【正文】 券 % 利用外資 % 自籌資金 % 其他資金 3670. 56 % 資金來源總額 100% 房地產(chǎn)貸款及其占金融機構(gòu)貸款余額的比例 年份 1998 1999 2022 2022 2022 個人住房抵押貸款余額 426 1358 3377 5598 8253 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 2680 2972 3281 4204 6616 房地產(chǎn)貸款余額 3106 4330 6658 9802 14869 金融機構(gòu)貸款余額 86524 93734 99371 112314 139803 占金融機構(gòu)貸款余額的比例 (%) 居民存款的結(jié)構(gòu) 01000020220300004000050000600007000080000 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 6活期 定期活期/ 定期 負(fù)利率下居民存款增速持續(xù)下滑 ? 2022年 12月末，全部金融機構(gòu)本外幣各項存款余額為 ，同比增長 %。 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。內(nèi)訓(xùn)資料 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 ? 房地產(chǎn)金融的含義和特點 ? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述 ? 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場發(fā)展的需要 ? 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹 ? 房地產(chǎn)金融的含義和特點 房地產(chǎn)金融的含義和特點 ? 房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有關(guān)的各種資金融通活動。 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持 ? 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合 房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持 金 融 的 支 持 流通 存量房 銷售 房屋 建設(shè) 房屋 開發(fā) 土地 購置 土地 ? 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述 房地產(chǎn)金融的數(shù)字化描述 ? 據(jù)統(tǒng)計，在 2022～ 2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，平均有 %來源于國內(nèi)銀行貸款，有 ％來源于主要是定金和預(yù)付款的其他資金來源。金融機構(gòu)人民幣各項存款余額為 24萬億元，同比增長 16%。前 20年的投資主要集中于基礎(chǔ)工業(yè)方面，而今后 20年，基礎(chǔ)工業(yè)和與改善生活品質(zhì)、居民消費有關(guān)的投資將并重發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2022年的 39%，預(yù)測會上升到 2022年的 42%67%，2022年的 45%62%，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是 (金融 )資產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的某種程度的分離，是 (金融 )資產(chǎn)組合的一種方式。 ? 簡言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來組成資產(chǎn)集合 (亦稱資產(chǎn)池 )，并重新分割為證券，進而轉(zhuǎn)賣給市場上的投資者。如果發(fā)生這類情況，該特別機構(gòu)的聲譽也將受到致命影響。在啟動我國房地產(chǎn)市場之初，已有 80％的住房變成了房改房。對于我們國家來說，要達到 100％的私有率，低收入群貸款會使銀行面臨最大的風(fēng)險。 ? 可實際上，目前實行的兩種方式都過于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運作過程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計算的總原則：當(dāng)月利息＝上個月剩余本金 月利率這個公式來計算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應(yīng)付給銀行的利息就更多。 個人業(yè)務(wù)：反向抵押貸款保險 ? “反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險服務(wù)。 反向抵押貸款保險 ? 比如說李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購買了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價 42萬元。 由于我國房屋價格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險種對改善保險資產(chǎn)質(zhì)量肯定會有好處 。 ? 它可以鼓勵人們放心消費購買住房，擴大居民對于住房的購買需求，因為產(chǎn)權(quán)住房可以成為一種 養(yǎng)老儲蓄 。 ? 當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 ? 房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔＬ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過權(quán)益型信托，其主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（ＭＢＳ）。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營性權(quán)益融資和非經(jīng)營性權(quán)益融資。因為根據(jù) 121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對 30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到 30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是開發(fā)商的所有者權(quán)益。 ? 直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾2年后以 1160萬元的價格購買浙江國信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第三，北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。為什么呢？因為美國的市場已經(jīng)成熟。但是，從另一個角度來看，我國大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時，我國的資本市場孕育著巨大的投資機會和某些歷史性的機遇。個人理財可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長期來看，一個微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。 財產(chǎn)信托 ? 財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進行債務(wù)融資。 例：今典集團 蘋果社區(qū)消費信托 ? 北京國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國內(nèi)外機構(gòu)和個人融資。 例：香蜜湖 一個項目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到 30%的要求。 例：天津峰匯廣場 ? 天津峰匯廣場 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國際信托投資公司通過發(fā)行 “ 法國歐尚天津第一店資金信托計劃 。 實例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds Ｉ nc.）是喬治亞州的一個著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強的特點，可以實現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營，同時也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達