【正文】 范、社會(huì)失序、百姓失業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從小國(guó)八百、諸侯三千的諸侯時(shí)期走向春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，走向春秋五霸、戰(zhàn)國(guó)七雄的年代。4P（產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、分銷）是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)物；4C（顧客需要什么樣的......）是顧客需求為導(dǎo)向的產(chǎn)物；4R（關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報(bào)）是競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向的產(chǎn)物。這是一個(gè)將企業(yè)、經(jīng)濟(jì)都當(dāng)官來作的文化區(qū)域。同時(shí)，人人為自己、上帝為大家是一個(gè)將政府當(dāng)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)來運(yùn)作的文化板塊。將要實(shí)現(xiàn)的按揭貸款證券化，以轉(zhuǎn)移銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。舊三環(huán)——；15平方公里；100平方公里。另一個(gè)原則就是必要原則——整個(gè)社會(huì)發(fā)展（放大中國(guó)來看，——8%（%），房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度21%，%，房地產(chǎn)投機(jī)額度在10%以下，算是合理的，不會(huì)出現(xiàn)泡沫情況）的可持續(xù)發(fā)展性；廣度（包羅萬象的賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)資源）、深度（挖掘可吸引買家的素材）、高度（超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，形成唯一性、權(quán)威性、排他性——無競(jìng)爭(zhēng)策略）；還有就是獨(dú)特性（北京的獨(dú)特營(yíng)銷：第三置業(yè)—黑袋子錢幣投送；堅(jiān)果公寓—咖啡情調(diào)與玫瑰情調(diào)——現(xiàn)代城茶馬道發(fā)放玫瑰；朝陽(yáng)園——萬元世界往返機(jī)票、購(gòu)房抽獎(jiǎng)保士捷；左岸公社、建外SOHO—拍賣策略；朝外men—攬勝?gòu)V告公司的順口廣告、創(chuàng)新廣告；東區(qū)國(guó)際—三無情況下老業(yè)務(wù)的人推人計(jì)劃；美林香臏小鎮(zhèn)—展會(huì)捆綁藝術(shù)；西山庭院—萬科的文化炒作；尚都、盈都國(guó)際的物業(yè)創(chuàng)新手法；玄特區(qū)—引進(jìn)青鳥健身娛樂設(shè)施）（廣州的獨(dú)特產(chǎn)品：學(xué)院文化—藍(lán)色康園、學(xué)院別院的江南新苑、華景新城；運(yùn)動(dòng)文化—雅居樂、南奧花園；女性文化主題—保利花園、保利百合園；藝術(shù)文化主題—時(shí)代玫瑰花園引進(jìn)廣州美術(shù)館分館、朗晴居舉辦EMBA講座；異國(guó)文化—波爾多莊園的葡萄園生活、旭景基本功能價(jià)值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）人均建筑面積自所以是人均居住面積的兩倍左右，就在于前者的計(jì)算含了非居住用途的公共配套面積、后者則是扣除了廳、衛(wèi)、廚。家庭結(jié)構(gòu)并將相同期限、金額、利率、風(fēng)險(xiǎn)程度、銀行按揭程序的資金進(jìn)行組合，并有專業(yè)的中介公司進(jìn)行定價(jià)，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金。