【正文】 入家庭；到2010年，所有人均15平方米以下城市低保家庭全部通過實(shí)物配租的方式予以保障，15平方米以下城市低收入家庭將實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。特別是1月至6月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其后還上調(diào)過存貸款利率。而我市與11月下旬正式發(fā)布的12條地產(chǎn)新政，也著眼于大的經(jīng)濟(jì)形勢，立足于降稅、擴(kuò)需、緩費(fèi)等多個(gè)方面。　　和外地大多數(shù)城市由于價(jià)格非理性上漲而在2008年集體“疲軟”并進(jìn)入價(jià)格盤整期不同，連云港樓市深度調(diào)整的根源并非價(jià)格因素。盡管2008年港城樓市需求依然旺盛，但面對(duì)大量的房源上市和潛在房源即將上市的狀況，購房者的選擇空間增大，這也為我市樓市進(jìn)入調(diào)整期埋下了伏筆，2008年諸多樓盤一再延遲上市，少數(shù)樓盤開盤頻次高但單次放量小，也成為了樓市調(diào)整期內(nèi)開發(fā)商自我調(diào)整房源上市節(jié)奏的直觀印證。好在11月下旬，我市一系列地產(chǎn)新政也相繼“落地”。從以前的開發(fā)大戶型謀求高利潤開始轉(zhuǎn)向追求一般利潤，逐漸開發(fā)中等戶型和小戶型，縮短開發(fā)周期、盡快回籠資金。對(duì)于一般家庭，兩口之家或者三口之家，90平方米左右的兩房可適用，但超過三口人的家庭，三房就較為合適。隨著外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，戶型設(shè)計(jì)也不斷創(chuàng)新，更加人性化、舒適性更強(qiáng)。 項(xiàng)目地形及尺寸地塊呈長方形布置，總面積100畝。從居民的角度出發(fā)，降低居民的居住成本以增加居住小區(qū)生活的經(jīng)濟(jì)吸引力，是規(guī)劃設(shè)計(jì)中著重考慮的內(nèi)容?；I備工作應(yīng)在開工之前完成。為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。(3)地質(zhì)條件擬建場地內(nèi)為凈地，即可開工。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。(2) 工程建筑、安裝費(fèi)用估算1) 場地整理等前期費(fèi)用估算場地整理等前期工程費(fèi)用合計(jì)：。（2）項(xiàng)目工程其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi)的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，具體見表5。分3年均衡完成。其中，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)通常合稱為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。銷售收入具體計(jì)算見下表6： 表6 項(xiàng)目開發(fā)銷售收入計(jì)算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目收入名稱建筑面積平均價(jià)格銷售收入備注（m2）（元/m2）（萬元）1住宅84070綜合單價(jià)2商鋪4586　3配套公建面積10045　4地上車庫6800不計(jì)建筑面積5地下車庫2000不計(jì)建筑面積6合計(jì)107501為總建筑面積 項(xiàng)目營業(yè)稅及附加估算(1)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)以及教育費(fèi)附加，%：其中營業(yè)稅以銷售收入為基數(shù)計(jì)算、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)附加以營業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算。 ，㎡?！　　　　　? 表7現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元年份序號(hào)2009年2010年2011年現(xiàn)金流入　現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量帖現(xiàn)因子i=12%凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)折現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表以及投資回收期的計(jì)算公式：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份一1+上年累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =31+ () =(年)投資回收期=累計(jì)凈折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值年份一1+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年折現(xiàn)值=31+（）=（年）(1)投資利稅率PP=稅前利潤/項(xiàng)目投資100%=100%=%(2)投資利潤率 = 稅后利潤額 / 投資總額100% = /100% =%投資效果良好，若從投資利稅率和利潤率來看，投資效果更好。技術(shù)進(jìn)步引起新老產(chǎn)品和工藝的替代，這樣根據(jù)原有技術(shù)條件和生產(chǎn)所估算的年經(jīng)營成本，收益等指標(biāo)就會(huì)與實(shí)際發(fā)生偏差。計(jì)算臨界點(diǎn)的基準(zhǔn)收益率為12%。參考文獻(xiàn)： 1 杜葵編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，重慶，重慶大學(xué)出版社，2001 2 武獻(xiàn)華編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，沈陽，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003 3余立君編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，機(jī)械工業(yè)出版社，2001 4 李南編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)習(xí)指導(dǎo)與習(xí)題》，北京，科學(xué)出版社，2005 5 劉曉君主編，《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，中國建工出版社，200324。五．結(jié)論 。市場供求結(jié)構(gòu)的變化會(huì)影響到產(chǎn)品的市場供求狀況，進(jìn)而對(duì)某些指標(biāo)產(chǎn)生影響。同時(shí)，通過不確定分析還可以預(yù)測工程項(xiàng)目投資方案對(duì)某些不可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而說明建設(shè)項(xiàng)目的可靠性和穩(wěn)定性，盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)效益的影響，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期利潤和收益的情況發(fā)生，避免企業(yè)出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此，為了有效減少不確定性對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響，提高下項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和可靠性。；。(2)土地增值稅：土地增值稅稅額＝增值額30％=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項(xiàng)目金額）30%；或按以下計(jì)算：預(yù)交土地增值稅=預(yù)售收入1%=1%=。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的主要依據(jù)。資本金來源按有關(guān)規(guī)定，暫按建設(shè)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動(dòng)資金的30%考慮。 項(xiàng)目建設(shè)期利息，貸款期4年，%，按等額還貸，2012年底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算：各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款/2）有效年利率2009年借款利息=%=270萬元；2010年借款利息=（+270）%=；2011年借款利息=(8000+270+)%=；2012年借款利息=(8000+270++)%= 流動(dòng)資金流動(dòng)資金按項(xiàng)目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動(dòng)資金需求量=項(xiàng)目開發(fā)資金收入開發(fā)投入資金率。據(jù)此估算建設(shè)投資。 三. 項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。本地區(qū)地震基本烈度為7度。表2 項(xiàng)目施工工期橫道圖序號(hào)項(xiàng)目名稱 2009年 2010年2011年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的 施工準(zhǔn)備研究規(guī)劃設(shè)計(jì)三通一平設(shè)備訂貨招標(biāo)、簽約2施工與安裝土建施工設(shè)備安裝3驗(yàn)收、結(jié)算竣工驗(yàn)收竣工結(jié)算備案 自然條件