【正文】 規(guī)格：20米7米＝140平方米費(fèi)用：全年包用7萬元（版面設(shè)計(jì)見附圖）南大街跨街廣告牌位于小橋子，南方花園項(xiàng)目旁南大街上。報(bào)版廣告二 星期二 整版 《永川日報(bào)》：①.引語[見初稿]②.開發(fā)商自述[見初稿]③.編后語：由編輯記者發(fā)編后語，引發(fā)永川地產(chǎn)業(yè)內(nèi)討論。售樓部外環(huán)境由圍墻圍合而成，依地塊情況建議設(shè)一停車場、一休閑娛樂場（南大街附近沒有廣場或步行街），從而讓附近的居民休閑娛樂到售樓部來，進(jìn)而集聚人氣。文化娛樂服務(wù)：代聯(lián)系舉辦喜事慶典；提供棋類活動場所；舉辦居家常識講座；組織居民攝影展；組織小區(qū)休育活動；組織小區(qū)老年人活動；建立老年人活動組織等。 3. 樓盤定位策略由于歷史、地理等原因永川房地產(chǎn)開發(fā)比較滯后，從現(xiàn)有土地資源分布和開發(fā)商實(shí)力情況來看近兩年會出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。以上所獲產(chǎn)權(quán)的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。本著21世紀(jì)居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點(diǎn)：①. 林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。市政配套及交通：①.匯龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點(diǎn)工程，也是新城區(qū)主要交通干道，路面平整寬闊。一期“夏景園”主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。⑵.由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費(fèi)者偏好錯層，并認(rèn)為是流行高檔戶型。目 錄第一部分：市場分析 1． 永川市基本情況 12． 永川市房地產(chǎn)市場基本情況 13． 永川市場特點(diǎn)分析 34． 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 45． 主要競爭對手分析 4第二部分：永川南方花園項(xiàng)目概況1． 地理位置 82． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 83． 項(xiàng)目規(guī)劃 84． 戶型指標(biāo)⑴． 按戶型劃分（暫定） ９⑵． 二期設(shè)計(jì)戶型建議 10第三部分：SWOT分析 1．[S]項(xiàng)目優(yōu)勢 112．[W]項(xiàng)目劣勢 113．[O]項(xiàng)目機(jī)會 124．[T]項(xiàng)目威脅 12第四部分：項(xiàng)目定位策略1. 目標(biāo)客戶群說明 132. 項(xiàng)目品牌定位策略 133. 樓盤品質(zhì)定位策略 144. 物管定位策略 165. 宣傳定位策略 18第五部分：項(xiàng)目營銷推廣1. 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝 182. 建設(shè)步驟建議 183. 廣告推廣策略 19第六部分：項(xiàng)目銷售策略 20第七部分：宣傳推廣計(jì)劃第一階段：品牌嫁接 20第二階段：樓盤品質(zhì)塑造 22第三階段：營造銷售氛圍 24第八部分：媒體廣告 26第一部分：市場分析1. 永川市基本情況永川古為梁州屬地、至今有1200年歷史，1992年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市，轄區(qū)1575平方公里，34個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，631個(gè)行政村，市區(qū)常住人口11萬，中央、市屬科研單位11個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員2萬余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫(yī)療機(jī)構(gòu)111個(gè)，三資企業(yè)40余家。A1別墅316平米、車庫22平米。售樓部周圍綠化基本完成。*.7月28日在渝西會展中心召開了一次新聞發(fā)布會。小區(qū)特點(diǎn)：陽臺為弧型陽臺，窗為陽光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。老年人喜靜，且社交范圍相對較窄，生活所需空間相對較小。⑵.永川南方花園項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢。4．[T]項(xiàng)目威脅⑴. 市場容量有限，存有客源分流的危險(xiǎn)。 治安管理：設(shè)安全保衛(wèi)人員對小區(qū)進(jìn)行安全防范和治安管理工作。另：永川南方花園物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)同類小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為：無電梯住宅：（按建筑面積計(jì)算）有電梯住宅：（按建筑面積計(jì)算）商業(yè)門面： （按建筑面積計(jì)算）以上價(jià)格的最終執(zhí)行價(jià)格以物價(jià)部門核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。“說服期”[9月下旬，開盤前后]主要采用“全面出擊策略”以大量的報(bào)紙廣告突出“麻柳河畔和離塵不離城”的區(qū)位優(yōu)勢，同時(shí)利用詳盡資料的項(xiàng)目介紹和全面細(xì)致地推介小區(qū)精品戶型，獨(dú)特的人文景觀個(gè)性，優(yōu)秀品質(zhì)和企業(yè)文化、形象等，塑造第一樓盤品牌品質(zhì)，促使消費(fèi)者追捧、購買。費(fèi)用：13輛3000元/年＝永川勝利路——永川成渝高速路口路線共有7輛車，由勝利路經(jīng)永川市中心最繁華地段和部分居民區(qū)。費(fèi)用：3000元/次52次＝35 / 35。第九部分：媒體廣告1． 車身廣告永川石油路——永川九中路線起于石油路，橫穿永川最繁華地區(qū)至九中，共有13輛車，是主要的市區(qū)路線?！皩?dǎo)入期”[2001年9月中上旬至9月下旬]主要采用“阻隔策略”嫁接重慶南方集團(tuán)公司品牌，告知消費(fèi)者“永川南方花園”是占地334畝的高檔次的園林式生態(tài)住宅，是由重慶市著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)南方集團(tuán)在永川開發(fā)的“永川市委、市府形象工程”，并且詳盡介紹重慶南方集團(tuán)企業(yè)以及南方集團(tuán)的開發(fā)業(yè)績，進(jìn)行嫁接品牌。（四）、保安服務(wù)小區(qū)內(nèi)組團(tuán)與組團(tuán)公共范圍機(jī)動巡邏；組團(tuán)門崗和內(nèi)部機(jī)動巡邏；設(shè)中央控制室，智能安保系統(tǒng)集中監(jiān)控。一、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（一）、公共服務(wù) 清潔衛(wèi)生：小區(qū)公共場所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)及經(jīng)常性的保潔。⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢明顯。*，開間與進(jìn)深比例約為1：3，單個(gè)門面面積控制在4060平方米；*底層反躍設(shè)計(jì)是為減少底層門面進(jìn)深，同時(shí)豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化；*景觀陽臺面積暫按50%計(jì)算，生活陽臺面積全算。②. 在立面造型上，采用三段設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外墻面磚，使各組團(tuán)色彩雅致和諧。一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤到第二轉(zhuǎn)盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。項(xiàng)目以多層建筑為主，配以部分別墅的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車場，項(xiàng)目位于永川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤，總占地110畝，總建筑面積15萬平方米，綠化率達(dá)40%。如：中檔樓盤為多層小高層磚混結(jié)構(gòu)，地段位置較好，由中等實(shí)力開發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場和綠地，如：樓盤名 住宅單價(jià) 門面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況陽光花園 均價(jià)580元/平方米 25隊(duì)長途汽車站 、 已售60%海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處