【正文】 法主要應用了以下幾種：類比法、圖表分析法、財務(wù)分析、回歸模型、引力模型等[3]。國外對選址的研究主要有四大理論：首先，是德國的克里斯泰勒在1935年時提出的中心地帶理論；其次是威廉姆在西方國家已有的研究中，選址在范圍上分為國別選擇(針對跨國企業(yè)) 、區(qū)域選擇、城市或城鎮(zhèn)中具體位置的選擇三個大的層次[4]。(4) 連鎖店的位置可以帶來競爭方面的優(yōu)勢，占據(jù)優(yōu)勢位置的快餐連鎖店可以借此擴大其它競爭者難以模仿的戰(zhàn)略優(yōu)勢。店鋪所在的地理位置、人口狀況、交通情況、城市規(guī)劃等等都將對顧客群有很大的限制，所以良好的選址，也決定著未來的發(fā)展空間。現(xiàn)在生活節(jié)奏很快，人們的自主時間相對較少，外出就餐時就有必要減少時間的花費。商業(yè)行家的至理名言是：零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件是選址，第三條件還是選址[2]。我們正處于中式快餐連鎖行業(yè)發(fā)展的黃金時期，但是在選址方面的理論研究與國外相比還有較大的差距。其中中式快餐連鎖店又是整個快餐行業(yè)中發(fā)最快的。 1 前言 研究的背景近幾年中國餐飲行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展。中國烹飪委員會會長蘇秋成表示中國的快餐行業(yè)將在2010年開始迎來發(fā)展的黃金時期，并逐漸走向成熟?，F(xiàn)在對于中式快餐連鎖行業(yè)而言是機遇與挑戰(zhàn)，如何科學合理的選址，將是成功的關(guān)鍵。所以選址的問題應該引起足夠重視。便利顧客，以此來獲取顧客的信任與支持，是成功的基礎(chǔ)之一。(3) 店址的選擇對快餐連鎖店的經(jīng)營活動也會有很大的影響[2]。同時，店鋪的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件[2]?，F(xiàn)代，隨著交通工具的發(fā)展，商業(yè)區(qū)位選址中距離的意義相對而言變得淡化，環(huán)境的意義則表現(xiàn)的更加突出。雷利提出的零售引力法則，康維斯對雷利法則進行了修訂，并與之一起構(gòu)成了區(qū)域相互作用理論?？偟膩碚f， 國外快餐連鎖企業(yè)在選址過程中并不是單純的應用某一種方法。 我國的快餐連鎖選址方面的研究還很不成熟，同時我們還應該注意到不同國家的人民在生活習慣等各個方面有著很多的不同，我們需要要借鑒國外的研究成果，但不可以照搬，要依據(jù)我國的國情，來找尋適合我國的選址理論和方法。之后利用網(wǎng)絡(luò)來獲取研究所需的內(nèi)容和數(shù)據(jù)，包括了解濟南市現(xiàn)在的概況，通?？梢栽谡W(wǎng)站上查到這些數(shù)據(jù)，并通過官方網(wǎng)站查詢了濟南市近些年來的一些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析狀況，比如城市統(tǒng)計年鑒，同時也進行了實地調(diào)查；并通過聊天工具、郵箱和一些網(wǎng)站上發(fā)放網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷。同時，要調(diào)查中式快餐連鎖店周邊的就餐點，比較與所選中式快餐連鎖店的不同之處。通過對濟南市的中式快餐連鎖店選址的調(diào)查與研究，拓寬認識，認識到國內(nèi)的中式快餐連鎖店選址理論和實際狀況。要為顧客省時、省力、省錢，并最大限度的照顧到顧客的需求，以此獲得顧客的支持和信賴?？紤]到顧客的交通方面的便捷性，選址地點應符合交通便利這一基本原則，這就要求店鋪選址需要在馬路旁邊，這樣便可以擁有良好的可入性。它也需要依靠整個商圈內(nèi)的商家的整體吸引力，來獲得更多的顧客。（4）獲得最大的經(jīng)濟效益的原則。商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力共同決定的，商圈也就是商業(yè)物業(yè)所能吸引顧客的空間范圍，包含了消費者到商場所進行消費活動的時間距離和空間距離兩方面的因素。第二，要有消費群體。便利性和消費環(huán)境是商圈的關(guān)鍵要素所在，要做到方便消費者出行。商圈具有一定的動態(tài)性，通過商業(yè)改造所形成的消費環(huán)境，會隨著城市規(guī)劃的改變而改變，集客源也將不斷的變化。該學派學者在早期的時候除了商圈六邊形理論之外，也提出過中心地帶（城鎮(zhèn)）的層次理論。羅斯考慮到現(xiàn)實中存在的諸多外在因素使得店鋪的邊界變得模糊，融為一體，在層次理論的基礎(chǔ)上，他提出了聚集法則，認為中心地帶的商品和服務(wù)也可以是多樣化[5]。距離與運費成正比。（5）中心商品的供給盡量布局于少數(shù)的中心地，并且所有的空間的滿足供給配置。威廉姆雷利法則和康維斯的修正理論是建立在以下幾個假設(shè)之上的：第一，兩個區(qū)域同等地接近主要公路；第二，是兩個城市可以被利用的商品和服務(wù)的多少是以城市人口的多少為標志的；第三，是兩個城市的商家的經(jīng)營能力是一樣的。 