【正文】 范、社會失序、百姓失業(yè)中國房地產(chǎn)已經(jīng)從小國八百、諸侯三千的諸侯時期走向春秋戰(zhàn)國時代，走向春秋五霸、戰(zhàn)國七雄的年代。4P（產(chǎn)品、價格、促銷、分銷）是以市場為導(dǎo)向的產(chǎn)物；4C（顧客需要什么樣的......）是顧客需求為導(dǎo)向的產(chǎn)物；4R（關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報）是競爭為導(dǎo)向的產(chǎn)物。這是一個將企業(yè)、經(jīng)濟都當官來作的文化區(qū)域。同時，人人為自己、上帝為大家是一個將政府當企業(yè)、經(jīng)濟來運作的文化板塊。將要實現(xiàn)的按揭貸款證券化，以轉(zhuǎn)移銀行的貸款風(fēng)險。舊三環(huán)——；15平方公里；100平方公里。另一個原則就是必要原則——整個社會發(fā)展（放大中國來看，——8%（%），房地產(chǎn)投資增長速度21%，%，房地產(chǎn)投機額度在10%以下，算是合理的，不會出現(xiàn)泡沫情況）的可持續(xù)發(fā)展性；廣度（包羅萬象的賣點優(yōu)勢資源）、深度（挖掘可吸引買家的素材）、高度（超越競爭對手，形成唯一性、權(quán)威性、排他性——無競爭策略）；還有就是獨特性（北京的獨特營銷：第三置業(yè)—黑袋子錢幣投送；堅果公寓—咖啡情調(diào)與玫瑰情調(diào)——現(xiàn)代城茶馬道發(fā)放玫瑰；朝陽園——萬元世界往返機票、購房抽獎保士捷；左岸公社、建外SOHO—拍賣策略；朝外men—攬勝廣告公司的順口廣告、創(chuàng)新廣告；東區(qū)國際—三無情況下老業(yè)務(wù)的人推人計劃；美林香臏小鎮(zhèn)—展會捆綁藝術(shù)；西山庭院—萬科的文化炒作；尚都、盈都國際的物業(yè)創(chuàng)新手法；玄特區(qū)—引進青鳥健身娛樂設(shè)施）（廣州的獨特產(chǎn)品：學(xué)院文化—藍色康園、學(xué)院別院的江南新苑、華景新城；運動文化—雅居樂、南奧花園；女性文化主題—保利花園、保利百合園；藝術(shù)文化主題—時代玫瑰花園引進廣州美術(shù)館分館、朗晴居舉辦EMBA講座；異國文化—波爾多莊園的葡萄園生活、旭景基本功能價值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）人均建筑面積自所以是人均居住面積的兩倍左右，就在于前者的計算含了非居住用途的公共配套面積、后者則是扣除了廳、衛(wèi)、廚。家庭結(jié)構(gòu)并將相同期限、金額、利率、風(fēng)險程度、銀行按揭程序的資金進行組合，并有專業(yè)的中介公司進行定價，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金。sa；建筑、交流、辦公、消防、安全）黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局——辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化）、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件寫字樓物業(yè)受到最大的打擊就是商住物業(yè)；首先：后者的立項是土地創(chuàng)業(yè)而不是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，故會在成本上低于前者甚至50%；（住宅70年；商業(yè)、娛樂、賓館、金融為40年；其他50年）其次：銀行按揭后者要優(yōu)于前者；第三：電費后者會比前者低三分之一；第四：技術(shù)、設(shè)備要求上，后者不像前者嚴格，如噴淋系統(tǒng)，后者不需要；寫字樓物業(yè)，是一個開發(fā)企業(yè)資金、實力、資信、企業(yè)管理、公關(guān)能力的綜合體現(xiàn)。結(jié)合我國實際情況，將我國的商鋪分成——市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。法國人喜歡浪漫，對室內(nèi)要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會從本國運來,喜歡以山傍水其它等因素商業(yè)物業(yè)：考慮條件——位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流；七大定位——目標市場（目標區(qū)域、目標客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個體經(jīng)營）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）；商圈走勢、劃分、研判（，步行速度30—40米/分，購物時間不超過三個小時，否則補充其他功能）（步行街最大長度為650米左右比較合適，不會對人造成購物疲勞，同時對于同等條件的東西走向的步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對南北向的步行街而言，則東邊生意要比西邊的生意略好、人氣略多）商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東京分別為：、）、消費水準提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群來看：核心商圈：55%——70%；次級商圈15%——25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。