【正文】 式快餐連鎖店并不是一個(gè)完全獨(dú)立的個(gè)體。它也需要依靠整個(gè)商圈內(nèi)的商家的整體吸引力，來(lái)獲得更多的顧客。所在商圈中商業(yè)發(fā)展越全面，吸引顧客也就越多。所以說(shuō)，中式快餐連鎖店的開拓發(fā)展，需要注重商圈內(nèi)商業(yè)成員間要有互補(bǔ)關(guān)系。同時(shí)，商圈內(nèi)要最好有新建居民區(qū)、新建政府機(jī)關(guān)、新建娛樂場(chǎng)所等建設(shè)計(jì)劃，這需要在選址時(shí)，提前考慮到城市的規(guī)劃方面的問題。（4）獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的原則。在商圈內(nèi)投資發(fā)展，要綜合的考慮到各方面的因素，比如所處地段的地價(jià)與租金，或者建設(shè)所需要的費(fèi)用，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的費(fèi)用，做做比較分析，看哪一個(gè)投資額最低。同時(shí)，也需要考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)問題，假如選擇租賃的方式，就要考慮到租金會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變動(dòng)而變化，還要注意續(xù)約方面的問題；如果自己建設(shè)店鋪，就要考慮到倘若一旦選址失誤所要面臨的巨大的拆遷費(fèi)用，而且前期的巨額投資也無(wú)法收回。所以，要權(quán)衡各個(gè)方面，選擇有最利于獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的方案。商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力共同決定的，商圈也就是商業(yè)物業(yè)所能吸引顧客的空間范圍，包含了消費(fèi)者到商場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離和空間距離兩方面的因素。它對(duì)快餐連鎖店周圍的人群起主導(dǎo)的作用，對(duì)相對(duì)較遠(yuǎn)的人群起吸引的作用。商圈的確定主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：第一，商圈需要從目的、位置等多個(gè)方面進(jìn)行定義。商圈本身就是一個(gè)群體，它具有多元化的層次，通常依據(jù)到達(dá)商圈的困難程度來(lái)進(jìn)行劃分。第二，要有消費(fèi)群體。評(píng)價(jià)一個(gè)商圈最根本的指標(biāo)就是消費(fèi)力，只是盲目地打造消費(fèi)組合，無(wú)法成就成功的商圈。商圈內(nèi)的商鋪間的關(guān)系應(yīng)該是競(jìng)爭(zhēng)與互補(bǔ)并存，這樣消費(fèi)者在這個(gè)商圈中才可以盡可能的滿足其購(gòu)物需求，同時(shí)又能夠有所比較選擇。第三，位置。便利性和消費(fèi)環(huán)境是商圈的關(guān)鍵要素所在，要做到方便消費(fèi)者出行。第四，目的。開發(fā)商是希望通過(guò)哪種方式實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。第五，城市規(guī)劃。商圈具有一定的動(dòng)態(tài)性，通過(guò)商業(yè)改造所形成的消費(fèi)環(huán)境，會(huì)隨著城市規(guī)劃的改變而改變，集客源也將不斷的變化。注重城市規(guī)劃對(duì)于快餐連鎖店的進(jìn)一步發(fā)展有很大幫助。商圈分析是指顧客愿意到本店消費(fèi)的距離和相應(yīng)的時(shí)間。[7]： 商圈劃分依據(jù)商圈構(gòu)成 商圈類型距離/m時(shí)間 人流率/%主商圈 核心商圈 5007—8分鐘 50～70次級(jí)商圈 次級(jí)商圈100015分鐘左右 20～30第三商圈 邊緣商圈150020分鐘左右 10～201935年，德國(guó)著名的城市地理學(xué)家克里斯塔勒()提出了中心地理論，這也是迄今為止發(fā)展的最完善最標(biāo)準(zhǔn)的零售業(yè)的選址理論，而且羅斯還對(duì)它進(jìn)行了更深層次的發(fā)展。該學(xué)派學(xué)者在早期的時(shí)候除了商圈六邊形理論之外，也提出過(guò)中心地帶（城鎮(zhèn)）的層次理論?？