【正文】 ：，1996年是1：，2002年是1：。低收入階層的邊際消費(fèi)傾向最高2002年，；（邊際消費(fèi)傾向是指：收入增長的部分有多少是準(zhǔn)備用于消費(fèi)的）。國民收入和個(gè)人可支配收入持續(xù)提高，它是最重要的驅(qū)動(dòng)力。中國的人均GDP已達(dá)8001000美元（2003年已超過1000美元），沿海城市已達(dá)20004000美元，按購買力平價(jià)理論估算，中國城市的消費(fèi)力遠(yuǎn)高于國際同期平均發(fā)展水平的消費(fèi)指標(biāo)。未來20年，中國將進(jìn)入以中青年白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階級(jí)為消費(fèi)主力的消費(fèi)主義時(shí)代，類似于歐美6070年代、日本80年代、香港90年代開始的時(shí)期。近10年城市居民工作、生活與消費(fèi)方式的變化，已累積成為推動(dòng)零售業(yè)變革的巨大力量?！　H化競爭的壓力。特別是引入外資對零售業(yè)的革新推動(dòng)尤大?！　∩a(chǎn)過剩與制造業(yè)的全球化。技術(shù)的推動(dòng)和跨國公司的擴(kuò)張，使制造業(yè)空前發(fā)展，市場上的商品大部分供大于求。　　技術(shù)進(jìn)步及對零售業(yè)的滲透?？鐕闶燮髽I(yè)都是信息技術(shù)的大規(guī)模開發(fā)應(yīng)用者，也是領(lǐng)先者，現(xiàn)在很多國內(nèi)民營零售企業(yè)也不惜巨資高起點(diǎn)建立POS、條碼技術(shù)及后臺(tái)電腦分析系統(tǒng)。可以預(yù)見，新階段以信息處理技術(shù)為核心的運(yùn)營管理技術(shù)將成為決定零售業(yè)競爭成敗的先決條件。政策層面（李嘉誠東方廣場）：對手中的資金作何種取向——投資房產(chǎn)、股票、債券還是銀行利息等；基本層面（鄭裕彤不同物業(yè)的轉(zhuǎn)型投資：寫字樓到崇文區(qū)的住宅）：對房產(chǎn)的投資作何種取向——商鋪（回報(bào)開始7—8%）、寫字樓、住宅（4—5%）、別墅等；高檔的公寓（12%）技術(shù)層面（李兆基高跟高走）：對具體的商鋪投資作何種計(jì)算分析——投資回報(bào)率、凈收益、現(xiàn)金流量、出租回報(bào)、空置率、稅費(fèi)管理等。先有人類的健康觀念經(jīng)歷了三個(gè)階段：天佑觀念、醫(yī)療觀念、保健觀念。陰陽五行、相生相克、干支生肖、四時(shí)五方、河圖洛書、九宮八卦、星相分野、二十八宿（按照月亮走過的區(qū)域劃分的28塊，即將荒島平面、赤道平面中的劃分出的28塊，同時(shí)與四大相每相七個(gè)星）......左青龍——青龍蜿蜒；右白虎——白虎俯馴；前朱雀——朱雀翔舞；后玄武——玄武垂頭天有咎度，人之脈穴同其源；地有山河，人有脈絡(luò)合其妙，三百六十，無非脈之貫通，八萬四千盡是膚之穿透。352中場制勝模式2—廣告、行銷5—核心理念（中心）、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、品牌、包裝（裝潢裝飾）、園林景觀3—市場調(diào)研、施工質(zhì)量、物業(yè)管理積累、完善、成熟型的大盤模式——中國第一村祈福新村（6500畝的規(guī)模）、中山雅居樂、番禺的麗江花園、廣州市區(qū)的匯僑新城、光大花園復(fù)合地產(chǎn)大盤模式——奧林匹克花園：專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商+復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念+資源整合力+唯一的權(quán)威的體育資源庫+獨(dú)特的公關(guān)與行銷推廣手法+優(yōu)秀的產(chǎn)品工業(yè)化大盤模式——碧桂園：出機(jī)制、出人才、出成果、出網(wǎng)絡(luò)品牌開發(fā)商的大盤模式——合生創(chuàng)展（朱孟依）；萬科（王石）另類開發(fā)商大盤模式潘石屹的現(xiàn)代城、陳嘉綱的上河城城市地鐵建設(shè)：要綜合考慮一個(gè)城市的城市實(shí)力、工程造價(jià)（）、設(shè)備國產(chǎn)化率等三大鐵的進(jìn)入條件。