【正文】 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤，總占地110畝，總建筑面積15萬平方米，綠化率達(dá)40%。小區(qū)成“田”字型布置，主要有兩個(gè)大入口[見方位圖]進(jìn)出小區(qū)，中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂、兒童活動(dòng)區(qū)和休閑廣場。*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤到第二轉(zhuǎn)盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。*.準(zhǔn)備做永川市內(nèi)公交車身廣告。一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（計(jì)334畝），總建面積約30萬平方米，其中一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫面積 綠化率 總居住戶數(shù)93809平方米 128630平方米 98060平方米 22143平方米 37805平方米 6648平方米 % 695戶3. 項(xiàng)目規(guī)劃⑴. 項(xiàng)目總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。②. 在立面造型上，采用三段設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外墻面磚，使各組團(tuán)色彩雅致和諧。實(shí)際通過購買商品房獲得房屋產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者占房產(chǎn)市場的25%。*，開間與進(jìn)深比例約為1：3，單個(gè)門面面積控制在4060平方米；*底層反躍設(shè)計(jì)是為減少底層門面進(jìn)深，同時(shí)豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化；*景觀陽臺面積暫按50%計(jì)算，生活陽臺面積全算。⑻.小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個(gè)全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢明顯。在營銷方面，充分展示品牌開發(fā)商的優(yōu)勢，給消費(fèi)者信心的同時(shí)充分滿足業(yè)主尊榮感；在本質(zhì)塑造方面，充分展示區(qū)域、規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢；在服務(wù)方面，售前、售中、售后均充分體現(xiàn)人性關(guān)懷，以人為本的理念。一、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）、公共服務(wù) 清潔衛(wèi)生：小區(qū)公共場所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)及經(jīng)常性的保潔。（二）、有償服務(wù)房屋代管、代租、代售 家庭清潔（鐘點(diǎn)、長期）代商品 代購、租、育花木搬家 代送鮮花、禮品商務(wù)服務(wù)（票務(wù)、打字、復(fù)印、傳真等）組織兒童假期各類培訓(xùn) 洗車醫(yī)療看護(hù) 1空房看管1客人接送（汽車、火車、輪船、飛機(jī)）1家電安裝維修 1業(yè)主（住戶）自有設(shè)備設(shè)施定期維護(hù)（三）、無償（超值）服務(wù)日常家政服務(wù)：代辦電話安裝申請；代辦有線電視開通；代辦天然氣開通；代訂牛奶；代辦收發(fā)報(bào)刊；特快專遞；臨時(shí)代為保管物品；組織家庭裝修講座；代叫出租車；叫起床。（四）、保安服務(wù)小區(qū)內(nèi)組團(tuán)與組團(tuán)公共范圍機(jī)動(dòng)巡邏；組團(tuán)門崗和內(nèi)部機(jī)動(dòng)巡邏；設(shè)中央控制室，智能安保系統(tǒng)集中監(jiān)控。交易談判時(shí)如朋友間知心交談?！皩?dǎo)入期”[2001年9月中上旬至9月下旬]主要采用“阻隔策略”嫁接重慶南方集團(tuán)公司品牌，告知消費(fèi)者“永川南方花園”是占地334畝的高檔次的園林式生態(tài)住宅，是由重慶市著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)南方集團(tuán)在永川開發(fā)的“永川市委、市府形象工程”，并且詳盡介紹重慶南方集團(tuán)企業(yè)以及南方集團(tuán)的開發(fā)業(yè)績，進(jìn)行嫁接品牌。