【正文】 海房地產(chǎn)市場全面對外開放甲級辦公樓市場競爭將更加激烈，最終市場將重新組合4《全裝修房設計標準》2月份《上海市新建住宅全裝修試點工程裝修設計導則》正式公布全裝修房進一步納入良性發(fā)展的軌道5《上海市生態(tài)型住宅小區(qū)管理辦法》明確小區(qū)建設中環(huán)境規(guī)劃設計、建筑節(jié)能、室內環(huán)境質量、小區(qū)水環(huán)境等六方面的內容這一條例將引導住宅建設向節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的方向發(fā)展，為市民營造更健康、更舒適的居住環(huán)境6《上海市房屋土地調查機構管理暫行辦法》從2003年5月1日日購房者或買受人對房屋面積有異議的，可以申請復核或鑒定對于開發(fā)商和購房者來講，將擁有更多的自主權7《央行121號文件》關于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款、建筑施工企業(yè)貸款、土地儲備貸款等可操作性強的文件實施細則一旦出臺，地產(chǎn)商將面對殘酷的競爭現(xiàn)實8《物業(yè)條例》條例明確了開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會及業(yè)主等各方在物業(yè)管理中的法律責任以及處罰辦法嚴格管理物業(yè)市場的規(guī)范性，但該規(guī)定仍需進一步完善9《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本增加了普通商品住房的供應，適應多數(shù)居民家庭支付能力10《關于中介降傭的通知》房產(chǎn)中介收費標準下調政府清潔市場、規(guī)范操作，使利潤趨于平均、合理，給房產(chǎn)中介公司帶來沖擊11〈關于房貸貼息的通知〉中低收入者所購住宅單價不超過3500元/平方米，建筑面積不超過90平方米，最高貼息為購房貸款總額的15%部分低收入者可得到實惠12《國家廉租住房管理辦法》最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔強化了政府住房保障職能，切實保障最低收入家庭基本住房需求13《上海市房地產(chǎn)登記條例》增加臨時登記，保護預購人的權利；增加三種登記種類；明確房地產(chǎn)登記工作的法律責任條例針對上海市房地產(chǎn)交易、登記中出現(xiàn)的新問題，制定了一些適合新情況的新規(guī)定，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展提供了法律保障 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競爭分析 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競爭現(xiàn)狀1999年底，由網(wǎng)絡經(jīng)濟引發(fā)一股租房熱，使辦公樓市場開始走出低谷。正式成交價仍不低于1美元。開發(fā)商是否能夠提供與“硬件”匹配的服務標準；目標市場的定位是否準確；能否抓住國內外旅游團、品牌企業(yè)往來頻繁的契機，拓展銷售渠道與項目合作等等，都是決定成敗的關鍵所在。但是，隨著寶安大廈開發(fā)階段的結束，房地產(chǎn)經(jīng)營階段卻是困難重重。盡管形式十分嚴峻，但我們從2003年的進步中受到了極大的鼓舞，公司全體員工的積極性高漲，這是我們的優(yōu)勢。這些，既反映了我們因管理控制的教育、約束力度不夠，而難以實現(xiàn)精細管理的目標，又反映了我們在管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新等方面缺少有效激勵。因此，其價格也經(jīng)歷了一個由低到高的過程。此外，還有中油日航、瑞吉紅塔、新亞湯臣，等等，都是這種性質。 處在這樣的一個機會和挑戰(zhàn)并存的競爭環(huán)境中，困難是很大，但機會也不少，如何在今后的發(fā)展過程中趨利避害，發(fā)揮自身最大的優(yōu)勢才是至關重要的。我們應當看到，房地產(chǎn)投資的高利潤是募集社會閑散資金的重要砝碼，對開發(fā)商而言，解決融資難題才是第一要務，至于其后必須支付的 “高報酬”，相比資金壓力的緩解、豐厚利潤的回報，還是劃算的。尤其是近幾年高星級酒店業(yè)處于快速發(fā)展時期，高星級酒店從業(yè)人員供求關系失衡，酒店從業(yè)人員流動率達到15%以上。從整體來看，形勢最好的是小陸家嘴也就是金茂大廈附近，那是浦東最早開發(fā)的金融區(qū)，聚集了國內外大的銀行和金融機構；而寶安大廈這邊的定位則是商貿區(qū)，盡管寫字樓租金和售價要相對稍低，但也有一些大公司，如新世紀金融公司旗下的德隆公司、臺灣排名第37位的“遠紡工業(yè)”、福建的富成證券、鞍山證券，還有新希望的一個分公司也都入駐了寶安大廈。但是，就目前的狀況來看，公司在這一方面還是有所欠缺的，仍停留在相對原始的層面。因此，要樹立寶安公司的品牌，必須自上而下地實行“品牌管理”，像按照寶安地產(chǎn)品牌管理指導思想，那樣統(tǒng)一實施品牌戰(zhàn)略，統(tǒng)一品牌標準、服務標準和管理標準，為客戶提供增值服務。