【正文】 重慶XX集團永川花園策劃案 前 言隨著西部大開發(fā)的進一步深化，“渝西經(jīng)濟走廊”經(jīng)濟發(fā)展迅速，永川這個年輕的城市乘著西部大開發(fā)的東風(fēng)進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道。近兩年來以“渝西廣場”、“陽光花園”、“偉映帝琴花園”為代表的一批有影響的樓盤將永川房地產(chǎn)推向了一個新的發(fā)展時期。永川南方花園項目是重慶南方集團有限公司響應(yīng)西部大開發(fā)的號召，本著服務(wù)永川、建設(shè)永川的目的，在永川市南大街投資開發(fā)的大型項目，是永川市列為“市委、市府形象工程”的大型園林式住宅小區(qū)。目 錄第一部分：市場分析 1． 永川市基本情況 12． 永川市房地產(chǎn)市場基本情況 13． 永川市場特點分析 34． 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 45． 主要競爭對手分析 4第二部分：永川南方花園項目概況1． 地理位置 82． 主要經(jīng)濟指標(biāo) 83． 項目規(guī)劃 84． 戶型指標(biāo)⑴． 按戶型劃分（暫定） ９⑵． 二期設(shè)計戶型建議 10第三部分：SWOT分析 1．[S]項目優(yōu)勢 112．[W]項目劣勢 113．[O]項目機會 124．[T]項目威脅 12第四部分：項目定位策略1. 目標(biāo)客戶群說明 132. 項目品牌定位策略 133. 樓盤品質(zhì)定位策略 144. 物管定位策略 165. 宣傳定位策略 18第五部分：項目營銷推廣1. 項目現(xiàn)場包裝 182. 建設(shè)步驟建議 183. 廣告推廣策略 19第六部分：項目銷售策略 20第七部分：宣傳推廣計劃第一階段：品牌嫁接 20第二階段：樓盤品質(zhì)塑造 22第三階段：營造銷售氛圍 24第八部分：媒體廣告 26第一部分：市場分析1. 永川市基本情況永川古為梁州屬地、至今有1200年歷史，1992年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市，轄區(qū)1575平方公里，34個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，631個行政村，市區(qū)常住人口11萬，中央、市屬科研單位11個，各類專業(yè)技術(shù)人員2萬余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫(yī)療機構(gòu)111個，三資企業(yè)40余家。擁有全國發(fā)行的報紙兩家《永川日報》、《渝西經(jīng)濟》，電臺1家（永川市電臺）、電視臺兩家即永川電視臺和永川市有線電視臺。2. 永川市房地產(chǎn)市場基本情況永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商45家，其中38家三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)和7家二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，97年以來，主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和現(xiàn)在市區(qū)中心地段開發(fā)，去年全市在建項目共65個。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。其特點是區(qū)位很好，處在成熟社區(qū)、周邊市政配套設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)采用底層（商場）框架，商場以上住宅部分均為磚混結(jié)構(gòu)。這種混合結(jié)構(gòu)多為8層，戶型設(shè)計單一，主力戶型為三室二廳和四室二廳，面積100平方米至130平方米，沒有成規(guī)模的小區(qū)和完善的配套及環(huán)境。目前樓價分低檔、中檔和高檔，基本情況如下：樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀況裕豐商住樓 360元/平方米 2800元/平方米 匯龍大道汽車城對面 已售50%福星樓 350元/平方米 2000元/平方米 兩區(qū) 已售70%大眾園 正街420元/平方米次街390元/平方米 正街3000元/平方米次街2200元/平方米 南大街小橋子中心轉(zhuǎn)盤 經(jīng)濟適用房 已售80%全發(fā)綜合樓 頂層400元/平方米其他樓層450元/平方米 3000元/平方米 本項目范圍內(nèi)南大街辦事處正對面 已售85%志新大廈 3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米 內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米 農(nóng)科所河對面永川二環(huán)路旁 已售40%低檔樓盤為多層磚混結(jié)構(gòu)，是由小開發(fā)商開發(fā)的單棟樓。如：中檔樓盤為多層小高層磚混結(jié)構(gòu)，地段位置較好，由中等實力開發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場和綠地，如：樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀況陽光花園 均價580元/平方米 25隊長途汽車站 、、 已售60%海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車站之間 已售60%高檔樓盤為高層、電梯，有廣場和少量配套環(huán)境，位處成熟社區(qū)、市政配套較好。如：樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀態(tài)公交商廈 均價800元/平方米 位于內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉口 全歐式風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)，有全落地客廳玻璃窗，奧的斯3100型電梯，地處成熟社區(qū)，市政設(shè)施較好 已售65%渝西光華世紀(jì)廣場 3~8層均價660元/平方米頂層590元/平方米 錦華樓1~2層為光華家電通訊電腦城6000元/平方米、外街10000元/平方米、內(nèi)次街6000元/平方米 位于永川市商業(yè)中心、商業(yè)街西大街與玉屏路、西外老街圍合處 錦華樓、盛華樓、風(fēng)華樓均為9層住宅，盛華樓、風(fēng)華樓底層是門面與光華大廈后面形成一條18米寬的商業(yè)步行街，門面大部分是還建面積 已售70%光華大廈 A型四室二廳雙衛(wèi)，價格1080元/，價格1180元/，價格1280元/平方米 光華廣場 已售80%旺城山莊 1280元/平方米 位于永川市望城山山腰，東鄰城市公園，北靠渝西步行街 52幢別墅和少量多層公寓，和式風(fēng)格。A1別墅316平米、車庫22平米。A2別墅302平米（2層）、車庫22平米。B1別墅326平米（3層）、車庫22平米。C1別墅210平米（3層）。D1型三室二廳雙衛(wèi)錯層式公寓126平米。D2型三室二廳雙衛(wèi)錯層式公寓134平米 已售10%綜上事例可知，在永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場尚無真正意義上的規(guī)模開發(fā)小區(qū)的情況下，永川南方花園項目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢，和南方集團公司規(guī)模開發(fā)的成功經(jīng)驗與開發(fā)實力，營建永川市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益和社會效益。3. 永川市場特點分析⑴.由于小城市房價低、面積流行較大的大戶型。⑵.由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費者偏好錯層，并認為是流行高檔戶型。⑶.消費者對小區(qū)房的了解甚為貧乏，對好房子的定價更缺少評判標(biāo)準(zhǔn)。⑷.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求。⑸.現(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境。4. 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢永川市現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)開發(fā)的早中期，以市中心城市改造為重點的商品房開發(fā)存在明顯的區(qū)域不平衡性。但是隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提