【正文】 樂趣勢必需要內(nèi)部業(yè)態(tài)中商品能有多元化、層次化的供應(yīng)，從而既差別大型商場又能為多元化需求的客戶提供滿足；疲勞緩解；中國所有的經(jīng)濟總量中，外資和私營資金只占20%，80%的比例資金仍屬于國有資產(chǎn)。因此2002年是人均建筑面積應(yīng)為（除去非成套建筑）12平米。當(dāng)住房成套率水平低于100%，標(biāo)志著現(xiàn)有建筑中的拆除與改造任務(wù)尚未完成；低于70%，處于住房增量階段；低于50%，處于尚未解決房荒問題階段。商業(yè)資本具有著進入壁壘低，天然具有著充分競爭的特性。同五行相生，金木水火土—心肝脾肺腎—人的氣像的基本色——白青黑赤黃。商業(yè)資本再有產(chǎn)業(yè)資本，最后有金融資本。如萬佳百貨去年對4間分店的電腦設(shè)備投資就達到3900萬元。在中國，跨國企業(yè)的進入將從短缺到供大于求的轉(zhuǎn)變過程至少縮短了10年，供應(yīng)過剩必然要求流通能力擴大，消費速度加快，流通渠道順暢，從而給零售業(yè)帶來巨大的變革動力與壓力。進入新階段，業(yè)態(tài)之間、業(yè)態(tài)之內(nèi)、城市不同商圈之間、中資與外資企業(yè)之間的競爭將進一步升級，同時零售業(yè)與餐飲、娛樂、旅游、文教、家居等行業(yè)之間爭奪消費者的競爭也將愈演愈烈。工作快節(jié)奏，制造業(yè)現(xiàn)代化，服務(wù)行業(yè)高速成長帶來就業(yè)人口、職業(yè)特征、收入水平的結(jié)構(gòu)性變化；城市家庭小型化，居住郊區(qū)化，休閑時間增多及彈性化，工作、休閑、旅游半徑擴大化等等，都產(chǎn)生了對零售業(yè)重新定位、細(xì)分市場、分化功能、均衡布點，滿足全方位、多層次消費的需求。因此，國外分階段產(chǎn)生的零售業(yè)態(tài)幾乎在810年內(nèi)全面涌入中國，并同時快速成長。低收入階層的邊際消費傾向雖然最高，但終因為他們的購買力低下所形成的購買規(guī)模而對居民消費的貢獻度最小。法國南部的尼斯、嘎那）；人文水都——曼谷；煙景水都——蘇州；詩畫水都——杭州；靈秀水都——赫爾辛基（芬蘭首都）；飄浮水都——斯德哥爾摩（瑞典的首都，另瑞士首都伯爾尼）；東方水都——香港；懷舊水都——上海。2003人均可支配收入排序：深圳、廣州、上海、寧波、北京、杭州和諧、關(guān)愛、成長、運動、健康、尊貴、超然、從容、暢達、文化、優(yōu)雅、精彩、豐盛、共享、情感、歸宿、歸屬、領(lǐng)域、尊嚴(yán)、尊敬一畝森林一天可以吸收二氧化碳：67公斤；產(chǎn)生氧氣49公斤；。地球重力加速度大，該地區(qū)的人身材就會矮小。2003年的三個11萬億2003年，我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值、儲蓄總額、國有資產(chǎn)總值均在11萬億左右。影響景觀水體水質(zhì)的有：固體飄浮物和耗養(yǎng)有機物兩種；前者多是人為垃圾、落葉、灰塵；后者多是水體不流動、產(chǎn)養(yǎng)水生物不足形成的，過高的BOD、COD（生、化耗氧量）使厭氧菌大量、迅速繁殖，發(fā)酵造成大量菌團污泥，使水質(zhì)變混發(fā)臭。國外先進開發(fā)區(qū)經(jīng)驗：美國——硅谷；日本——筑波；臺灣——新竹；比利時——新盧旺；法國——南法蘭西島等。風(fēng)水之法——池、塘篇（選穴乃雌雄交和之地、陰陽交和之區(qū)，掌控四方）居屋左右前方均有池或塘的，龍虎腳上池、淫亂定無疑，此形煞則主淫亂也；屋前屋后均有池或塘的，也是極兇之煞，前塘及后塘、兒孫定少亡；塘或池的形狀不一，或凸凹狀、或葫蘆狀、或一大一小并又相連的，則：上塘連下塘、寡婦守空房；大塘連小塘、疾病不離床。19月份，新開工面積：，其中商品住宅為：。柱間距為8米，每鋪8乘12，面積在80—100平米之間。該區(qū)域人口總量：；面積為：。目前中國，最容易產(chǎn)生以下三種風(fēng)險：金融風(fēng)險——資金信貸質(zhì)量低下，金融市場管理混亂，國有企業(yè)經(jīng)營不善所導(dǎo)致的償債能力、保值、增值能力低下......財政風(fēng)險——國債發(fā)放的高企、償債日期的逼近、經(jīng)濟增長速度的緩慢、三農(nóng)影響繼續(xù)困擾（農(nóng)村經(jīng)濟實力薄弱、增長速度緩慢、城鄉(xiāng)差距較大）......社會風(fēng)險——在人均GDP560上升到3000美金的過程，正是社會轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期。目前中國地產(chǎn)幾大問題——空置率過高（雖然照：1年以內(nèi)為待銷房、1—3年為滯銷房、3年以上為積壓房，每年3—5億的開工量，不得不引人注意）；地價上漲導(dǎo)致房價高企；銀行資金質(zhì)量低下；二手房投資有金融風(fēng)險。