策劃的三大塊：市場調(diào)研、理論研究、概念采購等。同時(shí)會(huì)在以下三個(gè)方面優(yōu)于產(chǎn)業(yè)資本和金融資本：擠壓、挪用產(chǎn)業(yè)資本的錢；商業(yè)資本自身所具有的網(wǎng)絡(luò)、渠道價(jià)值匯在入貨上占盡優(yōu)勢，享受先期的最低成本進(jìn)貨。中國的房地產(chǎn)建筑面積：131億平米，住宅80多億平米，住房成套率：城市住房總量與成套建筑總量的比率。我國北京、上海及部分發(fā)達(dá)城市的住房成套率僅為55%左右。戶均成套率（大于1是改善住房質(zhì)量、）我國在統(tǒng)計(jì)人均建筑面積時(shí)，將非成套建筑也計(jì)算在內(nèi)（當(dāng)然包括小區(qū)配套面積，所得出：），在計(jì)算人均居住面積時(shí)沒有計(jì)算廳、櫥、衛(wèi)面積。國際都市需要一個(gè)國際化街域來承載精英生活的夢想。香港的蘭桂坊；北京的三里屯；上海的新天地；日本的六木本；現(xiàn)代城市的六大要素：健康、休閑、娛樂、商務(wù)、投資、生活。有統(tǒng)計(jì)：我國年收入在3萬元的小白領(lǐng)每年都以10%的比例增長，預(yù)計(jì)在2010年將達(dá)到2億，2020年將達(dá)到4億。長三角城市集團(tuán)中，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化現(xiàn)象特別嚴(yán)重，紛紛將制造業(yè)、加工業(yè)、化工業(yè)、生物工程、高新技術(shù)作為支柱產(chǎn)業(yè)，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致惡性競爭帶來高成本。國際人士高度集中；擁有大量國際人士生活、休閑、娛樂的場所；形成外向、立體、多元、便利的文化生活；空間形態(tài)：開放的空間與國際水準(zhǔn)的建筑群落；生活形態(tài)：健康、娛樂、休閑、商務(wù)、投資、生活為核心要素的文化內(nèi)涵；文化形態(tài)：形成了代表這座城市的最時(shí)尚的生活文化氛圍。走的樂趣——相應(yīng)需要坐椅（步行街座椅、大型商場外圍與內(nèi)部座椅）輔助，同時(shí)需要有近距離車站等相關(guān)配套，以滿足人們的看的樂趣——通過建筑物的高低落差與建筑節(jié)面的凸凹不平來實(shí)現(xiàn)視覺商的精神愉悅和美感；吃的樂趣——兩部分：一部分是專門為吃的客戶群，通過吃的引導(dǎo)來帶動(dòng)其他消費(fèi)（及人氣），另一部分是通過為休閑購物人提供場所來達(dá)到休閑目的玩的樂趣——通過現(xiàn)場提供游玩的基礎(chǔ)設(shè)施來實(shí)現(xiàn)部分客戶對玩的追求，這要更加注意兒童在整個(gè)步行街中的價(jià)值（游玩實(shí)現(xiàn)滯留、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益）；從北京王府井及多個(gè)步行街的調(diào)研來看，60%的客戶群是休閑、娛樂為主40%則是為了購物需求；因此步行街一定要在定位上實(shí)現(xiàn)購物、休閑、娛樂三位一體。交通規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)，整個(gè)步行街道在交通組織、街景、景點(diǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)，對整個(gè)步行街道兩側(cè)及周邊建筑物的風(fēng)格設(shè)計(jì)，概念內(nèi)涵挖掘作一定提煉，現(xiàn)代、時(shí)尚、古典、傳統(tǒng)等；店面裝飾裝潢，對不同業(yè)態(tài)經(jīng)營的商家座不同程度的前期要求，吻合其使用功能與展示效果；服務(wù)設(shè)施，主要是街中、街邊、廣場、商場內(nèi)部的坐椅、電話亭、小賣亭、垃圾桶、雕塑小品、園林小品、書報(bào)刊、路燈、街徽標(biāo)志在具體建筑物上的體現(xiàn)，美國的郊區(qū)化發(fā)展同我國有著不同的差異：物質(zhì)上：美國是建立在汽車輪子上的國家，他們有著豐富的路網(wǎng)以及與之對應(yīng)的配套設(shè)施；美國隨著城市資源的最大化使用—城市建成城區(qū)時(shí)間較長，大多數(shù)公司、企業(yè)將辦公地點(diǎn)搬離城市中心，從而對郊區(qū)物業(yè)提供了相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐；美國的土地所有權(quán)同房屋所有權(quán)是捆綁在一起的（英國的土地所有權(quán)是999年基本上與房屋是捆綁在一起的）。