【正文】 生態(tài)區(qū)在未來幾年會成為西安的CBD.178。 ：除樓盤區(qū)位、住宅價格、交通狀況和小區(qū)環(huán)境有較明顯影響以外其他因素影響程度基本相同且不大，雖說不大但也會有影響這就要求開放商在著重要求前四種因素的前提下也要充分重視其他因素的影響。 ：如圖可知被訪者中以公交和私家車為出行工具的分別占67%和17%，而項目周邊有3302124406等十余條公交線路以及規(guī)劃中的地鐵三號線，這對于被項目的開發(fā)十分有利，另外在項目規(guī)劃中應(yīng)考慮足夠的停車位。 基本情況 目的：通過問卷調(diào)查了解城東居民以及有在成東職業(yè)意向者的置業(yè)計劃以及其對房屋功能設(shè)計方面的要求等，從而為金地集團***項目的可行性研究和項目策劃提供依據(jù)?！　№椖康膽粜驮O(shè)計也是我們項目最大亮點之一——“全明、通透、戶戶贈送花園”，—、三室等多種戶型供您選擇，可以滿足客戶的多樣需求。所有57個在售住宅項目與海璟印象城相比： 22個項目的銷售均價高于海璟印象城，售價最高的東方羅馬花園為13000元/平方米，占總數(shù)的39%； 15個項目的銷售均價低于海璟印象城，售價最低的天鵝湖為3300元/平方米，占總數(shù)的27%； 另有20個項目的銷售均價與海璟印象城持平。外觀的明快、簡 潔。是目前大明宮板塊中唯一的純Artdeco風(fēng)格的精品高端社區(qū)。該樓盤地理位置與本項目十分接近，從圖中可以看出該項目均價已經(jīng)有了下滑。 2) 容積率與均價 從該表中可以看到容積率最小的為位于***東的華遠 從表格中可以看出：1) 戶型配比 最小戶型為位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有39平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的安誠御花苑，該戶型只有43平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。西安剛升級為國際化大都市和西咸一體化建設(shè)目標，從長遠看西安發(fā)展?jié)摿薮蟆?，是“十五”；累計實際利用內(nèi)資3150億元，%；，年均增長30%，是“十五”期間的5倍。 改革開放深入推進。完成全市山區(qū)農(nóng)村義務(wù)教育布局調(diào)整，建成99所農(nóng)村標準化寄宿制學(xué)校，完成137所農(nóng)村中小學(xué)危房改造、在全省率先實施“蛋奶工程”。新建人力資源市場14個。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。生態(tài)環(huán)境不斷改善。發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，確立了把西安建設(shè)成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。其中，%，；，%?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。這也標志著我國城市化開始由高速向低速過度。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟增長的主要推動力。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當前經(jīng)濟內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者收入，必然導(dǎo)致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟復(fù)蘇后，我國大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。 2012 年拖累我國固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關(guān)投資。受新興市場國家經(jīng)濟增長和全球經(jīng)濟面臨的風(fēng)險進一步上升的影響，2012年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。 （5）新興經(jīng)濟體增速將繼續(xù)放緩。目前，國際組織、美國政府、經(jīng)濟學(xué)家和大型商業(yè)機構(gòu)都下調(diào)了對美國經(jīng)濟今明兩年的增長預(yù)期。 （8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。 我國經(jīng)濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經(jīng)濟發(fā)展有更大的增長前景。根據(jù)國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2015 年我國工業(yè)化率將由現(xiàn)在的50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。從中長期來看，企業(yè)設(shè)備升級等投資需求勢頭不減，國內(nèi)較高的儲蓄率對拉動內(nèi)需仍有很大空間,我國經(jīng)濟將長期處在一個增長通道中。另外，新興經(jīng)濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟增長的政策空間仍然較大。歐元區(qū)一旦解體，整個歐洲將陷入停滯，各國在國際事務(wù)中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴重危害世界經(jīng)濟的復(fù)蘇。去年10月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進消費需求擴張。5　 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。2　 通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。這也將進一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有3302124406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。西安某房地產(chǎn)項目1 總論 項目概況 該項目開發(fā)商為金地集團西北區(qū)域公司。 金地已在西安擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場影響力的項目。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。 從區(qū)域環(huán)境來看，去年世界園藝博覽會，剛剛在離本項目十五分鐘車程的廣運潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進了本地區(qū)的發(fā)展，未來的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個曲江。3　 通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。6　 與銀行建立關(guān)系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。今年4月以來，美國工業(yè)生產(chǎn)一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調(diào)整，主權(quán)債務(wù)危機將會逐步得以解決。國際貨幣基金組織預(yù)計，新興市場和發(fā)展中國家經(jīng)濟今明兩年仍將分別增長 %和 %，其中，俄羅斯分別增長 %和 %，印度分別增長 %和 %，巴西分別增長 %和 %，撒哈拉以南非洲 地區(qū)分別增長 %和 %。 （2）宏觀經(jīng)濟政策主基調(diào)不會變化。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度也在進一步加快。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產(chǎn)業(yè)升級。 