sa；建筑、交流、辦公、消防、安全）黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局——辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國(guó)貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就是商住物業(yè)；首先：后者的立項(xiàng)是土地創(chuàng)業(yè)而不是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，故會(huì)在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商業(yè)、娛樂、賓館、金融為40年；其他50年）其次：銀行按揭后者要優(yōu)于前者；第三：電費(fèi)后者會(huì)比前者低三分之一；第四：技術(shù)、設(shè)備要求上，后者不像前者嚴(yán)格，如噴淋系統(tǒng)，后者不需要；寫字樓物業(yè)，是一個(gè)開發(fā)企業(yè)資金、實(shí)力、資信、企業(yè)管理、公關(guān)能力的綜合體現(xiàn)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，將我國(guó)的商鋪分成——市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。法國(guó)人喜歡浪漫，對(duì)室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會(huì)從本國(guó)運(yùn)來,喜歡以山傍水其它等因素商業(yè)物業(yè)：考慮條件——位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流；七大定位——目標(biāo)市場(chǎng)（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對(duì)于這種劃分要根據(jù)市場(chǎng)而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營(yíng)方式定位（自營(yíng)：購(gòu)銷；合營(yíng)：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場(chǎng)、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；商圈走勢(shì)、劃分、研判（，步行速度30—40米/分，購(gòu)物時(shí)間不超過三個(gè)小時(shí)，否則補(bǔ)充其他功能）（步行街最大長(zhǎng)度為650米左右比較合適，不會(huì)對(duì)人造成購(gòu)物疲勞，同時(shí)對(duì)于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對(duì)南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多）商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：、）、消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%——70%；次級(jí)商圈15%——25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級(jí)、邊緣商圈客戶。無錫一價(jià)清將房地產(chǎn)價(jià)格分成六塊——成本、利潤(rùn)、稅金、朝向差價(jià)、樓層差價(jià)、其他費(fèi)用。景觀設(shè)計(jì)重要是：借景、造景兩種。施工簡(jiǎn)單跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后者可1：24（轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當(dāng)于一個(gè)泛樓板，厚度可以達(dá)到數(shù)米厚。在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進(jìn)的過程中，人們能夠通過對(duì)空間的體驗(yàn)轉(zhuǎn)向?qū)r(shí)間的審美！經(jīng)濟(jì)（建造時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、后期經(jīng)營(yíng)時(shí)的維護(hù)費(fèi)用：廣場(chǎng)、草坪湖等）技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項(xiàng)要素）可持續(xù)發(fā)展（對(duì)宏觀環(huán)境的趨勢(shì)吻合，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)于未來機(jī)遇等）耕種是實(shí)現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對(duì)土地進(jìn)行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對(duì)土地的最高級(jí)利用，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值（生產(chǎn)資料）。