來不來看影響；買不買看環(huán)境；掏不掏錢看戶型；滿不滿意看物管；規(guī)劃設(shè)計(jì)五要素：規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足項(xiàng)目定位（成本與精髓）：根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶、屬性定位，來有機(jī)選擇環(huán)境景觀設(shè)計(jì)（涉及到建造、維護(hù)費(fèi)用）、物業(yè)管理、營銷手法等；規(guī)劃設(shè)計(jì)要以人為本：這種以人為本就體現(xiàn)在規(guī)劃的舒適、便利、安全、衛(wèi)生、美觀等方便，尤其是安全性不能為了美觀就將人車混流考慮，如何分開、如何疏導(dǎo)等；規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足后期物業(yè)管理需要：這又表現(xiàn)在對社區(qū)景觀資源配置上，究竟是絕對的將最有資源配置最大售價(jià)得物業(yè)還是適當(dāng)保留整體的分?jǐn)偦駝t私密性、開放性、多元性、便利性與立體性等方面都受到影響；規(guī)劃設(shè)計(jì)要為營銷作鋪陳：各種路沖、門沖、斬煞等風(fēng)水規(guī)避法，組群設(shè)計(jì)有力業(yè)主交往；圍合設(shè)計(jì)有利形成業(yè)主的歸宿感、歸屬感；底層群樓圍合可設(shè)過廊以增強(qiáng)人型化；組群之間保持一種視覺上的變化。景觀：500—600元/平米，平均可達(dá)：80—120元/平米。房地產(chǎn)租賃中所發(fā)生的稅種：土地使用稅（單位平米）；大城市：——10元，中等城市：——8元，小城市：——6元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：——4元。房產(chǎn)稅（針對國內(nèi)人）城市房地產(chǎn)稅（針對外國人）；總房價(jià)減去10—30%以后的額度乘上稅率為：%，作為出租的則是租金的12%。個(gè)人所得稅4000元以下收入的減去800元以后再乘上20%，4000元以上的則乘上80%，再乘上20%。印花稅（增值稅2%，契稅4%只有縣市級(jí)的國土資源部門、房管部門才被授權(quán)）作為承租人士用于經(jīng)營的，雙方都要交千分之一，不足千元的交一元，只用于居住的，承租人不需要繳納。投資商鋪市場比例：(投資關(guān)注：商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營特色)商業(yè)街的商鋪；寫字樓住宅底商；社區(qū)商鋪；專業(yè)市場；特色明顯的內(nèi)藏街商鋪；購物中心；地鐵商鋪；大型商店；shopping（觀光旅游，休閑旅游，體驗(yàn)旅游）房地產(chǎn)的防水層有兩種：剛性防水層——屋頂可以上人、有屋頂露臺(tái)等平頂，通常采用鋼筋混凝土來防水，屬于剛性防水；柔性防水層——屋頂是坡屋頂，采用卷材防水，屬于柔性防水。但現(xiàn)在采用聚苯版效果較好（2厘米）。文化作為旅游的靈魂、旅游作為文化的載體。一個(gè)步行街的成功之處營表現(xiàn)在：當(dāng)?shù)匚幕⒙糜?、現(xiàn)代商貿(mào)的結(jié)合。需要房屋擁有人、承租人來繳納。京城有著名的四大會(huì)所不可不知，它們的檔次高，服務(wù)佳，私密性強(qiáng)，為人稱道，頗具神秘色彩。世界五大城市帶：波士頓、華盛頓為核心的美國東北部城市帶；芝加哥、底特律為核心的五大湖都市帶；東京、大阪為核心的日本東海岸都市帶；倫敦、利物浦為核心的英國都市帶；巴黎、鹿特丹（荷蘭）、科?。ǖ聡楹诵牡臍W洲西北部都市帶。客戶對項(xiàng)目的接觸點(diǎn)解析：產(chǎn)品接觸點(diǎn)銷售中心工地現(xiàn)場同樣板空間的配合。