深圳市長(zhǎng)大廈投資回報(bào)可行性分析(完整版)
【正文】 建安費(fèi)240002500元/m28125總建面：32500m2單位成本：2500元/m2配套設(shè)施費(fèi)總建面150元/m2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總建面30元/m2工程監(jiān)理費(fèi)總建安（8125）1％項(xiàng)目管理費(fèi)總建安的1%不可預(yù)見費(fèi)用總建安的1%固定成本合計(jì)13094（1）＋（2）每平方米綜合建設(shè)成本價(jià)4029元/m2[(1)+⑵]/32500投資方分?jǐn)偨ㄔO(shè)成本價(jià)5456元/m2[(1)+⑵]/24000⑶銷售收入銷售收入；國際市長(zhǎng)大廈占地面積5000m2，由一棟造型獨(dú)特的多功能中高層建筑組成，一次性開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)用地面積：容 積 率：層 數(shù)：建筑覆蓋率：25層42％總建筑面積：其中計(jì)入容積率面積：住宅均價(jià)：8000元/m2住宅 8000元/m2 項(xiàng)目的運(yùn)作始終要有資金來維持，因此，銷售收入是項(xiàng)目操作過程中最為敏感的變量，其數(shù)量的多少，到位的快慢決定項(xiàng)目的走勢(shì)?？偟膩碚f，以上各個(gè)時(shí)段的資金投入都是十分巨大的，尤其集中在啟動(dòng)、開始銷售、和收尾階段?？傮w而言,住宅與商場(chǎng)總的回報(bào)在目前行業(yè)利潤(rùn)平均化的狀況下,也屬較為正常的范疇。一定要避免因資金問題而影響工程進(jìn)度，從而給項(xiàng)目帶來重大的損失。因此，這就給物業(yè)銷售提出了較高的要求，物業(yè)要旺銷，才能保證維持項(xiàng)目正常運(yùn)作所需的回籠資金。通過這些分析及測(cè)算，可以初步得出結(jié)論如下：總體上講，項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目通過投資回報(bào)計(jì)算表我們看出，若項(xiàng)目操作成功。 凈現(xiàn)金流量分析根據(jù)上表，在未考慮預(yù)售收入的情況下，凈現(xiàn)金流量變化曲線如下：從上圖可以看到，項(xiàng)目在進(jìn)行到第5個(gè)時(shí)間段（即10個(gè)月）后，就必須有銷售收入來補(bǔ)充資金，這是關(guān)系到項(xiàng)目能否按照既定的計(jì)劃順利推進(jìn)的根本保障。下面就本項(xiàng)目作具體探討。辦公 8200元/ m2單位成本（含固定成本和可變成本）：6353元/m2（為住宅、商業(yè)和辦公的平均單位成本）可售面積：24000m2銷售收入：稅前利潤(rùn)（毛利）：稅前利潤(rùn)率：40% (三)資金流量分析本財(cái)務(wù)分析主要研究該項(xiàng)目籌建——開發(fā)——銷售——完成的全過程，現(xiàn)采用資金流量分析方法導(dǎo)入研究。辦公均價(jià)：8200元/m221320800020000+150003000+82001000=21320可銷售面積為：24000 m2⑷利潤(rùn)計(jì)算資金占用利息：6571萬元％296平均按一年計(jì)，6571萬元為啟動(dòng)資金營(yíng)銷推廣費(fèi)用（物業(yè)總價(jià)值3%）：策劃代理、廣告、包裝、促銷營(yíng)業(yè)稅、印花稅及
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