告知活動(dòng)時(shí)間9月15日、9月22日。第九部分：媒體廣告1． 車身廣告永川石油路——永川九中路線起于石油路，橫穿永川最繁華地區(qū)至九中，共有13輛車，是主要的市區(qū)路線。為進(jìn)一步吸引目標(biāo)客戶，避免目標(biāo)市場分流，特有針對性地在匯龍轉(zhuǎn)盤設(shè)廣告牌。費(fèi)用：3000元/次52次＝35 / 35。橫跨南大街，因?yàn)槭潜卷?xiàng)目所在地，特在此設(shè)一標(biāo)志性廣告牌。費(fèi)用：13輛3000元/年＝永川勝利路——永川成渝高速路口路線共有7輛車，由勝利路經(jīng)永川市中心最繁華地段和部分居民區(qū)。* 9月14日 星期四 《永川日報(bào)》 整版①.南方集團(tuán)榮譽(yù)榜②.介紹南方集團(tuán)業(yè)績名人苑、龍景苑等幾大特色苑區(qū)的建設(shè)，環(huán)境配套、物管等特色，并展示所獲榮譽(yù)牌③.插入圖片④.編后語——南方集團(tuán)將給永川市帶來巨變⑤．告知明日周六重慶南方集團(tuán)各物業(yè)一日游二. 活動(dòng)重慶南方集團(tuán)幾大小區(qū)一日游 9月15日、9月22日[實(shí)施時(shí)間] 9月10日 報(bào)紙廣告中穿插 意向客戶、全永川市優(yōu)秀教師、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo) 包車 上午：永川　 重慶 文景苑 名人苑中午：酒店吃午飯下午：C區(qū) 上格林 彩電苑 永川：6000元/次 ，第二階段：樓盤品質(zhì)塑造重點(diǎn)從區(qū)位優(yōu)勢和項(xiàng)目理念著手樓盤品質(zhì)塑造。“說服期”[9月下旬，開盤前后]主要采用“全面出擊策略”以大量的報(bào)紙廣告突出“麻柳河畔和離塵不離城”的區(qū)位優(yōu)勢，同時(shí)利用詳盡資料的項(xiàng)目介紹和全面細(xì)致地推介小區(qū)精品戶型，獨(dú)特的人文景觀個(gè)性，優(yōu)秀品質(zhì)和企業(yè)文化、形象等，塑造第一樓盤品牌品質(zhì)，促使消費(fèi)者追捧、購買。停車場與休閑娛樂場用綠化帶分隔。另：永川南方花園物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)同類小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為：無電梯住宅：（按建筑面積計(jì)算）有電梯住宅：（按建筑面積計(jì)算）商業(yè)門面： （按建筑面積計(jì)算）以上價(jià)格的最終執(zhí)行價(jià)格以物價(jià)部門核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。醫(yī)療服務(wù)：建立住戶醫(yī)療檔案；配備急救箱，急救藥品；住戶生病代為聯(lián)系醫(yī)院等。 治安管理：設(shè)安全保衛(wèi)人員對小區(qū)進(jìn)行安全防范和治安管理工作。隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，人們對生活居住的質(zhì)量要求也隨之提高。4．[T]項(xiàng)目威脅⑴. 市場容量有限，存有客源分流的危險(xiǎn)。2.[W]項(xiàng)目劣勢⑴.項(xiàng)目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。⑵.永川南方花園項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢。對面積要求適中，戶型、環(huán)境和配套要好。老年人喜靜，且社交范圍相對較窄，生活所需空間相對較小。②.以30米以上寬的景觀大道和16米寬的步行街為全區(qū)骨架。小區(qū)特點(diǎn)：陽臺為弧型陽臺，窗為陽光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。②.市政府將遷到該項(xiàng)目正對面③.永川市人民醫(yī)院在該項(xiàng)目對面，其職工大摟主體已完工。*.7月28日在渝西會(huì)展中心召開了一次新聞發(fā)布會(huì)。308套住宅中躍層占建面的35%，錯(cuò)層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面的15%。售樓部周圍綠化基本完成。⑶.消費(fèi)者對小區(qū)房的了解甚為貧乏，對好房子的定價(jià)更缺少評判標(biāo)準(zhǔn)。A1別墅316平米、車庫22平米。擁有全國發(fā)行的報(bào)紙兩家《永川日報(bào)》、《渝西經(jīng)濟(jì)》，電臺1家（永川市電臺）、電視臺兩家即永川電視臺和永