【正文】 標(biāo)是寫字樓、豪華別墅高中檔住宅或商住兩用樓；l 物業(yè)管理類型達(dá)到2種，實(shí)現(xiàn)管理面積15萬(wàn)平方米；l 寶安大廈通過(guò)上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)的評(píng)定；l 繼續(xù)在管理層中選拔1~2名優(yōu)秀人員，作為管理處主任等繼任者培養(yǎng)對(duì)象；l 達(dá)到寶安大廈物業(yè)管理做精做細(xì)的精品計(jì)劃目標(biāo)；l 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置及管理控制方案，探尋管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新的有效激勵(lì)機(jī)制；l 開(kāi)展多種形式的對(duì)外宣傳活動(dòng)，提高器企業(yè)知名度。2006年l 物業(yè)管理類型達(dá)到2種以上，管理面積超過(guò)20萬(wàn)平方米；l 經(jīng)營(yíng)收入力爭(zhēng)翻番；l 公司的的物業(yè)管理資質(zhì)提升到二級(jí)；l 在條件許可的情況下，力爭(zhēng)寶安大廈通過(guò)建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào)的評(píng)定；l 上年新拓展的項(xiàng)目獲得區(qū)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)的評(píng)定；l 改進(jìn)機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理控制方案中的不足之處；l 實(shí)施管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新的有效激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)活力；l 培養(yǎng)或招聘中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員達(dá)20人以上；l 部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓(xùn)人數(shù)達(dá)到100%；l 人力資源年齡結(jié)構(gòu)調(diào)整為40歲以上占人員總數(shù)的25%，30~40歲占人員總數(shù)的45%，30歲以下占人員總數(shù)的30%；l 人力資源職能結(jié)構(gòu)調(diào)整為高級(jí)職稱占人員總數(shù)的7~15%，中級(jí)職稱占人員總數(shù)的15~30%，初級(jí)以下職稱占人員總數(shù)的30~50%；l 人力資源能級(jí)結(jié)構(gòu)調(diào)整為本科以上學(xué)歷占人員總數(shù)的10~20%，大專學(xué)歷占人員總數(shù)的20~40%，中專、高中學(xué)歷占人員總數(shù)的40~955，初中學(xué)歷控制在5%以下。 品牌計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃品牌戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真執(zhí)行《寶安地產(chǎn)品牌管理手冊(cè)（IS）》，以“寶安大廈”為“旗幟品牌”對(duì)上海寶企、寶安物業(yè)、寶安大酒店實(shí)施品牌整合、進(jìn)行有效維護(hù)，使各品牌呈現(xiàn)相互支持，充分利用企業(yè)現(xiàn)有品牌的價(jià)值和影響力來(lái)進(jìn)行品牌擴(kuò)張。如“寶安物業(yè)”要樹(shù)立“寶安恒基”物業(yè)管理的品牌，并走出寶安大廈拓展新業(yè)務(wù)。逐步擴(kuò)大“寶安物業(yè)”品牌的影響力，導(dǎo)入物業(yè)顧客關(guān)系管理系統(tǒng) ，提高“寶安物業(yè)”的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力?！皩毎泊缶频辍币獜馁|(zhì)量、服務(wù)管理、文化管理上構(gòu)建完整的客戶服務(wù)體系，塑造和維護(hù)“寶安大酒店”品牌，并最終實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值提升的目的。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立足于“寶安地產(chǎn)”品牌，實(shí)施開(kāi)發(fā)一片地產(chǎn)，交一方朋友，立一座豐碑的方針，踏踏實(shí)實(shí)做好基礎(chǔ)工作。（二）年度計(jì)劃2004年：品牌確立在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和土地開(kāi)發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，建立穩(wěn)定的客戶群和銷售網(wǎng)絡(luò)，樹(shù)立良好的口碑。在緩解債務(wù)負(fù)擔(dān)的前提下，逐步形成以“寶安大廈”為基礎(chǔ)的“旗幟品牌”。2005年：品牌鞏固與適當(dāng)發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和土地開(kāi)發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，適當(dāng)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，產(chǎn)生一定的利潤(rùn)。以點(diǎn)帶面地對(duì)已經(jīng)確立起來(lái)的一定程度的品牌效應(yīng)加以鞏固，在資金允許的情況下，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的品牌推廣和宣傳。2006年：品牌鞏固與發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和土地開(kāi)發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，繼續(xù)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，在償債的同時(shí)留有相當(dāng)?shù)挠唷Ｔ谇皟赡昶放平ㄔO(shè)的基礎(chǔ)上，形成“上海寶安”的品牌優(yōu)勢(shì)，加大品牌推廣和宣傳的力度，立足大上海，輻射長(zhǎng)三角。 