死锼固├諏^(qū)域劃分不同層次的標(biāo)準(zhǔn)是商品種類的多少。最低的層級(jí)代表的是最小中心地帶的區(qū)域，所提供的只是最基本的商品種類與服務(wù)，也就是生活必需品。較靠上的層次是相對(duì)較大的中心地帶，經(jīng)營(yíng)必需品和非必需品。羅斯考慮到現(xiàn)實(shí)中存在的諸多外在因素使得店鋪的邊界變得模糊，融為一體，在層次理論的基礎(chǔ)上，他提出了聚集法則，認(rèn)為中心地帶的商品和服務(wù)也可以是多樣化[5]。 克里斯泰勒認(rèn)為中心地系統(tǒng)的基礎(chǔ)是在市場(chǎng)原則的基礎(chǔ)上形成的中心地的空間均衡，并據(jù)此提出了以下幾個(gè)基本前提：（1）中心地分布區(qū)域是平原而且自然條件和自然相同并且是均質(zhì)分布。人口分布均勻，居民有相同的收入、需求以及消費(fèi)方式。（2）擁有統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，規(guī)模相同的所有城市，其交通便利程度也是一致的。距離與運(yùn)費(fèi)成正比。（3）消費(fèi)者都選擇距離最近的中心地，習(xí)慣就近購(gòu)買，好減少交通費(fèi)。（4）相同的商品和服務(wù)的質(zhì)量與價(jià)格在任何一個(gè)中心地都是相同的。銷售價(jià)格和交通費(fèi)相加等于消費(fèi)者購(gòu)買商品和服務(wù)的實(shí)際價(jià)格。（5）中心商品的供給盡量布局于少數(shù)的中心地，并且所有的空間的滿足供給配置。中心帶理論顯示，如果顧客能到較高層次的中心地帶一次性購(gòu)齊所需的全部物品物品，就不會(huì)再到附近的較低的中心地帶去購(gòu)物。把消費(fèi)者行為和零售企業(yè)的區(qū)域分布聯(lián)系在一起，這也是該理論的意義之所在。該派理論的學(xué)者認(rèn)為某一商品的“真正價(jià)格”應(yīng)該是包含交通成本在內(nèi)的價(jià)格，所以，顧客來(lái)去中心地帶的時(shí)間是決定中心地帶位置最關(guān)鍵的因素[5]。威廉姆雷利提出了區(qū)域相互作用理論。他于1929年和1931年在模仿牛頓的物理學(xué)理論的基礎(chǔ)上提出“零售引力法則”，認(rèn)為兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量正比于兩個(gè)城市的人口數(shù)量，反比于同兩個(gè)城市的距離的平方?？稻S斯對(duì)雷利法則進(jìn)行了修訂，并試圖確定兩個(gè)城市交易區(qū)域的分界線，也就是兩個(gè)城市的顧客可能會(huì)到任何一個(gè)城市去消費(fèi)的分界點(diǎn)。雷利法則和康維斯的修正理論是建立在以下幾個(gè)假設(shè)之上的：第一，兩個(gè)區(qū)域同等地接近主要公路；第二，是兩個(gè)城市可以被利用的商品和服務(wù)的多少是以城市人口的多少為標(biāo)志的；第三，是兩個(gè)城市的商家的經(jīng)營(yíng)能力是一樣的。顧客被吸引前往人口較多的城鎮(zhèn)的原因主要在于當(dāng)?shù)氐纳痰暝O(shè)施與商品種類更多更全，也就更值得花時(shí)間去消費(fèi)。這兩種理論不僅僅可用于不同城市商業(yè)區(qū)之間的定量分析，同時(shí)也可以應(yīng)用于同一城市內(nèi)的不同商業(yè)區(qū)之間的定量分析。而且在商圈劃定時(shí)計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)資料的要求不是很高，所以在歐洲、美國(guó)、日本等國(guó)得到了廣泛的應(yīng)用[3]。 繼雷利和康維斯之后，在20世紀(jì)60年代，美國(guó)零售學(xué)者戴維赫夫提出了城市區(qū)域內(nèi)的商圈預(yù)測(cè)的空間模型，給區(qū)域相互作用理論體系注入了新的血液。他認(rèn)為在數(shù)個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時(shí)，顧客選擇哪一個(gè)商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，取決于該商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離 [3]。 最小差別理論最小差別理論在零售業(yè)中應(yīng)用了哈羅德霍泰齡的競(jìng)爭(zhēng)模型。