無錫一價清將房地產(chǎn)價格分成六塊——成本、利潤、稅金、朝向差價、樓層差價、其他費用。景觀設(shè)計重要是：借景、造景兩種。施工簡單跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后者可1：24（轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當于一個泛樓板，厚度可以達到數(shù)米厚。在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進的過程中，人們能夠通過對空間的體驗轉(zhuǎn)向?qū)r間的審美！經(jīng)濟（建造時的經(jīng)濟性、后期經(jīng)營時的維護費用：廣場、草坪湖等）技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項要素）可持續(xù)發(fā)展（對宏觀環(huán)境的趨勢吻合，市場發(fā)展趨勢于未來機遇等）耕種是實現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對土地進行歷史性的保存（住宅為生活資料），商業(yè)是對土地的最高級利用，實現(xiàn)財富增值（生產(chǎn)資料）。適當增大套內(nèi)面積使用率）（鋼材市場價位約是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元現(xiàn)在是330——350多元每噸，沙每噸20—30元，——......）對高層住宅而言，每平米的鋼材重量為：80—100公斤木結(jié)構(gòu)——最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國古建的主要用材，由于墻體不受力，故門窗可設(shè)計較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好性定價/估價——地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計、設(shè)備材料、社區(qū)規(guī)模、營銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標準、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè)計是戰(zhàn)術(shù)）、施工進度、建筑材料、資金供給、升值潛力。國外住租客戶，歐美國家的外籍客戶每月住房補貼在2000—5000美金之間，東南亞國家一般在2000—20000元之間。+ca房地產(chǎn)的主要融資渠道：銀行貸款（目前全國房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率為72%，高的有達到94%，2002年10月銀行貸給開發(fā)商的貸款余額約有7500億元，按揭貸款余額有2000多億元，共計1萬億元左右，按此速度（每年50%的速度增長），2007年，將達5萬億元，2012年將40萬億，而我國銀行目前本外幣貸款總額也不過21萬億，另外每月多增加外匯存款有100億美元——2003到2007年，%（對一個國家而言：%_4%都算比較合理）。但除去此影響，則約在3—6左右）《無錫2002年的平均房價收入比為7，其中60%中下階層的家庭約為10》 在無錫，低收入階層的邊際消費傾向為：，高收入階層為：（40倍的關(guān)系）；對無錫而言，低收入組同高收入組的比例關(guān)系90年、96年、02年分別是：1:::。邊際價值：物業(yè)管理、環(huán)境、立面（外墻裝飾、材料與形象）、個性包裝（靜態(tài)立體戰(zhàn)術(shù)、動態(tài)復(fù)合攻略、整合創(chuàng)新戰(zhàn)略）、文化、商業(yè)配套、學(xué)校、品牌）主題概念項目：首先主題概念是一個線索，是一個貫穿分階段開發(fā)產(chǎn)品這些珍珠的線索；其次主題概念是一個引領(lǐng)全盤的制高點，他要引領(lǐng)、包容、含蓋、輻射眾多賣點，眾多生活方式；第三它是一個中心，一切都圍繞與此的核心（規(guī)劃、設(shè)計、物管、包裝、景觀、環(huán)境）；最后，他就是一個包裝，一個說法。無錫城區(qū)第二產(chǎn)業(yè)用地面積仍占30%，在人均GDP1000美金時，第二第三產(chǎn)業(yè)的比例應(yīng)是1：，而無錫在2010年業(yè)不過是1：，所以目前的三產(chǎn)業(yè)這個比例較低的。