析，然后進(jìn)一步將數(shù)據(jù)細(xì)化，包括城市的不同區(qū)域的地理地貌、人口數(shù)量、區(qū)域面積面積、居民經(jīng)濟(jì)狀況(比如居民的收入支出情況、城市居民整體經(jīng)濟(jì)情況)、城市規(guī)劃、租金地價、城市商業(yè)設(shè)施的布局等等。像女性時裝店之類的較高等級的業(yè)態(tài)中它的聚集特點是比較明顯的，但像便利店等較低等級的業(yè)態(tài)其聚集傾向就較低?？死锼固├瞻杨櫩彤?dāng)作“經(jīng)濟(jì)人”來分析，認(rèn)為消費者首先會利用的是最近的中心地，其實，現(xiàn)實中，顧客根據(jù)所需物品的不同，而選擇的商業(yè)中心地的類型也是不同的，還有很多人更多的是傾向于高級的中心地。在多個國家的一些實例研究也已經(jīng)證明了該理論的假設(shè)，即經(jīng)營同一品種或相類似商品的商家趨向于緊密的聚集在一起[3]。這兩種理論不僅僅可用于不同城市商業(yè)區(qū)之間的定量分析，同時也可以應(yīng)用于同一城市內(nèi)的不同商業(yè)區(qū)之間的定量分析。把消費者行為和零售企業(yè)的區(qū)域分布聯(lián)系在一起，這也是該理論的意義之所在。人口分布均勻，居民有相同的收入、需求以及消費方式。商圈分析是指顧客愿意到本店消費的距離和相應(yīng)的時間。商圈內(nèi)的商鋪間的關(guān)系應(yīng)該是競爭與互補(bǔ)并存，這樣消費者在這個商圈中才可以盡可能的滿足其購物需求，同時又能夠有所比較選擇。同時，也需要考慮投資的風(fēng)險問題，假如選擇租賃的方式，就要考慮到租金會隨著市場的不斷變動而變化，還要注意續(xù)約方面的問題；如果自己建設(shè)店鋪，就要考慮到倘若