【正文】 可以看出，通過三年發(fā)展規(guī)劃的實施，為今后公司發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。這一年的三、四季度公司要加大對外宣傳力度，提高公司的知名度，為第三年的項目拓展和企業(yè)發(fā)展進一步奠定基礎(chǔ)。2005年：通過對原有制度和運行方式的總結(jié)、思考、改進，在實現(xiàn)公司管理做精做細的精品計劃目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對第二年拓展的項目實施接管。（二）年度計劃2004年：通過對現(xiàn)行制度和運作方式的總結(jié)和思考，努力改進不利于精細管理之處，為實現(xiàn)公司管理做精做細的精品目標(biāo)打好基礎(chǔ)，為第二年的項目拓展、企業(yè)發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)；這一年通過對人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為第二年的拓展、企業(yè)發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。因此要進一步完善崗位績效分配制度，薪酬分配政策，要向關(guān)鍵崗位和優(yōu)秀人才傾斜，充分認可各類人才的價值與貢獻。4. 建立以業(yè)績?yōu)橹鲗?dǎo)的人才激勵機制。一是加大招考、招聘、競爭上崗的力度，建立健全公開、平等、競爭、擇優(yōu)的能上能下、能進能出的選人用人機制。從創(chuàng)建學(xué)習(xí)企業(yè)要求出發(fā)，引導(dǎo)員工積極參加崗位培訓(xùn)，加強企業(yè)內(nèi)部的智利開發(fā)，提高員工的技能、業(yè)務(wù)水平，擴展員工的視野思路，全面提升員工的素質(zhì)和能力。通過部門職能定位、定崗定位、定崗定編、以及崗位結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，初步建立一支經(jīng)營意思超前、管理理念先進、技術(shù)手段適用的專業(yè)人才團隊及團隊管理，最終建成企業(yè)具有長期競爭力的人才高地。要根據(jù)這四項專業(yè)化經(jīng)營管理需要，以內(nèi)外培訓(xùn)、引進、培養(yǎng)等方式，儲備銷售、開發(fā)、財務(wù)、酒店、物業(yè)管理等專業(yè)化人才。具體做法是：1. 以優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)為重點，加強人才隊伍建設(shè)。 人力資源管理計劃執(zhí)行（一）總體計劃按照集團公司人力資源管理指導(dǎo)思想及戰(zhàn)略要求，在人力資源管理方面，要堅持以人為本，樹立“人才資源是第一資源”的觀念，促進人力資源合理配置。2005年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的發(fā)展?fàn)顩r，適當(dāng)擴充人員配備，使人員分別達到180人左右；公司本部根據(jù)自身發(fā)展的要求，分別成立具體管理新開發(fā)項目，以及負責(zé)企劃、研展的的職能部門，對人員和機構(gòu)做優(yōu)化和適當(dāng)調(diào)配，使員工人數(shù)達到70人左右。成立專門的項目組或相應(yīng)的職能部門，具體負責(zé)新開發(fā)項目的具體事宜；根據(jù)公司發(fā)展藍圖、品牌計劃的實際需要，強化企劃、研展的功能；下屬酒店公司和物業(yè)公司，隨著發(fā)展的需要，明確自身各部門的劃分與職能要求。因此，我們必須針對新老客戶及潛在客戶的不同情況，制定各自不同的方案，并據(jù)此擬定下一階段的培植計劃，力爭使客戶滿意率維持在相當(dāng)?shù)乃?。另一方面，酒店與物業(yè)公司力爭在年內(nèi)實現(xiàn)突破，勢必要求客戶管理工作同步提升，利用已有的統(tǒng)計分析資料制定相應(yīng)的客戶培植計劃，力爭使?jié)M意率達到90%以上。（二）年度計劃2004年：由于寶安大廈計劃在年內(nèi)完成1萬平米的銷售任務(wù)，酒店及物業(yè)的客戶也會相應(yīng)增加，因此，公司應(yīng)當(dāng)針對新老客戶的不同情況積極對待，確保完成對現(xiàn)有客戶的統(tǒng)計、分析，使客戶的滿意率達到90%以上。與此同時，建立客戶反饋機制。4. 售后服務(wù)售后服務(wù)是決定營銷額增長的根本。如：我部從目前已成交的客戶中進行分析后發(fā)現(xiàn)，七位客戶中，主要來源于二種類型：一種是大廈租賃戶，另一種是來自于浙江的民營企業(yè)主。3. 