三、 總體目標 總體戰(zhàn)略應當看到，在金融調控步步緊逼，收縮房貸不斷加大力度的新形勢下，整個房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個歸集整合、重新洗牌的調整期。 2005年目標1. 仍以寶安大廈的深度開發(fā)經(jīng)營為依托，使酒店、物業(yè)管理、扣除還貸和各項成本，形成凈流入資金1000萬元。其次，要利用宏觀調控、行業(yè)集中度提供的機會，擴大投資規(guī)模，提升規(guī)模擴張所帶來的外延式增長。（二）年度計劃1. 2004年是三年規(guī)劃打基礎的一年，我們要立足寶安大廈這塊陣地，力求通過對現(xiàn)行制度和運作方式的總結和思考，趨利避害，使寶安大酒店實現(xiàn)營收3000萬元（扣除傭金后的凈收入），通過國家四星級旅游飯店的評審，短期償債能力達到或高于同行業(yè)先進水平；寶安物業(yè)的注冊資本增加至500萬元以上，通過浦東新區(qū)授予優(yōu)秀物業(yè)管理大廈稱號的評定；寶安大廈出租率達98%以上。具體目標和措施：1. 努力配合業(yè)務收入的實現(xiàn)，從自身資產(chǎn)尋找出路，大廈出售10000平米，酒店收入目標3500萬，超出計劃750萬，確保完成、超額完成集團下達的任務，為還貸和發(fā)展新項目提供有力的資金保證。5. 財務制度的系統(tǒng)化，工作流程合理化，工作職責細分化，不斷完善。1. 在下屬各公司業(yè)績上升的背景下，加強突出主營業(yè)務，通過調整公司信貸政策，降低應收比例等手段，加快應收帳款流轉速度，進一步提高經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入、流速。同時，從被動融資轉變?yōu)橹鲃尤谫Y。4. 通過因素分析法，比較資金成本法，確定最優(yōu)公司資金結構。因此，我們未來三年的布局戰(zhàn)略應著眼于穩(wěn)妥健康、穩(wěn)扎穩(wěn)打，并在房地產(chǎn)投資中要注意兩個因素：第一是我們不可能什么都做，必須依據(jù)可籌集的資金規(guī)模，有限度地精心選擇地塊，精心打造樓盤；第二是在選擇地區(qū)域里必須是具有長期發(fā)展地潛力，并與各管理要素和控制能力相匹配。2006年：以上海為中心點，以點帶面輻射長三角及華東地區(qū)，積極穩(wěn)妥地向周邊中心城市擴張。逐步達到物業(yè)管理類型三種以上，管理面積超過20萬平方米的目標。與此同時，繼續(xù)開展公司新開發(fā)項目的銷售工作。我們酒店的設施設備開始陳舊，新入市的酒店勢必對我們現(xiàn)有的市場有很大的殺傷力，到時我們很難保持較高的房價，因此，從現(xiàn)在起做好客戶群的培養(yǎng)，提升忠實客戶至關重要。（二）年度計劃2004年：品牌確立在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標的情況下，建立穩(wěn)定的客戶群和銷售網(wǎng)絡，樹立良好的口碑。2005年土地儲備計劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）的二、三線城市（地、縣、級市）簽訂4～6個經(jīng)集團批準的商業(yè)物業(yè)項目，年內動工3～4個，儲備3～4個；簽定2～3個農(nóng)場或林場項目；適時適量對2004年的儲備項目進行開發(fā)或轉讓。其次用傳統(tǒng)＋創(chuàng)造性的方法開發(fā)客戶，才能在激烈的市場競爭中出奇制勝。3. 客戶資料的管理首先建立客戶資料檔案，包括來訪客戶的基礎資料，客戶特征、需要寫字樓的面積、需要使用的時間或希望得到多少投資回報等。（二）年度計劃2004年：由于寶安大廈計劃在年內完成1萬平米的銷售任務，酒店及物業(yè)的客戶也會相應增加，因此，公司應當針對新老客戶的不同情況積極對待，確保完成對現(xiàn)有客戶的統(tǒng)計、分析，使客戶的滿意率達到90%以上。2005年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的發(fā)展狀況，適當擴充人員配備，使人員分別達到180人左右；公司本部根據(jù)自身發(fā)展的要求，分別成立具體管理新開發(fā)項目，以及負責企劃、研展的的職能部門，對人員和機構做優(yōu)化和適當調配，使員工人數(shù)達到70人左右。通過部門職能定位、定崗定位、定崗定編、以及崗位結構的調整優(yōu)化，初步建立一支經(jīng)營意思超前、管理理念先進、技術手段適用的專業(yè)人才團隊及團隊管理，最終建成企業(yè)具有長期競爭力的人才高地。因此要進一步完善崗位績效分配制度，薪酬分配政策，要向關鍵崗位和優(yōu)秀人才傾斜，充分認可各類人才的價值與貢獻。可以看出，通過三年發(fā)展規(guī)劃的實施，為今后公司發(fā)展奠定了堅實基礎。（二）年度計劃2004年：通過對現(xiàn)行制度和運作方式的總結和思考，努力改進不利于精細管理之處，為實現(xiàn)公司管理做精做細的精品目標打好基礎，為第二年的項目拓展、企業(yè)發(fā)展奠定管理基礎；這一年通過對人力資源年齡結構、能級結構、專業(yè)結構、職能結構、智能結構的調整，為第二年的拓展、企業(yè)發(fā)展奠定人力資源基礎。從創(chuàng)建學習企業(yè)要求出發(fā)，引導員工積極參加崗位培訓，加強企業(yè)內部的智利開發(fā)，提高員工的技能、業(yè)務水平，擴展員工的視野思路，全面提升員工的素質和能力。 