適當(dāng)增大套內(nèi)面積使用率）（鋼材市場(chǎng)價(jià)位約是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元現(xiàn)在是330——350多元每噸，沙每噸20—30元，——......）對(duì)高層住宅而言，每平米的鋼材重量為：80—100公斤木結(jié)構(gòu)——最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國(guó)古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設(shè)計(jì)較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性定價(jià)/估價(jià)——地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實(shí)力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)、設(shè)備材料、社區(qū)規(guī)模、營(yíng)銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標(biāo)準(zhǔn)、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè)計(jì)是戰(zhàn)術(shù)）、施工進(jìn)度、建筑材料、資金供給、升值潛力。國(guó)外住租客戶，歐美國(guó)家的外籍客戶每月住房補(bǔ)貼在2000—5000美金之間，東南亞國(guó)家一般在2000—20000元之間。+ca房地產(chǎn)的主要融資渠道：銀行貸款（目前全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，高的有達(dá)到94%，2002年10月銀行貸給開發(fā)商的貸款余額約有7500億元，按揭貸款余額有2000多億元，共計(jì)1萬億元左右，按此速度（每年50%的速度增長(zhǎng)），2007年，將達(dá)5萬億元，2012年將40萬億，而我國(guó)銀行目前本外幣貸款總額也不過21萬億，另外每月多增加外匯存款有100億美元——2003到2007年，%（對(duì)一個(gè)國(guó)家而言：%_4%都算比較合理）。但除去此影響，則約在3—6左右）《無錫2002年的平均房?jī)r(jià)收入比為7，其中60%中下階層的家庭約為10》 在無錫，低收入階層的邊際消費(fèi)傾向?yàn)椋?，高收入階層為：（40倍的關(guān)系）；對(duì)無錫而言，低收入組同高收入組的比例關(guān)系90年、96年、02年分別是：1:::。邊際價(jià)值：物業(yè)管理、環(huán)境、立面（外墻裝飾、材料與形象）、個(gè)性包裝（靜態(tài)立體戰(zhàn)術(shù)、動(dòng)態(tài)復(fù)合攻略、整合創(chuàng)新戰(zhàn)略）、文化、商業(yè)配套、學(xué)校、品牌）主題概念項(xiàng)目：首先主題概念是一個(gè)線索，是一個(gè)貫穿分階段開發(fā)產(chǎn)品這些珍珠的線索；其次主題概念是一個(gè)引領(lǐng)全盤的制高點(diǎn)，他要引領(lǐng)、包容、含蓋、輻射眾多賣點(diǎn)，眾多生活方式；第三它是一個(gè)中心，一切都圍繞與此的核心（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物管、包裝、景觀、環(huán)境）；最后，他就是一個(gè)包裝，一個(gè)說法。無錫城區(qū)第二產(chǎn)業(yè)用地面積仍占30%，在人均GDP1000美金時(shí)，第二第三產(chǎn)業(yè)的比例應(yīng)是1：，而無錫在2010年業(yè)不過是1：，所以目前的三產(chǎn)業(yè)這個(gè)比例較低的。富人富——上海佘山、紐約上東（中央公園分成兩塊：上東、下東，肯尼迪的遺孀凱瑟琳就住在中央公園）長(zhǎng)島與比弗利多倫多、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣與半山（李嘉誠(chéng)在半山）、東京蘆屋、日本東京灣一般頂層閣樓的價(jià)位是普通多層均價(jià)的30—50%；是普通高層的40—60%看厚度，屋頂厚度是否20——25厘米，一般新材料的防水隔熱材料為聚苯板，厚度約2厘米。京津塘三角洲（黃河文化板塊）注重團(tuán)隊(duì)精神，強(qiáng)調(diào)人人講政治。不過深圳很多人依靠這種點(diǎn)子而發(fā)家致富。所以利好。街域鋪面設(shè)計(jì)思路：江南鎮(zhèn)的概念——集——商業(yè)系統(tǒng)；街——街道系統(tǒng)；場(chǎng)——廣場(chǎng)系統(tǒng)；樓——垂直交通系統(tǒng)；庭院——圍合的庭院空間系統(tǒng)。竣工商品房住宅面積為12717萬平米。種植手法：?jiǎn)沃玻ㄑ┧伞⒂退?