【正文】 區(qū)位因素競爭因素人口因素自身條件快餐連鎖店所處位置的地價或租金快餐連鎖店臨近道路的車流量和人流量快餐連鎖店附近的公交路線快餐連鎖店周圍的集客源快餐連鎖店用地的可入性和可見性附近同類快餐店的數(shù)量同類快餐店的產(chǎn)品種類和價格附近快餐店與本超市間的距離商圈內(nèi)的人口密度商圈內(nèi)的居民消費狀況商圈內(nèi)的居民收入水平商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)快餐連鎖店的面積快餐連鎖店附近的停車場 快餐連鎖店選址主要因素的框架圖4 快餐連鎖店選址模型的數(shù)據(jù)分析 在第3章建立起來了中式快餐連鎖店選址模型，需要選定一個商圈，利用所建的模型進行數(shù)據(jù)分析研究。人口結(jié)構(gòu)包括性別比例、年齡結(jié)構(gòu)、教育程度、職業(yè)分布等。是中式快餐連鎖店選址的傾向性場所。包括預(yù)期的收益目標、產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品的價格層次、快餐連鎖店的面積、目標顧客等。在一個中心地系統(tǒng)中它的K值是固定不變的，這很難能滿足現(xiàn)實中現(xiàn)實的情況。雷利法則和康維斯的修正理論是建立在以下幾個假設(shè)之上的：第一，兩個區(qū)域同等地接近主要公路；第二，是兩個城市可以被利用的商品和服務(wù)的多少是以城市人口的多少為標志的；第三，是兩個城市的商家的經(jīng)營能力是一樣的。羅斯考慮到現(xiàn)實中存在的諸多外在因素使得店鋪的邊界變得模糊，融為一體，在層次理論的基礎(chǔ)上，他提出了聚集法則，認為中心地帶的商品和服務(wù)也可以是多樣化[5]。第二，要有消費群體?？紤]到顧客的交通方面的便捷性，選址地點應(yīng)符合交通便利這一基本原則，這就要求店鋪選址需要在馬路旁邊，這樣便可以擁有良好的可入性。之后利用網(wǎng)絡(luò)來獲取研究所需的內(nèi)容和數(shù)據(jù)，包括了解濟南市現(xiàn)在的概況，通?？梢栽谡W(wǎng)站上查到這些數(shù)據(jù)，并通過官方網(wǎng)站查詢了濟南市近些年來的一些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析狀況，比如城市統(tǒng)計年鑒，同時也進行了實地調(diào)查；并通過聊天工具、郵箱和一些網(wǎng)站上發(fā)放網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷。現(xiàn)代，隨著交通工具的發(fā)展，商業(yè)區(qū)位選址中距離的意義相對而言變得淡化，環(huán)境的意義則表現(xiàn)的更加突出。所以選址的問題應(yīng)該引起足夠重視。其中中式快餐連鎖店又是整個快餐行業(yè)中發(fā)最快的。店鋪所在的地理位置、人口狀況、交通情況、城市規(guī)劃等等都將對顧客群有很大的限制，所以良好的選址，也決定著未來的發(fā)展空間。國外快餐連鎖店選址的方法主要應(yīng)用了以下幾種：類比法、圖表分析法、財務(wù)分析、回歸模型、引力模型等[3]。利用層次分析法對選址因素建模，把握好主要因素以及與之對應(yīng)的次要因素，使因素之間的關(guān)系清晰明了。同時，商圈內(nèi)要最好有新建居民區(qū)、新建政府機關(guān)、新建娛樂場所等建設(shè)計劃，這需要在選址時，提前考慮到城市的規(guī)劃方面的問題。第五，城市規(guī)劃。銷售價格和交通費相加等于消費者購買商品和服務(wù)的實際價格。 最小差別理論最小差別理論在零售業(yè)中應(yīng)用了哈羅德從零售類型來分析，該理論只適合于銷售日常生活用品的商鋪，不適合于銷售具有高挑選性的高檔消費品的商店。（7）對幾個重點地點及周邊區(qū)域進行詳細的調(diào)查分析[8]，要注著重分析選址因素之間的相互關(guān)系，加強量化分析，以便于相互之間進行比較分析。地形特點：要使快餐連鎖店醒目，吸引更多顧客的注意，就必需抓住地形地貌的特點，從用地的方位、面積、形狀、傾斜度、高低和日照條件，能夠判斷出該快餐連鎖店給顧客帶來的感覺。通常而言，人口越密集，越有利于增加消費的次數(shù)。周圍的居民也大多是集中在企事業(yè)單位的基層職工。駕車出行6%步行60%騎車24%坐公交4%其他6%駕車出行步行騎車坐公交其他 顧客出行的交通形式5分鐘左右37%10分鐘左右35%15分鐘左右23%20分鐘及以上5%5分鐘左右10分鐘左右15分鐘左右20分鐘及以上 顧客到達就餐地點的時間 對于中式快餐連鎖店選址的綜合分析（1）中式快餐連鎖店區(qū)位因素的問題通過現(xiàn)有數(shù)據(jù)可得：快餐店多以租賃為主。：只有6%的人選擇駕車出行前往就餐地點，卻有60%的人選擇步行前往，所以可以看出，此快餐連鎖店的顧客多以步行前往為主。與金德利民快餐店相隔很近，而且目標客戶存在較大比例的重合。需要與整體的環(huán)境相結(jié)合的考慮。