富人富——上海佘山、紐約上東（中央公園分成兩塊：上東、下東，肯尼迪的遺孀凱瑟琳就住在中央公園）長島與比弗利多倫多、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣與半山（李嘉誠在半山）、東京蘆屋、日本東京灣一般頂層閣樓的價位是普通多層均價的30—50%；是普通高層的40—60%看厚度，屋頂厚度是否20——25厘米，一般新材料的防水隔熱材料為聚苯板，厚度約2厘米。京津塘三角洲（黃河文化板塊）注重團隊精神，強調(diào)人人講政治。不過深圳很多人依靠這種點子而發(fā)家致富。所以利好。街域鋪面設(shè)計思路：江南鎮(zhèn)的概念——集——商業(yè)系統(tǒng)；街——街道系統(tǒng)；場——廣場系統(tǒng)；樓——垂直交通系統(tǒng)；庭院——圍合的庭院空間系統(tǒng)?？⒐ど唐贩孔≌娣e為12717萬平米。種植手法：單植（雪松、油松、玉蘭、海棠）、叢植（一二十株同一種類的喬灌）、聚植（一二十株不同種類的喬灌）、群植（數(shù)十乃數(shù)百株喬灌成群配置）、林植（類似于造林）、散植（單株規(guī)律種植）。中國金融系統(tǒng)總資產(chǎn)約27萬多億，總負債26萬多億。開發(fā)商作為一個部品集成商，部品主要包括：結(jié)構(gòu)部品體系支撐結(jié)構(gòu)、樓板、樓梯；外圍護部品體系外圍護墻、地面、屋面、門窗、保溫隔熱防水、外墻裝飾；內(nèi)裝部品體系分隔墻、內(nèi)門、室內(nèi)樓梯、裝飾部件、壁柜廚衛(wèi)部品體系廚房、衛(wèi)生間、通氣風(fēng)道設(shè)備部品體系暖通空調(diào)、消防、電梯、管道、新能源、給排水、燃氣電氣照明等系統(tǒng)智能化部品體系物業(yè)管理、安防、網(wǎng)絡(luò)與布線、家庭終端智能小區(qū)配套部品體系室外設(shè)施、停車設(shè)備、園林綠化、垃圾儲置與處理經(jīng)典水都——威尼斯（文藝復(fù)興時期的意大利重鎮(zhèn)。國際經(jīng)驗證明，人均GDP8002000美元，是連鎖超市誕生的時期，人均20004000美元是便利店、時尚專賣店、專業(yè)店大量產(chǎn)生的時代，人均4000美元以上，則高級品牌專賣店流行。由于市場進入門檻較低零售業(yè)天然具有充分競爭的特性。70年代以來信息技術(shù)突飛猛進為零售業(yè)的進步提供了技術(shù)支持?？傊赫邔用娴谝?、基本層面第二、技術(shù)第三。主流文化是一系列的價值觀念、審美情趣、消費習(xí)慣、宗教信仰、生活方式、道德規(guī)范以及具有歷史傳承性的所有人類行為模式的綜合體。衡量一個國家的住房水平的重要標志是：獨立式住宅率（中國是5%，歐洲是60%以上）城市住房總量與獨立式住房總量的比率。長三角16個城市集團中（54座中等城市、146個小城鎮(zhèn)），平均恩格爾系數(shù)在35%——40%，03年人均可支配收入增長最高的是無錫（%11647）、蘇州（%）、鎮(zhèn)江（%）。學(xué)的樂趣——通過與當?shù)匚幕⒊擎?zhèn)文脈的連接，來講文化演繹到每個角落，從而對外地人實現(xiàn)文化探尋、本地人實現(xiàn)文化挖根；城市建設(shè)，吻合城市功能、特點、規(guī)劃作適當考慮；精神上：美國人喜歡散居生活，中國人喜歡群居生活；美國人比較注重社區(qū)文化，對生活區(qū)域較為重視；美國人喜歡搬遷（生活雖著工作移動）；城市維護建設(shè)稅（城建稅）；城市市區(qū)7%，其他5%；本人在外地的，額度為：1%。mall。物業(yè)稅主要是將以往的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并一體。外圍導(dǎo)引樣板區(qū)佛教強調(diào)度人成佛，強調(diào)人人都有佛性，每個人都可以成佛，因為佛本身就是理智、情感、能力同時達到最圓滿境地的人格；面積4583平方公里；鄱陽湖——江西省，面積約有3960平方公里，湖的西北部是廬山；洞庭湖——湖南省，面積約有2740平方公里，在岳陽樓上可俯視洞庭湖；太湖——江蘇省，面積2338平方公里呼倫湖——內(nèi)蒙古，面積2315平方公里洪澤湖——江蘇省，面積1851平方公里巢湖——安徽省，面積753平方公里微山湖——山東，664平方公里建筑規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中說明：一個組團的戶數(shù)應(yīng)在300—800戶之間，因此，在規(guī)劃中，我們更應(yīng)要求組群而不是組團，要圍合而不是四合院，對一個社區(qū)的基本單元來說：一：組群越小越有利于其中業(yè)主的交流、認識，越有利于人性化建設(shè)，因為人數(shù)量少，相對單純，不會復(fù)雜而形成人人之間的溝通障礙；二：圍合式比較有利于保證其中居民的安靜、安全交往性，更是人有歸宿感、歸屬感。打樁通常需要一個月的時間；小區(qū)園林景觀、綠化同主體工程、附屬工程同步竣工；所占業(yè)態(tài)比例高地球中的元素中，含量最多的四種元素是：鋅、鉬、錫、氟人體十二經(jīng)脈、十二經(jīng)