客戶資料的管理首先建立客戶資料檔案，包括來訪客戶的基礎(chǔ)資料，客戶特征、需要寫字樓的面積、需要使用的時間或希望得到多少投資回報等。同時，對于客戶面臨的問題，能指出協(xié)助解決地辦法。銷售人員不僅應(yīng)該明白大廈的優(yōu)、劣勢，熟知本大廈的資料包括寫字樓面積、朝向、價格、投資回報的計算、辦理銀行按揭后每月的付款情況，而且還應(yīng)掌握與本大廈類似樓盤的相關(guān)情況并將事實數(shù)據(jù)揚長避短有選擇地告知客戶。2. 有效的開發(fā)客戶工作首先應(yīng)該制定基本的目標(biāo)和計劃，包括開發(fā)客戶的技能及態(tài)度。其次用傳統(tǒng)＋創(chuàng)造性的方法開發(fā)客戶，才能在激烈的市場競爭中出奇制勝。針對我司寫字樓項目的獨特性開展目標(biāo)客戶的搜尋工作。那么，如何開拓客戶資源并進行管理呢？我們將從以下幾個方面開展工作。 客戶管理計劃執(zhí)行（一）總體計劃銷售樓宇與銷售其他產(chǎn)品一樣，關(guān)鍵使客戶的挖掘問題。2005年土地儲備計劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）的二、三線城市（地、縣、級市）簽訂4～6個經(jīng)集團批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項目，年內(nèi)動工3～4個，儲備3～4個；簽定2～3個農(nóng)場或林場項目；適時適量對2004年的儲備項目進行開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 土地儲備計劃執(zhí)行（一）總體計劃根據(jù)集團三個“三年計劃”的總體目標(biāo)及第一個三年計劃的要求，結(jié)合江浙滬的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，上海寶安公司開發(fā)部三年計劃的總體目標(biāo)是：分短、中、長期進行土地儲備與開發(fā)，長期項目3～4個、中期項目5～7個，短期項目6～8個；土地儲備量以年10％～30%增加，同時儲備6～8個農(nóng)場或林場項目；適時適量將儲備土地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。2006年：品牌鞏固與發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，繼續(xù)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡(luò)及項目，在償債的同時留有相當(dāng)?shù)挠唷?005年：品牌鞏固與適當(dāng)發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，適當(dāng)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡(luò)及項目，產(chǎn)生一定的利潤。（二）年度計劃2004年：品牌確立在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，建立穩(wěn)定的客戶群和銷售網(wǎng)絡(luò)，樹立良好的口碑?！皩毎泊缶频辍币獜馁|(zhì)量、服務(wù)管理、文化管理上構(gòu)建完整的客戶服務(wù)體系，塑造和維護“寶安大酒店”品牌，并最終實現(xiàn)品牌價值提升的目的。如“寶安物業(yè)”要樹立“寶安恒基”物業(yè)管理的品牌，并走出寶安大廈拓展新業(yè)務(wù)。2006年l 物業(yè)管理類型達到2種以上，管理面積超過20萬平方米；l 經(jīng)營收入力爭翻番；l 公司的的物業(yè)管理資質(zhì)提升到二級；l 在條件許可的情況下，力爭寶安大廈通過建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號的評定；l 上年新拓展的項目獲得區(qū)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號的評定；l 改進機構(gòu)設(shè)置及管理控制方案中的不足之處；l 實施管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新的有效激勵機制，激發(fā)企業(yè)活力；l 培養(yǎng)或招聘中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員達20人以上；l 部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓(xùn)人數(shù)達到100%；l 人力資源年齡結(jié)構(gòu)調(diào)整為40歲以上占人員總數(shù)的25%，30~40歲占人員總數(shù)的45%，30歲以下占人員總數(shù)的30%；l 人力資源職能結(jié)構(gòu)調(diào)整為高級職稱占人員總數(shù)的7~15%，中級職稱占人員總數(shù)的15~30%，初級以下職稱占人員總數(shù)的30~50%；l 人力資源能級結(jié)構(gòu)調(diào)整為本科以上學(xué)歷占人員總數(shù)的10~20%，大專學(xué)歷占人員總數(shù)的20~40%，中專、高中學(xué)歷占人員總數(shù)的40~955，初中學(xué)歷控制在5%以下。