土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃根據(jù)集團(tuán)三個(gè)“三年計(jì)劃”的總體目標(biāo)及第一個(gè)三年計(jì)劃的要求，結(jié)合江浙滬的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，上海寶安公司開(kāi)發(fā)部三年計(jì)劃的總體目標(biāo)是：分短、中、長(zhǎng)期進(jìn)行土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期項(xiàng)目3～4個(gè)、中期項(xiàng)目5～7個(gè)，短期項(xiàng)目6～8個(gè)；土地儲(chǔ)備量以年10％～30%增加，同時(shí)儲(chǔ)備6～8個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適時(shí)適量將儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。（二）年度計(jì)劃2004年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）二、三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂3～5個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工2～3個(gè)，儲(chǔ)備2～3個(gè)；簽定1～2個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目。2005年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）的二、三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂4～6個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工3～4個(gè)，儲(chǔ)備3～4個(gè)；簽定2～3個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適時(shí)適量對(duì)2004年的儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。2006年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬、皖）的二三線城市（地、縣、級(jí)市）簽訂5～8個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi)動(dòng)工4～6個(gè)，儲(chǔ)備3～5個(gè)；簽訂3～4個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適時(shí)適量對(duì)2004和2005年的儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 客戶管理計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃銷售樓宇與銷售其他產(chǎn)品一樣，關(guān)鍵使客戶的挖掘問(wèn)題。同樣檔次的樓盤，解決好客戶資源，銷售也即成功了一半。那么，如何開(kāi)拓客戶資源并進(jìn)行管理呢？我們將從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作。1. 加強(qiáng)客戶的開(kāi)發(fā)管理工作首先應(yīng)該針對(duì)產(chǎn)品尋找客戶。針對(duì)我司寫字樓項(xiàng)目的獨(dú)特性開(kāi)展目標(biāo)客戶的搜尋工作。由于大廈出租率高達(dá)98％，在積極挖掘本大廈已租客戶的同時(shí)，開(kāi)展本大廈商圈內(nèi)其他大廈的客戶挖掘工作，再將目標(biāo)客戶的范圍擴(kuò)大到上海浦東陸家嘴地區(qū)其他商圈大廈內(nèi)的客戶。其次用傳統(tǒng)＋創(chuàng)造性的方法開(kāi)發(fā)客戶，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出奇制勝。比如：逐戶訪問(wèn)大廈租賃客戶；通過(guò)老客戶的宣傳，介紹潛在客戶；拜訪外省駐滬辦事處及工商會(huì)來(lái)尋找客戶；通過(guò)中介機(jī)構(gòu)尋找客戶等等。2. 有效的開(kāi)發(fā)客戶工作首先應(yīng)該制定基本的目標(biāo)和計(jì)劃，包括開(kāi)發(fā)客戶的技能及態(tài)度。在與客戶的交流過(guò)程中，銷售人員的服務(wù)態(tài)度（敬業(yè)精神）至關(guān)重要。銷售人員不僅應(yīng)該明白大廈的優(yōu)、劣勢(shì)，熟知本大廈的資料包括寫字樓面積、朝向、價(jià)格、投資回報(bào)的計(jì)算、辦理銀行按揭后每月的付款情況，而且還應(yīng)掌握與本大廈類似樓盤的相關(guān)情況并將事實(shí)數(shù)據(jù)揚(yáng)長(zhǎng)避短有選擇地告知客戶。這些準(zhǔn)備工作能讓銷售人員對(duì)自己、對(duì)公司、對(duì)我司項(xiàng)目產(chǎn)生信心。同時(shí)，對(duì)于客戶面臨的問(wèn)題，能指出協(xié)助解決地辦法。讓客戶覺(jué)得銷售人員在優(yōu)先考慮其利益，贏得其好感及信賴，使其盡快成為我司項(xiàng)目地準(zhǔn)客戶。3. 客戶資料的管理首先建立客戶資料檔案，包括來(lái)訪客戶的基礎(chǔ)資料，客戶特征、需要寫字樓的面積、需要使用的時(shí)間或希望得到多少投資回報(bào)等。然后分析客戶資料并歸類，總結(jié)客戶的共同性及差異性。如：我部從目前已成交的客戶中進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，七位客戶中，主要來(lái)源于二種類型：一種是大廈租賃戶，另一種是來(lái)自于浙江的民營(yíng)企業(yè)主?？紤]到當(dāng)前江、浙民營(yíng)企業(yè)蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)上已聚集了非常龐大的游散資金了；而且，江浙地區(qū)的人們本身?yè)碛性谏虾Ｖ脴I(yè)的強(qiáng)烈夢(mèng)想，故我部認(rèn)為江、浙的一些中等城市是我部應(yīng)該前往開(kāi)拓的市場(chǎng)。