該理論認(rèn)為，在同一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)如果一定數(shù)目的商家聚集在一起，經(jīng)營(yíng)效果將會(huì)最好。在多個(gè)國(guó)家的一些實(shí)例研究也已經(jīng)證明了該理論的假設(shè)，即經(jīng)營(yíng)同一品種或相類似商品的商家趨向于緊密的聚集在一起[3]。 選址理論的不足相對(duì)而言，商圈理論已經(jīng)建立了很長(zhǎng)時(shí)間，在這期間里隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，交通業(yè)的迅速發(fā)達(dá)，人們出行也變得越來(lái)越方便，同時(shí)人們的消費(fèi)水品不斷提高，對(duì)商品和服務(wù)的要求也越來(lái)越高，已經(jīng)不再僅僅局限于附近的消費(fèi)圈，所以相對(duì)而言商圈中的距離應(yīng)該加大，時(shí)間上可以暫時(shí)不作調(diào)整，而且，距離的測(cè)定也要考慮到快餐連鎖店周圍的道路，所以說(shuō)商圈的范圍其實(shí)并不是一個(gè)規(guī)整的圓。同時(shí)，僅將距離和時(shí)間作為商圈劃分的依據(jù)明顯有些不合理，要注重商圈間存在的競(jìng)爭(zhēng)，而且商圈的界限本來(lái)就應(yīng)是模糊不定的。商圈的吸引力則要考慮到商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、人口的數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)距離等。零售引力法則是對(duì)商圈理論的進(jìn)一步發(fā)展，但是也應(yīng)該注意到它只是在二個(gè)商圈之間進(jìn)行比較，沒有多商圈的間比較所進(jìn)行的合成，而且也沒有證據(jù)或者是理論證明他們之間是可以簡(jiǎn)單的進(jìn)行累加的，與此同時(shí)，相對(duì)的其它商圈間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)對(duì)本商圈造成或多或少的影響。在現(xiàn)實(shí)中世界里是很難滿足克里斯泰勒提出的假設(shè)條件的，所以說(shuō)中心地理論相對(duì)來(lái)說(shuō)理論性過(guò)強(qiáng)，這也就降低了它的實(shí)用性。在一個(gè)中心地系統(tǒng)中它的K值是固定不變的，這很難能滿足現(xiàn)實(shí)中現(xiàn)實(shí)的情況。其中在克里斯泰勒的理論著重分析的是商品服務(wù)范圍的上限（在這里上限也成為限程，是指消費(fèi)者愿意購(gòu)買商品所走的最遠(yuǎn)距離[3]），但是它缺少對(duì)于商品和服務(wù)供應(yīng)范圍下限的（下限又稱為限需，是能夠維持收支平衡的最低需求量，也就是最低顧客數(shù)量[3]，從空間的范圍來(lái)講，是中心地最小限度的空間范圍）研究和論述?？死锼固├瞻杨櫩彤?dāng)作“經(jīng)濟(jì)人”來(lái)分析，認(rèn)為消費(fèi)者首先會(huì)利用的是最近的中心地，其實(shí)，現(xiàn)實(shí)中，顧客根據(jù)所需物品的不同，而選擇的商業(yè)中心地的類型也是不同的，還有很多人更多的是傾向于高級(jí)的中心地。如果設(shè)在各商業(yè)中心是相似的而且沒有太大差別的前提之下下，克里斯泰勒的理論是沒有問題的。但是現(xiàn)實(shí)往往難以滿足這個(gè)假設(shè)，這就是克里斯泰勒的理論的問題之所在?？死锼固├罩皇亲⒅馗鞯燃?jí)設(shè)施的出現(xiàn)，卻忽視了集聚效益。區(qū)域相互作用理論的使用也存在一定的局限性，它僅僅是以人口數(shù)量和距離做為分界點(diǎn)的影響因素，而且距離方面的考慮采用的是里程距離，沒有考慮具體的行程給顧客帶來(lái)的心理感受不僅只受距離的影響。從零售類型來(lái)分析，該理論只適合于銷售日常生活用品的商鋪，不適合于銷售具有高挑選性的高檔消費(fèi)品的商店?？紤]到中式快餐連鎖店的具體特性，該理論在中式快餐連鎖店的選址方面局限性相對(duì)而言較小，有較強(qiáng)的參考價(jià)值。最小差別理論在不同零售業(yè)態(tài)中適用程度不一樣的。像女性時(shí)裝店之類的較高等級(jí)的業(yè)態(tài)中它的聚集特點(diǎn)是比較明顯的，但像便利店等較低等級(jí)的業(yè)態(tài)其聚集傾向就較