我們酒店的設(shè)施設(shè)備開始陳舊，新入市的酒店勢必對我們現(xiàn)有的市場有很大的殺傷力，到時我們很難保持較高的房價，因此，從現(xiàn)在起做好客戶群的培養(yǎng)，提升忠實客戶至關(guān)重要。%。使酒店獲利能力達到或高于同行業(yè)上市公司先進水平。使酒店短期償債能力達到或高于同行業(yè)先進水平。與此同時，繼續(xù)開展公司新開發(fā)項目的銷售工作。與此同時，積極開展公司新開發(fā)項目的銷售工作，對于短期（一年內(nèi)完成）項目，爭取年內(nèi)完成銷售任務(wù)，及時回收投資資金，產(chǎn)生利潤；對于中期或長期項目（二年或以上），妥善策劃營銷方案，安排號銷售進度及計劃。在積極開展銷售寫字樓的同時，做好租賃的相關(guān)工作，使出租率達到98％以上。二是“生態(tài)房地產(chǎn)”模式，“可持續(xù)發(fā)展城市”將是中國今后城市發(fā)展的唯一選擇，根據(jù)這一發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)生態(tài)地產(chǎn)必將會有較高的品牌效應(yīng)，是未來吸引人們眼球的賣點。逐步達到物業(yè)管理類型三種以上，管理面積超過20萬平方米的目標(biāo)。3. 物業(yè)管理：隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，物業(yè)管理必然持續(xù)增長。因此，要依據(jù)上海房地產(chǎn)形勢的變化，借助外力，加大樓宇的品牌宣傳，適時擴大銷售面積，實現(xiàn)年銷售10000平方米以上的目標(biāo)，以保證公司主營地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性和連續(xù)性。 產(chǎn)品計劃執(zhí)行（一）總體計劃產(chǎn)品經(jīng)營要為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營提供支持，以優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為手段，最終形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資源配置合理，上下游產(chǎn)品互為依托、互為補充，并且盈利能力較強地產(chǎn)業(yè)價值聯(lián)。2006年：以上海為中心點，以點帶面輻射長三角及華東地區(qū)，積極穩(wěn)妥地向周邊中心城市擴張。上海中心地段因土地資源稀缺，開發(fā)難度大，但“一城九鎮(zhèn)”因開發(fā)較晚，資源比較豐富，還有較多機會?？梢酝ㄟ^廣收信息、順藤摸瓜找業(yè)主，以收購或聯(lián)手方式拿下地塊，再經(jīng)過創(chuàng)意開發(fā)，打造出精致玲瓏的商業(yè)項目，以較低的投入，創(chuàng)出較好的收益。上海目前是寸土寸金，土地資源日漸枯竭，中心地段更是一地難求，且價格極高。因此，我們未來三年的布局戰(zhàn)略應(yīng)著眼于穩(wěn)妥健康、穩(wěn)扎穩(wěn)打，并在房地產(chǎn)投資中要注意兩個因素：第一是我們不可能什么都做，必須依據(jù)可籌集的資金規(guī)模，有限度地精心選擇地塊，精心打造樓盤；第二是在選擇地區(qū)域里必須是具有長期發(fā)展地潛力，并與各管理要素和控制能力相匹配。房地產(chǎn)經(jīng)營模式將由長期投資性的低負債、高回報的生存模式所取代。經(jīng)過2004－2006年三年的努力和調(diào)整，我們將順利的完成第一階段的戰(zhàn)略目標(biāo)，進入第二戰(zhàn)略階段，為寶安的騰飛繼續(xù)努力。6. 總結(jié)經(jīng)驗，逐步形成以上工作模式化的方法和流程，為今后規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營發(fā)展確定雛形。4. 通過因素分析法，比較資金成本法，確定最優(yōu)公司資金結(jié)構(gòu)。2. 