4. 售后服務(wù)售后服務(wù)是決定營(yíng)銷額增長(zhǎng)的根本。我們應(yīng)該做到繼續(xù)關(guān)心客戶，傾聽(tīng)客戶意見(jiàn)，真心實(shí)意為客戶解難，并履行服務(wù)承諾。與此同時(shí)，建立客戶反饋機(jī)制?？蛻袅己玫姆答佉庖?jiàn)是我們接觸市場(chǎng)、了解市場(chǎng)的重要渠道，也是市場(chǎng)客戶信息的重要來(lái)源。（二）年度計(jì)劃2004年：由于寶安大廈計(jì)劃在年內(nèi)完成1萬(wàn)平米的銷售任務(wù)，酒店及物業(yè)的客戶也會(huì)相應(yīng)增加，因此，公司應(yīng)當(dāng)針對(duì)新老客戶的不同情況積極對(duì)待，確保完成對(duì)現(xiàn)有客戶的統(tǒng)計(jì)、分析，使客戶的滿意率達(dá)到90%以上。2005年：寶安大廈的銷售任務(wù)將在年內(nèi)全部完成，并適當(dāng)引進(jìn)新的短期項(xiàng)目，因而客戶群的累積、拓展將成為這一年的主要任務(wù)。另一方面，酒店與物業(yè)公司力爭(zhēng)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)突破，勢(shì)必要求客戶管理工作同步提升，利用已有的統(tǒng)計(jì)分析資料制定相應(yīng)的客戶培植計(jì)劃，力爭(zhēng)使?jié)M意率達(dá)到90%以上。2006年：隨著新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的引進(jìn)及商業(yè)裙房銷售任務(wù)的推進(jìn)，客戶管理的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大；酒店設(shè)備的老化，物業(yè)管理資質(zhì)的提升目標(biāo)，又勢(shì)必增加客戶管理的難度。因此，我們必須針對(duì)新老客戶及潛在客戶的不同情況，制定各自不同的方案，并據(jù)此擬定下一階段的培植計(jì)劃，力爭(zhēng)使客戶滿意率維持在相當(dāng)?shù)乃健? 組織架構(gòu)計(jì)劃執(zhí)行（一） 總體計(jì)劃針對(duì)公司內(nèi)部組織架構(gòu)的現(xiàn)狀及公司整體發(fā)展要求，做出相應(yīng)的調(diào)整，力爭(zhēng)在三年內(nèi)擴(kuò)大上海公司本部規(guī)模。成立專門的項(xiàng)目組或相應(yīng)的職能部門，具體負(fù)責(zé)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體事宜；根據(jù)公司發(fā)展藍(lán)圖、品牌計(jì)劃的實(shí)際需要，強(qiáng)化企劃、研展的功能；下屬酒店公司和物業(yè)公司，隨著發(fā)展的需要，明確自身各部門的劃分與職能要求。（二） 年度計(jì)劃 2004年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的自身狀況及發(fā)展要求，明確其下各部門的劃分與職能要求，人員和機(jī)構(gòu)做適當(dāng)優(yōu)化，使員工人數(shù)分別達(dá)到150人左右；公司本部明確現(xiàn)有部門的權(quán)責(zé)要求，人員和機(jī)構(gòu)做適當(dāng)優(yōu)化，使員工人數(shù)達(dá)到40人左右，開(kāi)發(fā)部、銷售部和辦公室各增加5人。2005年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的發(fā)展?fàn)顩r，適當(dāng)擴(kuò)充人員配備，使人員分別達(dá)到180人左右；公司本部根據(jù)自身發(fā)展的要求，分別成立具體管理新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及負(fù)責(zé)企劃、研展的的職能部門，對(duì)人員和機(jī)構(gòu)做優(yōu)化和適當(dāng)調(diào)配，使員工人數(shù)達(dá)到70人左右。2006年：根據(jù)公司整體的發(fā)展?fàn)顩r和下一階段的計(jì)劃，進(jìn)行徹底的審核及優(yōu)化，避免機(jī)構(gòu)臃腫、人浮于事，對(duì)各部門做合理配置，根據(jù)發(fā)展及項(xiàng)目承接情況決定是否分流出下級(jí)單位，最終使員工總數(shù)維持在500人以內(nèi)。 人力資源管理計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃按照集團(tuán)公司人力資源管理指導(dǎo)思想及戰(zhàn)略要求，在人力資源管理方面，要堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立“人才資源是第一資源”的觀念，促進(jìn)人力資源合理配置。通過(guò)內(nèi)外培訓(xùn)、引進(jìn)、培養(yǎng)等方式，建設(shè)一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高的人才隊(duì)伍，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供人才保證。具體做法是：1. 以優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。在三年計(jì)劃中，寶企主要執(zhí)行酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、樓宇銷售、土地開(kāi)發(fā)四項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。要根據(jù)這四項(xiàng)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理需要，以內(nèi)外培訓(xùn)、引進(jìn)、培養(yǎng)等方式，儲(chǔ)備銷售、開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)、酒店、物業(yè)管理等專業(yè)化人才。要從打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的視點(diǎn)上，著重人才隊(duì)伍建設(shè)。