繼雷利和康維斯之后，在20世紀60年代，美國零售學者戴維霍泰齡的競爭模型。同時，僅將距離和時間作為商圈劃分的依據(jù)明顯有些不合理，要注重商圈間存在的競爭，而且商圈的界限本來就應是模糊不定的。在一個中心地系統(tǒng)中它的K值是固定不變的，這很難能滿足現(xiàn)實中現(xiàn)實的情況。但是現(xiàn)實往往難以滿足這個假設(shè)，這就是克里斯泰勒的理論的問題之所在。考慮到中式快餐連鎖店的具體特性，該理論在中式快餐連鎖店的選址方面局限性相對而言較小，有較強的參考價值。不能只是追求商鋪的聚集所帶來的客源。包括預期的收益目標、產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品的價格層次、快餐連鎖店的面積、目標顧客等。（4）在選址要素中，結(jié)合具體的實際狀況，確定影響經(jīng)營成敗的關(guān)鍵要素[8]。（8）書寫各地點的選址調(diào)查報告[8]。 選址因素的確定中式快餐連鎖店選址因素比較多，不僅要考慮本身所能具備的經(jīng)濟實力，還需要充分的掌握分析目標城市的現(xiàn)有狀況，同時還要結(jié)合目標城市未來的規(guī)劃與發(fā)展，比如城市的區(qū)域的開發(fā)，街道開發(fā)、道路拓展計劃，高速路、高架路的建設(shè)計劃，這些都將影響商業(yè)的發(fā)展。是中式快餐連鎖店選址的傾向性場所。在調(diào)查公交線路時也需要注意各個線路所行的區(qū)域，這里能反映出連鎖店的銷售范圍，因為商圈不是一個規(guī)整的圓形，在空間距離的劃分上很受道路交通等狀況的影響。是不是臨街、是不是有十字路口或者是不是有三岔路口，都將關(guān)系到快餐連鎖店的用地的可見性和可入性。同時，兩個餐飲店鋪之間的距離將有效地影響到它們之間的競爭關(guān)系，它們之間的距離越近也就意味著它們的銷售范圍重合度越大，競爭自然就越激烈。人口結(jié)構(gòu)包括性別比例、年齡結(jié)構(gòu)、教育程度、職業(yè)分布等。職業(yè)分布和教育程度都將會影響到消費習慣和經(jīng)濟狀況。居民收入的狀況將將直接影響到他們的消費能力。人口結(jié)構(gòu)又可以細分為性別比例、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、教育程度等。快餐連鎖店選址因素區(qū)位因素競爭因素人口因素自身條件快餐連鎖店所處位置的地價或租金快餐連鎖店臨近道路的車流量和人流量快餐連鎖店附近的公交路線快餐連鎖店周圍的集客源快餐連鎖店用地的可入性和可見性附近同類快餐店的數(shù)量同類快餐店的產(chǎn)品種類和價格附近快餐店與本超市間的距離商圈內(nèi)的人口密度商圈內(nèi)的居民消費狀況商圈內(nèi)的居民收入水平商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)快餐連鎖店的面積快餐連鎖店附近的停車場 快餐連鎖店選址主要因素的框架圖4 快餐連鎖店選址模型的數(shù)據(jù)分析 在第3章建立起來了中式快餐連鎖店選址模型，需要選定一個商圈，利用所建的模型進行數(shù)據(jù)分析研究。 所調(diào)查選址因素的數(shù)據(jù)及圖表本文的調(diào)查問卷傾向于人口因素的部分的調(diào)查，從人口結(jié)構(gòu)、消費水平、收入水平、購物習慣等方面來調(diào)查，調(diào)查樣本數(shù)為60。但是，考慮到以學生為主就應將商品定位偏重于，而且由此可以看出此地的商品定位不應太高。 周圍顧客年齡分布狀況 （3）消費狀況，此地的消費水平并不高，每月的人均消費消費額度大多集中在1000元以下，原因在于這其中有大量的的單身顧客（其中以在校大學生為主），從而將整體人均消費水平拉低。所以這里的低消費水平不意味著經(jīng)營環(huán)境差。小攤48%快餐店30%普通小飯館18%大型飯店4% 居民的選擇購物地點的類型③，這就為商家定位快餐連鎖店的商品價格給予直接的依據(jù)。利用最小改造原則，租賃方式相較自建快餐店起初要花費較少，只要選到合適的建筑場所，相對較少的付出改造費用，就可以開起一家中式快餐連鎖店，而且，如果出現(xiàn)選址失誤的問題，也可以從中以相對較少的損失抽身，將損失降到低。所以相對而言，租賃方式對快餐連鎖店的長期發(fā)展有很大的不利因素。濟南大學的教職工數(shù)量也很多，并且在校內(nèi)建立很多的教職工樓，而且周圍有較多的居民區(qū)，例如，青龍山莊、后龍小區(qū)、魯賢家苑、鷺鳴花園、后龍窩莊、前龍窩莊、青龍小區(qū)等；學校除濟南大學之外還有山東省特殊教育學校，七賢中學等；附近的銀行有農(nóng)行濟微路支行、建行濟南大學分理處、潤豐農(nóng)業(yè)合作銀行市中支行以及工行青龍山分理處等；同時也是濟南市市中區(qū)檢察院的所在地。地點就在濟南大學主要通道的新西門正對面，僅從這一點就可以說這家店鋪的可見性是很高的。因為店面朝向街面背靠小區(qū)，而且所處環(huán)境道路占用現(xiàn)象嚴重，所以無法設(shè)立專門的停車場，所以該店這里并不吸引開車的顧客。所以就區(qū)位因素而言，在此選址是合適的。所以該商圈的人口密度較大，但是，居民上班或上課時，白天的流動的人口密度較小，此地居民的收入較低，所以花費也