通過比例預(yù)測法，資金習(xí)性預(yù)測法等方法，針對公司的短、平、快開發(fā)計劃，不斷摸索，對資金需求量做貼切實際的預(yù)測。降低存貨規(guī)模，降低流動比率，提高償債能力?？偨Y(jié)經(jīng)驗，積極探索新的經(jīng)營模式，為品牌經(jīng)營和管理夯實基礎(chǔ)。同時，從被動融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃尤谫Y。 5. 采取職位輪崗，模擬操作等方式，培養(yǎng)財務(wù)人員的換位思考，提高其橫向整體概念，拓寬其專業(yè)知識、技能范圍，以增強團隊的核心競爭力，降低因人才流失對企業(yè)正常運作的風(fēng)險。3. 通過以上的營運財務(wù)指標(biāo)的改觀，初步樹立企業(yè)在銀行界的良好形象，發(fā)展與信托公司，保險公司，租賃公司，財務(wù)公司等其他金融機構(gòu)的關(guān)系，初步搭建融資平臺，增加融資渠道。通過為客戶制定投資、融資方案等手段加大銷售力度，降低存貨規(guī)模，提高流動比率，增強償債能力。1. 在下屬各公司業(yè)績上升的背景下，加強突出主營業(yè)務(wù)，通過調(diào)整公司信貸政策，降低應(yīng)收比例等手段，加快應(yīng)收帳款流轉(zhuǎn)速度，進一步提高經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入、流速。初步構(gòu)建一個有融資吸引力的平臺。切實的掌握了崗位專業(yè)技能。6. 苦練內(nèi)功，財務(wù)部人手相對比較緊張，工作量大，下屬各公司的行業(yè)有別，各行業(yè)的專業(yè)技術(shù)要求比較高，市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，變化快，我們也需要培養(yǎng)一支精簡，強干，有頭腦，肯吃苦，能適應(yīng)環(huán)境不斷變化的團隊。5. 財務(wù)制度的系統(tǒng)化，工作流程合理化，工作職責(zé)細分化，不斷完善。措施：下屬公司每月編制資金計劃使用表，報經(jīng)上海公司審批執(zhí)行，并在下月對資金使用情況進行跟蹤，反饋，分析節(jié)約或超支原因，做到有計劃、有分析，不斷改進。3. 債務(wù)重組，提高資產(chǎn)融資空間，利用新貸還舊貸，出售部分房產(chǎn)來還貸和為新的項目籌集資金，目標(biāo)還貸13500萬，其中短期（擔(dān)保）6500萬，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，加強資金周轉(zhuǎn)，保證資金使用不脫節(jié)，力爭上繳集團資金。2. 千方百計收回應(yīng)收債權(quán)，回籠資金，回收2001年底前的到期債權(quán)余額30％，2002003年內(nèi)發(fā)生的到期應(yīng)收債權(quán)余額的50％；同時控制新帳，應(yīng)收帳款占營業(yè)收入比重不高于2％，達到集團下達的目標(biāo)。具體目標(biāo)和措施：1. 努力配合業(yè)務(wù)收入的實現(xiàn)，從自身資產(chǎn)尋找出路，大廈出售10000平米，酒店收入目標(biāo)3500萬，超出計劃750萬，確保完成、超額完成集團下達的任務(wù)，為還貸和發(fā)展新項目提供有力的資金保證。三年總的戰(zhàn)略目標(biāo)定位在一方面逐年使公司降低虧損，最終產(chǎn)生贏利，從而提高股東權(quán)益；另一方面通過債務(wù)重組，實現(xiàn)大面積銷售，把剩余的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實現(xiàn)融資替換，提高資產(chǎn)的融資能力和改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，迅速增加現(xiàn)金流入努力達到或接近集團的2004－2006財務(wù)指導(dǎo)指標(biāo)。寶安大酒店實現(xiàn)營業(yè)收入3300萬元，在競爭日趨激烈、酒店設(shè)備開始老化的條件下，對現(xiàn)有客戶有效培植；寶安物業(yè)經(jīng)營收入力爭翻番，物業(yè)管理資質(zhì)升到二級，通過建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號；繼續(xù)拓展新開發(fā)的項目。從而使寶安大酒店實現(xiàn)營業(yè)收入3500萬元，獲利能力達到或高于同行業(yè)上市公司先進水平；寶安物業(yè)拓展1~2個新項目，拓展面積達10萬平方米，通過上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號的評定；完成寶安大廈剩余的租售任務(wù)，適當(dāng)拓展短期項目，