通過(guò)部門職能定位、定崗定位、定崗定編、以及崗位結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，初步建立一支經(jīng)營(yíng)意思超前、管理理念先進(jìn)、技術(shù)手段適用的專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)及團(tuán)隊(duì)管理，最終建成企業(yè)具有長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的人才高地。2. 以能力建設(shè)為核心，加強(qiáng)員工崗位培訓(xùn)。從創(chuàng)建學(xué)習(xí)企業(yè)要求出發(fā)，引導(dǎo)員工積極參加崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的智利開(kāi)發(fā)，提高員工的技能、業(yè)務(wù)水平，擴(kuò)展員工的視野思路，全面提升員工的素質(zhì)和能力。3. 建立以競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)為主導(dǎo)的人才選拔機(jī)制。一是加大招考、招聘、競(jìng)爭(zhēng)上崗的力度，建立健全公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)的能上能下、能進(jìn)能出的選人用人機(jī)制。二是根據(jù)崗位職責(zé)，加強(qiáng)員工的效績(jī)考核，為各類人才提供一個(gè)平等競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)。4. 建立以業(yè)績(jī)?yōu)橹鲗?dǎo)的人才激勵(lì)機(jī)制。對(duì)人才的激勵(lì)必須以好的制度保證。因此要進(jìn)一步完善崗位績(jī)效分配制度，薪酬分配政策，要向關(guān)鍵崗位和優(yōu)秀人才傾斜，充分認(rèn)可各類人才的價(jià)值與貢獻(xiàn)。通過(guò)以上人力資源戰(zhàn)略的具體實(shí)施，迅速構(gòu)筑寶企公司人力資源的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為公司的持續(xù)發(fā)展提供充足的原動(dòng)力。（二）年度計(jì)劃2004年：通過(guò)對(duì)現(xiàn)行制度和運(yùn)作方式的總結(jié)和思考，努力改進(jìn)不利于精細(xì)管理之處，為實(shí)現(xiàn)公司管理做精做細(xì)的精品目標(biāo)打好基礎(chǔ)，為第二年的項(xiàng)目拓展、企業(yè)發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)；這一年通過(guò)對(duì)人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級(jí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為第二年的拓展、企業(yè)發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。調(diào)整采取逐年進(jìn)行的方式，第一年調(diào)整幅度不超過(guò)30%，調(diào)整措施為績(jī)效考核淘汰、培訓(xùn)（內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)相結(jié)合）提高、市場(chǎng)招聘等。2005年：通過(guò)對(duì)原有制度和運(yùn)行方式的總結(jié)、思考、改進(jìn)，在實(shí)現(xiàn)公司管理做精做細(xì)的精品計(jì)劃目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)第二年拓展的項(xiàng)目實(shí)施接管。此時(shí)公司的管理結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出公司和管理處二級(jí)架構(gòu)的狀況，在這種情況下，公司一方面要對(duì)現(xiàn)行管理制度作相應(yīng)的調(diào)整，以適應(yīng)新的管理局面；另一方面繼續(xù)對(duì)人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級(jí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整幅度不超過(guò)現(xiàn)行應(yīng)調(diào)整總量的60%，調(diào)整的方式仍為績(jī)效考核淘汰、培訓(xùn)（內(nèi)訓(xùn)、外訓(xùn)相結(jié)合）提高、市場(chǎng)招聘等。這一年的三、四季度公司要加大對(duì)外宣傳力度，提高公司的知名度，為第三年的項(xiàng)目拓展和企業(yè)發(fā)展進(jìn)一步奠定基礎(chǔ)。2006年：通過(guò)制度和流程的再造，管理權(quán)限的進(jìn)一步細(xì)分，約束和激勵(lì)機(jī)制的實(shí)施，不僅使管理和控制更加順暢，也使企業(yè)步入實(shí)施、監(jiān)督、改進(jìn)的良性發(fā)展軌道；這一年通過(guò)繼續(xù)對(duì)人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級(jí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，達(dá)到公司人力資源群體優(yōu)化結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)人力資源高端配置的目標(biāo)；在上一年基礎(chǔ)上繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)外宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步擴(kuò)大公司的知名度?？梢钥闯?，通過(guò)三年發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，為今后公司發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。35 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