前者是小市民文化造就了人們對休閑、健康、娛樂的極度關(guān)注；注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)研磨，精雕細(xì)琢；后者則是碼頭文化的產(chǎn)物，表現(xiàn)出的大大咧咧特性，充滿激情、充滿豪放，缺少精細(xì)、不夠精明；毛澤東時代是等文件時代，鄧小平是找政策時代，***時代是尋航海圖80萬年前的陜西藍田人第一個學(xué)會直立走路；50萬年前的北京周口店人學(xué)會制作簡單的生產(chǎn)工具；10萬年前的大荔、徐家窯人完成了向現(xiàn)代人類的智慧性轉(zhuǎn)變。是一個小富既安區(qū)域，后期更是北京的后花園。這里的環(huán)境注定了企業(yè)存活較難，但一旦生存下來，便一支獨秀，獨享資源。80年代的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟、90年代的開放型經(jīng)濟將這里的資本原始積累完成在普通市民當(dāng)中，是一個藏富于民的區(qū)域。經(jīng)濟土壤肥沃、陽光充沛、雨量適中，私營企業(yè)或合資企業(yè)的幼苗容易存活，成長為森林；可一旦長成便形成競爭掠奪之勢，共同獲取既定資源；同時這里的文化注定這個片區(qū)不太強調(diào)集體主義、團隊精神、政府意識，只注重個人精神、個人魅力與能力。CBD——上海的陸家嘴、北京朝陽CBD、東京新宿（新宿火車站為中心，700米的半徑分布了160多家金融機構(gòu)）、巴黎拉德方斯、紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)、新加坡中心區(qū)通常CBD在3—5平方公里左右，總建筑面積在400—500萬平米之間，高的可達上千萬平米。2002年9月，北京海外注冊的——荷蘭（ING）國際集團；2003年9月，精瑞基金——全國工商聯(lián)地產(chǎn)部發(fā)起——聶梅生。中環(huán)：錢榮路，延伸的旺莊路組成，以及原先的外環(huán)......外環(huán)：濱湖新城、新區(qū)、錫惠兩山區(qū)串了起來。無錫市四大功能定位：國際制造業(yè)基地；國內(nèi)外旅游勝地；長三角特大湖濱城市；全國生態(tài)人居名城；完善主城區(qū)用地布局，構(gòu)筑城市路網(wǎng)系統(tǒng)，作強作大中心城，無錫七片一帶的新改造。中國龍脈起源昆侖山（昆侖——黑的意思，從帕米爾高原走向新疆、西藏、青海、四川）中國三大龍脈：北龍：陰山（內(nèi)蒙古）——賀蘭山（甘肅）——山西（始太原渡海止）；中龍：泯山（四川）——入陜西關(guān)中（至秦山入海）；南龍：云、貴、湖南（典型的山包屋如：湖南岳陽渭洞鄉(xiāng)張谷英村，500多年歷史，600多戶家庭、3000多人口老幼尊卑有序、800多套房子聯(lián)排延山而建。另外，主題概念要有兩大原則：一個是核心原則——遵從行業(yè)、市場的發(fā)展趨勢，并把握大的機遇點；結(jié)合企業(yè)自身實力、項目自身特點，來實現(xiàn)一種量身定做性與資源最大挖掘性。土地價值：地段自身價值；功能價值：土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)，劃分住宅、商業(yè)、辦公、廠房綜合物業(yè)；品牌價值：開發(fā)商及相關(guān)合作單位品牌影響力價值、品牌；邊際價值：物業(yè)管理、環(huán)境、文化氛圍、個性包裝、商業(yè)配套、立面；學(xué)校附加價值：智能化、直飲水、網(wǎng)絡(luò)、材料（四新技術(shù)）、創(chuàng)新空間（復(fù)式、躍式、夾層、閣樓等）5S住宅：stream水之鄉(xiāng)；sunshine通透、陽光；scope空間、領(lǐng)域；school學(xué)校（小區(qū)內(nèi)小學(xué)面積通常為5000——8000平米；中學(xué)面積為12000——16000平米，對一個中學(xué)的投資，政府通常要400萬元，第一年還要追加200萬作為開辦費。地價也不是簡單生產(chǎn)成本所決定的，地價是地租的資本化。（非成套建筑業(yè)計算在內(nèi)了，出去這個影響，應(yīng)在12平米左右，人均居?。?平米），人均最高地為浙江溫州地區(qū)。家庭收入水平與消費結(jié)構(gòu)家庭戶數(shù)地產(chǎn)精英VS娛樂明星房價收入比國內(nèi)計算方式是家庭可支配收入與房價的比值（4是無壓力數(shù)據(jù)），國外是家庭總收入同房價的比值，兩者具有不同的分子背景。將抵押人的房產(chǎn)進行打包，組成資金池。國內(nèi)是三分之一到三分之二之間，國外是十分之一左右，建安費在70%左右，利潤7—10%，國內(nèi)利潤在15—30%之間）前期費用（拆遷、安置、補償）、建安成本（多層800—850元、小高層950—1200多元、高層1200—1500元）、配套費（120—180左右，高可達180—500元，不同地區(qū)略有不同；景觀造價費用通常是80—150元/平米）、工程設(shè)計費、工程施工費（建安成本的三分之一左右）、工程監(jiān)理費、營銷推廣費、稅收、代理費、其他不可預(yù)見費用等等。fa一般在人均GDP800—2000美金之間，是連鎖超市誕生時期；2000—4000美金是專業(yè)、主題、便利、時尚店蓬勃階段；4000美金以上則是高級品牌專賣店快速發(fā)展時期。