國際貨幣基金組織2010年 9 月對美國經(jīng)濟2011和2012 年的增速預(yù)測，從 6 月的 %%分別下調(diào)至 %和 %。 新興經(jīng)濟體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經(jīng)濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經(jīng)濟增長將繼續(xù)放緩。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大?；ㄍ顿Y，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。 （6）人口紅利對 GDP 貢獻減少。國內(nèi)的經(jīng)濟增長處于短期回調(diào)狀態(tài)，支撐經(jīng)濟中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點， 將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。2010年應(yīng)屆畢業(yè)生規(guī)模是本世紀初的6倍，2011年高校畢業(yè)生人數(shù)為660萬人，“十二五”時期應(yīng)屆畢業(yè)生年平均規(guī)模將達到近700萬人。 總之，房地產(chǎn)宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會大幅跳水，依然存在獲利空間。 投資消費需求旺盛。城市規(guī)模迅速擴大，城市建成區(qū)面積達到395平方公里，%提高到2010年的70%。成為國家衛(wèi)生城市和國家園林城市。人民生活更加幸福。被國家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點城市”。小學(xué)入學(xué)率、鞏固率、升學(xué)率均達到100%，初中入學(xué)率和鞏固率達到98%以上，%。一些重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。世界500強企業(yè)在西安設(shè)立123家企業(yè)或辦事機構(gòu)，與182個國家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來。 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前3個季度積攢之后將會在4季度得到不同程度的井噴，%，%，%。市場：附近在售樓盤有紅星美凱城、泰和御景豪庭、豪頓國際、浐灞一號、安誠御花苑等。這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領(lǐng)階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有70到120平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎70平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關(guān)注臥室的數(shù)量，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區(qū)分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。海藍城，該項目主要開發(fā)的是高檔住宅。（豪頓國際2012年03月16日的最新銷售報價為 起價3805元/平方米 。主要優(yōu)點有：l 緊鄰大明宮，地理位置優(yōu)越 l 純板式樓，2梯4戶，全明戶型，南北通透l 雙地鐵，地鐵4號線，交通便利l 獨有的新風(fēng)系統(tǒng)，能保持室內(nèi)空氣清新 3　 華旗東郡容積率：：5800規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：15 車位數(shù)量：1140土地年限： 70年 公攤率：25%朝向差： 20元規(guī)劃戶數(shù)： 2320戶 銷售率：30%層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期： 2012年6月商鋪價格： 14000工程進度： 準現(xiàn)房 物業(yè)費： 付款方式：按揭戶型區(qū)間： 71平米至122平米主力戶型1： 72平米兩室兩廳一衛(wèi) 開盤日期：2011年9月3日主力戶型2： 115平米三室兩廳一衛(wèi) 入住日期：2012年底具體分析：華旗體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用,但又富有朝氣的生活氣息。 海璟印象城2012年03月19日的最新銷售報價為 均價5500元/平方米 相比上個銷售周期下跌了3%。該樓盤主要特點教育社區(qū),軌道沿線,投資地產(chǎn)周邊交通：二環(huán)2號線、604路、262路、227路等多達30多條的公交線路***站下車。 時間：2012年3月23日到3月29日 地點：***項目周邊人員：全組成員備注：本次調(diào)查共發(fā)放問卷480份回收450份，有效450份，%。 ：如圖可知被訪者中職業(yè)分布并無明顯集中趨勢，這就要求項目策劃者要考慮到未來居住者一些個性的要求。 ：如圖可知被訪者對中小高層更有所青睞，但也應(yīng)考慮其他類型的合理配置。 交通: 位于兩個主干道交叉口，和***交通樞紐站，無論駕車還是乘公交都十分方便。W（劣勢）178。178。針對第二類人群以開發(fā)大二室或大三室為主，如90—100的二室，100—120的三室。l 定位步驟 1　 選取可比實例 該六個可比實例都是以項目地址盡量接近，戶型、容積率等盡量接近為前提的。c. 車位價格 本項目90%為地下車位，價格暫定為200000元/個。場地平整無需進行整平。 功能性原則：滿足小區(qū)居民休閑、娛樂的需求。該小區(qū)規(guī)劃以滿足日照要求為前提，努力做到美觀大方、平易自然。u 建議做紫羅蘭和葡萄走廊各至少100米，且盡量給人造成彎曲便捷幽靜之感。6 營銷方案 銷售理念178。178。l 該段時間主要利用項目位于東二環(huán)與北二環(huán)這個地理優(yōu)勢在項目所在地圍墻上以及特設(shè)的廣告牌上做宣傳；l 這時也要在“700J”以及“新浪樂居”等網(wǎng)站上做宣傳（要做一個簡短的宣傳片）；l 最重要的工作是要建一個醒目的售樓處，準備沙盤。l 制定相應(yīng)的促銷方案；l 繼續(xù)網(wǎng)絡(luò)的宣傳。該部分暫定每平米25元。本項目管理費以前邊各項費用之和的3%計取。4　 銷售費用的確定本案的銷售費用分推廣費用和銷售傭金兩部分，%。%。 盈利能力分析 損益表靜態(tài)盈利能力216。土地增值稅及預(yù)收土地增值稅的計算方法如下：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。%計取。 依據(jù)西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站（2012年5月8日）西安城建費用統(tǒng)一收費標準收費。7 投資估算及資金籌措 投資估算的原則1) 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；2) 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3) 項目的總投資估算對于無法準確估算的項目在預(yù)備費中考慮； 項目投資估算依據(jù)1) 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）；2) 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）；3) 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）；4) 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則》的通知（市建發(fā)[2005]159號）；5) 項目規(guī)劃設(shè)計方案；6) 西安市物價水平等。l 這時