、玉蘭、海棠）、叢植（一二十株同一種類的喬灌）、聚植（一二十株不同種類的喬灌）、群植（數(shù)十乃數(shù)百株喬灌成群配置）、林植（類似于造林）、散植（單株規(guī)律種植）。中國(guó)金融系統(tǒng)總資產(chǎn)約27萬多億，總負(fù)債26萬多億。開發(fā)商作為一個(gè)部品集成商，部品主要包括：結(jié)構(gòu)部品體系支撐結(jié)構(gòu)、樓板、樓梯；外圍護(hù)部品體系外圍護(hù)墻、地面、屋面、門窗、保溫隔熱防水、外墻裝飾；內(nèi)裝部品體系分隔墻、內(nèi)門、室內(nèi)樓梯、裝飾部件、壁柜廚衛(wèi)部品體系廚房、衛(wèi)生間、通氣風(fēng)道設(shè)備部品體系暖通空調(diào)、消防、電梯、管道、新能源、給排水、燃?xì)怆姎庹彰鞯认到y(tǒng)智能化部品體系物業(yè)管理、安防、網(wǎng)絡(luò)與布線、家庭終端智能小區(qū)配套部品體系室外設(shè)施、停車設(shè)備、園林綠化、垃圾儲(chǔ)置與處理經(jīng)典水都——威尼斯（文藝復(fù)興時(shí)期的意大利重鎮(zhèn)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，人均GDP8002000美元，是連鎖超市誕生的時(shí)期，人均20004000美元是便利店、時(shí)尚專賣店、專業(yè)店大量產(chǎn)生的時(shí)代，人均4000美元以上，則高級(jí)品牌專賣店流行。由于市場(chǎng)進(jìn)入門檻較低零售業(yè)天然具有充分競(jìng)爭(zhēng)的特性。70年代以來信息技術(shù)突飛猛進(jìn)為零售業(yè)的進(jìn)步提供了技術(shù)支持。總之：政策層面第一、基本層面第二、技術(shù)第三。主流文化是一系列的價(jià)值觀念、審美情趣、消費(fèi)習(xí)慣、宗教信仰、生活方式、道德規(guī)范以及具有歷史傳承性的所有人類行為模式的綜合體。衡量一個(gè)國(guó)家的住房水平的重要標(biāo)志是：獨(dú)立式住宅率（中國(guó)是5%，歐洲是60%以上）城市住房總量與獨(dú)立式住房總量的比率。長(zhǎng)三角16個(gè)城市集團(tuán)中（54座中等城市、146個(gè)小城鎮(zhèn)），平均恩格爾系數(shù)在35%——40%，03年人均可支配收入增長(zhǎng)最高的是無錫（%11647）、蘇州（%）、鎮(zhèn)江（%）。學(xué)的樂趣——通過與當(dāng)?shù)匚幕?、城?zhèn)文脈的連接，來講文化演繹到每個(gè)角落，從而對(duì)外地人實(shí)現(xiàn)文化探尋、本地人實(shí)現(xiàn)文化挖根；城市建設(shè)，吻合城市功能、特點(diǎn)、規(guī)劃作適當(dāng)考慮；精神上：美國(guó)人喜歡散居生活，中國(guó)人喜歡群居生活；美國(guó)人比較注重社區(qū)文化，對(duì)生活區(qū)域較為重視；美國(guó)人喜歡搬遷（生活雖著工作移動(dòng)）；城市維護(hù)建設(shè)稅（城建稅）；城市市區(qū)7%，其他5%；本人在外地的，額度為：1%。mall。物業(yè)稅主要是將以往的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并一體。外圍導(dǎo)引樣板區(qū)佛教強(qiáng)調(diào)度人成佛，強(qiáng)調(diào)人人都有佛性，每個(gè)人都可以成佛，因?yàn)榉鸨旧砭褪抢碇?、情感、能力同時(shí)達(dá)到最圓滿境地的人格；面積4583平方公里；鄱陽(yáng)湖——江西省，面積約有3960平方公里，湖的西北部是廬山；洞庭湖——湖南省，面積約有2740平方公里，在岳陽(yáng)樓上可俯視洞庭湖；太湖——江蘇省，面積2338平方公里呼倫湖——內(nèi)蒙古，面積2315平方公里洪澤湖——江蘇省，面積1851平方公里巢湖——安徽省，面積753平方公里微山湖——山東，664平方公里建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中說明：一個(gè)組團(tuán)的戶數(shù)應(yīng)在300—800戶之間，因此，在規(guī)劃中，我們更應(yīng)要求組群而不是組團(tuán)，要圍合而不是四合院，對(duì)一個(gè)社區(qū)的基本單元來說：一：組群越小越有利于其中業(yè)主的交流、認(rèn)識(shí)，越有利于人性化建設(shè)，因?yàn)槿藬?shù)量少，相對(duì)單純，不會(huì)復(fù)雜而形成人人之間的溝通障礙；二：圍合式比較有利于保證其中居民的安靜、安全交往性，更是人有歸宿感、歸屬感。打樁通常需要一個(gè)月的時(shí)間；小區(qū)園林景觀、綠化同主體工程、附屬工程同步竣工；所占業(yè)態(tài)比例高地球中的元素中，含量最多的四種元素是：鋅、鉬、錫、氟人體十二經(jīng)脈、十二經(jīng)