媒介接觸點(diǎn)其它（服務(wù)完善）中國3500多個(gè)主題公園中，百分之八十處于虧損階段；海南（崖島）民族村、潮州（東山路）美人城、天下第一村、廣州擬建的侏羅紀(jì)公園、順德的史努比主題公園、鹽田的東部華僑城（通過旅游地產(chǎn)板塊帶動(dòng)來提升地產(chǎn)價(jià)值）、香港的迪斯尼樂園、香港濕地公園、上海的環(huán)球樂園、（馬志民）惠州白鷺湖度假村、杭州宋城（高爾夫、會(huì)所、溫泉社區(qū)滲）......歐盟體國家共有15個(gè)，最早結(jié)合的是6個(gè)國家40年前通過《羅馬條約》，后來各具特色并肩發(fā)展，阿姆斯特丹、法蘭克福就是兩個(gè)航空港，但融合搭結(jié)的非常協(xié)調(diào)，防止了重復(fù)性建設(shè)，奧地利的維也納——音樂之都；法國巴黎浪漫無限；德國的斯圖加特汽車城；羅馬的古文化遺址；盧森堡的銀行等各具特色（瑞典的斯德哥爾摩，瑞士的伯爾尼均是首都）。佛不強(qiáng)調(diào)能夠讓人升天堂、入地域，而是通過度人來讓人自己幫助自己，甚至人入了地域佛也要下地獄度人救人，正如地藏菩薩所說：我不入地獄，誰入地獄。想要釣魚，先要學(xué)會(huì)作魚，了解魚的思想，融入到魚的生活中去，了解魚的心智結(jié)構(gòu)，廣告也是如此，但同樣在報(bào)紙廣告中，俗話說：三分長相、七分打扮，好的圖片、好的文案還要有好的色彩。從而間接獲全利！大學(xué)城平均的生源拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)約為5萬元，（不同地區(qū)可有不同差異），這個(gè)費(fèi)用主要是通過公寓的銷售、出租，后勤的經(jīng)營管理、學(xué)雜費(fèi)等中國五大淡水湖：青海湖，最大的湖泊，咸湖，位于青海省。三：基于建筑底座的圍合，可在下邊設(shè)計(jì)相應(yīng)的過廊對一個(gè)大社區(qū)來說，人車分流是很困難的，但是在大社區(qū)的小組群中，則是可以實(shí)現(xiàn)的。外環(huán)車流、內(nèi)部人流。喜馬拉雅山在清朝地的時(shí)候被賦予了最高的山峰，才有了登山文化，進(jìn)而有了尼泊爾的登山經(jīng)濟(jì)；海南博熬因?yàn)閷运墒艿桨拇罄麃喦翱偫怼艨恕⑷毡厩笆紫唷?xì)川護(hù)熙的啟發(fā)才有了博熬論壇，進(jìn)而使博熬從一個(gè)小漁村一躍成為旅游勝地（東方的達(dá)沃斯—施瓦布30年前舉辦的一次論壇、中國的日內(nèi)瓦_(dá)ruishi在工程的施工過程中，還要注意：降水、挖土、樁基驗(yàn)收需要一個(gè)月的時(shí)間；正負(fù)零以上致主體工程封頂，十二層需要三個(gè)月、十八層需要四個(gè)月；機(jī)電調(diào)試、土建收尾、室外道路需要一個(gè)月；另——室外管網(wǎng)與建筑、結(jié)構(gòu)工程同步進(jìn)行；比如10萬平米的大型商業(yè)；購物、餐飲、娛樂休閑分別比例為：3，則其全產(chǎn)權(quán)化投資模式為——購物：投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)程度售價(jià)年限5%1050%6%525%8%否325%傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)建筑形式通常是：大理石外貼面或玻璃幕墻、玻璃櫥窗、內(nèi)部是類似搞批發(fā)的攤位式貨架、玻璃隔板、各類業(yè)態(tài)經(jīng)營之間通過狹窄的過道連接缺乏真正的適當(dāng)面積的公共空間。這說明在人類與自然的新陳代謝中人類不斷與地球發(fā)生物質(zhì)交換，從而達(dá)到一種動(dòng)態(tài)平衡。，占總面積的70%，平均深度3800多米，平均分給整個(gè)地球也可以達(dá)到2700多米深。將人種分成三類：蒙古人種（亞洲）、尼格羅（非洲）、歐羅巴（歐洲），種族是自然的杰作，民族是文化的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)中心區(qū)、城市中軸線、大都會(huì)中心、科技星光區(qū)、教育強(qiáng)區(qū)。人口交化、技術(shù)進(jìn)步、消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)態(tài)度變化、法規(guī)變化、原材料和成本變化。31 / 3