附錄 相關(guān)調(diào)查表調(diào)查問卷您好，我是濟南大學(xué)的學(xué)生，為完成畢業(yè)論文，現(xiàn)在需要進行此次調(diào)查，此次調(diào)查問卷是針對連鎖超市的選址因素，現(xiàn)在有以下問題需要您的支持與配合，選擇請您在選項后面填寫ABCD等選項即可。5 結(jié) 論本文采用網(wǎng)上調(diào)查、實地調(diào)查、問卷調(diào)查等方法廣泛收集資料，在建立了自己的選址模式的基礎(chǔ)上，超意興快餐連鎖濟南大學(xué)店為中心的商圈做了調(diào)查，以此來分析選址模式中的問題。人們選擇連鎖快餐店，更多的是因為在食品安全與衛(wèi)生方面比較值得信賴，而且口味有保障，而且價格比較合理。超意興快餐連鎖濟南大學(xué)店是在2010年五月份建立的。3634103022710431305101520253035404550離家近安全衛(wèi)生坐車方便價格合理順路停車容易服務(wù)態(tài)度好口味好店面環(huán)境 居民選擇就餐地點的因素②從居民選擇的就餐地點中，可以看出，居民更喜歡方便快捷且價格合適的就餐地點，而且其中30%的人選擇快餐店，這就顯示出：在此建快餐連鎖店是比較受居民喜愛，也能確保顧客源。下列是以調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進行的數(shù)據(jù)分析與研究。老年人很少有到快餐店消費的習(xí)慣。調(diào)查時要注意選址地點周圍的臨街的人流量、車流量、道路寬度以及附近的公交線路。（3）通過對城市的整體考察，在特定的商業(yè)區(qū)域中找出滿足基本條件的地點[8]。如果設(shè)在各商業(yè)中心是相似的而且沒有太大差別的前提之下下，克里斯泰勒的理論是沒有問題的。而且在商圈劃定時計算簡便，對資料的要求不是很高，所以在歐洲、美國、日本等國得到了廣泛的應(yīng)用[3]。（2）擁有統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，規(guī)模相同的所有城市，其交通便利程度也是一致的。第三，位置。我們需要注意到中式快餐連鎖店并不是一個完全獨立的個體。本論文將以濟南市為例，對所選取濟南市內(nèi)的中式快餐連鎖店及其周邊的環(huán)境進行實地調(diào)查，其中主要以其中一家中式快餐連鎖店為主，并與其他的中式快餐連鎖店進行對比，采用分析比較法，不僅有定性的分析也要有定量的分析，增大量數(shù)據(jù)量來提高論據(jù)及分析結(jié)果的說服力。國外對選址的研究主要有四大理論：首先，是德國的克里斯泰勒在1935年時提出的中心地帶理論；其次是威廉姆現(xiàn)在生活節(jié)奏很快，人們的自主時間相對較少，外出就餐時就有必要減少時間的花費。 1 前言 研究的背景近幾年中國餐飲行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展。便利顧客，以此來獲取顧客的信任與支持，是成功的基礎(chǔ)之一。雷利提出的零售引力法則，康維斯對雷利法則進行了修訂，并與之一起構(gòu)成了區(qū)域相互作用理論。同時，要調(diào)查中式快餐連鎖店周邊的就餐點，比較與所選中式快餐連鎖店的不同之處。它也需要依靠整個商圈內(nèi)的商家的整體吸引力，來獲得更多的顧客。便利性和消費環(huán)境是商圈的關(guān)鍵要素所在，要做到方便消費者出行。距離與運費成正比。 繼雷利和康維斯之后，在20世紀60年代，美國零售學(xué)者戴維但是現(xiàn)實往往難以滿足這個假設(shè)，這就是克里斯泰勒的理論的問題之所在。（4）在選址要素中，結(jié)合具體的實際狀況，確定影響經(jīng)營成敗的關(guān)鍵要素[8]。在調(diào)查公交線路時也需要注意各個線路所行的區(qū)域，這里能反映出連鎖店的銷售范圍，因為商圈不是一個規(guī)整的圓形，在空間距離的劃分上很受道路交通等狀況的影響。職業(yè)分布和教育程度都將會影響到消費習(xí)慣和經(jīng)濟狀況。 所調(diào)查選址因素的數(shù)據(jù)及圖表本文的調(diào)查問卷傾向于人口因素的部分的調(diào)查，從人口結(jié)構(gòu)、消費水平、收入水平、購物習(xí)慣等方面來調(diào)查，調(diào)查樣本數(shù)為60。小攤48%快餐店30%普通小飯館18%大型飯店4% 居民的選擇購物地點的類型③，這就為商家定位快餐連鎖店的商品價格給予直接的依據(jù)。地點就在濟南大學(xué)主要通道的新西門正對面，僅從這一點就可以說這家店鋪的可見性是很高的。所以就人口因素方面而言，此地有很高的人口密度，而且此處的居民喜歡到連鎖快餐店就餐，所以僅就該方面而言，在此選址是合適的。通過研究發(fā)現(xiàn)：（1）影響快餐連鎖店選址的主要因素之間有著相互聯(lián)系，對于不同連鎖店它們的選址的關(guān)鍵因素可能會不同。我將會對問題的答案給予保密，請您放心！對于您的支持，我表示衷心的感謝！衷心