人力資源管理計劃執(zhí)行（一）總體計劃按照集團公司人力資源管理指導思想及戰(zhàn)略要求，在人力資源管理方面，要堅持以人為本，樹立“人才資源是第一資源”的觀念，促進人力資源合理配置。另一方面，酒店與物業(yè)公司力爭在年內實現(xiàn)突破，勢必要求客戶管理工作同步提升，利用已有的統(tǒng)計分析資料制定相應的客戶培植計劃，力爭使?jié)M意率達到90%以上。如：我部從目前已成交的客戶中進行分析后發(fā)現(xiàn)，七位客戶中，主要來源于二種類型：一種是大廈租賃戶，另一種是來自于浙江的民營企業(yè)主。2. 有效的開發(fā)客戶工作首先應該制定基本的目標和計劃，包括開發(fā)客戶的技能及態(tài)度。 客戶管理計劃執(zhí)行（一）總體計劃銷售樓宇與銷售其他產(chǎn)品一樣，關鍵使客戶的挖掘問題。2005年：品牌鞏固與適當發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標的情況下，適當拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡及項目，產(chǎn)生一定的利潤。2006年l 物業(yè)管理類型達到2種以上，管理面積超過20萬平方米；l 經(jīng)營收入力爭翻番；l 公司的的物業(yè)管理資質提升到二級；l 在條件許可的情況下，力爭寶安大廈通過建設部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號的評定；l 上年新拓展的項目獲得區(qū)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號的評定；l 改進機構設置及管理控制方案中的不足之處；l 實施管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新的有效激勵機制，激發(fā)企業(yè)活力；l 培養(yǎng)或招聘中級以上職稱的管理人員、工程技術人員達20人以上；l 部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓人數(shù)達到100%；l 人力資源年齡結構調整為40歲以上占人員總數(shù)的25%，30~40歲占人員總數(shù)的45%，30歲以下占人員總數(shù)的30%；l 人力資源職能結構調整為高級職稱占人員總數(shù)的7~15%，中級職稱占人員總數(shù)的15~30%，初級以下職稱占人員總數(shù)的30~50%；l 人力資源能級結構調整為本科以上學歷占人員總數(shù)的10~20%，大專學歷占人員總數(shù)的20~40%，中專、高中學歷占人員總數(shù)的40~955，初中學歷控制在5%以下。使酒店短期償債能力達到或高于同行業(yè)先進水平。二是“生態(tài)房地產(chǎn)”模式，“可持續(xù)發(fā)展城市”將是中國今后城市發(fā)展的唯一選擇，根據(jù)這一發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)生態(tài)地產(chǎn)必將會有較高的品牌效應，是未來吸引人們眼球的賣點。 產(chǎn)品計劃執(zhí)行（一）總體計劃產(chǎn)品經(jīng)營要為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供支持，以優(yōu)化產(chǎn)品結構為手段，最終形成產(chǎn)品結構優(yōu)化，資源配置合理，上下游產(chǎn)品互為依托、互為補充，并且盈利能力較強地產(chǎn)業(yè)價值聯(lián)。上海目前是寸土寸金，土地資源日漸枯竭，中心地段更是一地難求，且價格極高。6. 總結經(jīng)驗，逐步形成以上工作模式化的方法和流程，為今后規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展確定雛形。總結經(jīng)驗，積極探索新的經(jīng)營模式，為品牌經(jīng)營和管理夯實基礎。通過為客戶制定投資、融資方案等手段加大銷售力度，降低存貨規(guī)模，提高流動比率，增強償債能力。6. 苦練內功，財務部人手相對比較緊張，工作量大，下屬各公司的行業(yè)有別，各行業(yè)的專業(yè)技術要求比較高，市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，變化快，我們也需要培養(yǎng)一支精簡，強干，有頭腦，肯吃苦，能適應環(huán)境不斷變化的團隊。2. 千方百計收回應收債權，回籠資金，回收2001年底前的到期債權余額30％，2002003年內發(fā)生的到期應收債權余額的50％；同時控制新帳，應收帳款占營業(yè)收入比重不高于2％，達到集團下達的目標。從而使寶安大酒店實現(xiàn)營業(yè)收入3500萬元，獲利能力達到或高于同行業(yè)上市公司先進水平；寶安物業(yè)拓展1~2個新項目，拓展面積達10萬平方米，通過上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號的評定；完成寶安大廈剩余的租售任務，適當拓展短期項目，使資金回籠并產(chǎn)生一定的利潤。所謂“農(nóng)村”指的是處于相對落后而又有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。3.