國際通常將商鋪分成以下八種：鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主題購物中心、直銷中心、獨立式商店等八種類型。（商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)）對住宅物業(yè)有個不成文的系數(shù)關(guān)系。美國人比較喜歡配套齊全，室內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來時拎個大包就能住進來。家庭越是小型化對整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)價格總體來說有三個決定因素：有效需求；相對稀缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成。水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等；建筑風(fēng)格：希臘風(fēng)格——羅馬風(fēng)格——羅曼風(fēng)格——哥特式風(fēng)格——文藝復(fù)興時期風(fēng)格等(拜占庭)羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復(fù)合式等等（拱券門）埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。景觀設(shè)計：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點分布；與主體建筑配合的各單體方案；行車、人行道景觀、動態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應(yīng)形成規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等三種形式?？蚣芙Y(jié)構(gòu)——框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。社區(qū)規(guī)劃：四大面積排列——住宅面積(商業(yè)面積)、公共配套面積、綠化面積、道路面積規(guī)劃要求——舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育）規(guī)劃時序——以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時能夠為市場所接受的類型，然后考慮其可持續(xù)發(fā)展性。大盤操盤手法經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機會判斷、市場風(fēng)險判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風(fēng)險決策能力、資本運作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念?？偩V下的依據(jù)——客體：天、地、人、物、法、時（尚）本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說明書主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、經(jīng)驗、溝通能力、表達能力等建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)——磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。鋼結(jié)構(gòu)具有——自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：計算準(zhǔn)確美觀大方等如哥特式建筑的教堂——巴黎圣母院）建筑設(shè)計有：建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給水排水設(shè)計、電氣設(shè)計、通風(fēng)設(shè)計、通訊設(shè)計、氣體動力設(shè)計等樓盤模型、沙盤材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每平米4000——10000元不等。花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木—油松、雪松、片松、海棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉（景天、仙人掌類等）環(huán)保住宅設(shè)計幾大系統(tǒng)：另外像日本、韓國客戶比較喜歡中國古典式的風(fēng)格，韓國人甚至?xí)谑覂?nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機等。商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟繁榮程度——肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度——一二層之間租金可差2—3倍，售價可差2—5倍；使用率程度