顧問容積率案例分析(完整版)
【正文】 規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設施可以設臵與此，進而節(jié)約用地。 18 較高品質高層住宅的容積率指標實現度案例分析 —— 深圳幸福海岸 ?總占地 104616㎡ ，總建筑面積近 410000㎡ ,一期占地35382㎡ ,建筑面積 77657㎡ ,容積率僅 。 ?綠化率 %，建筑密度%，容積率 。 12 楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到 本報告是嚴格保密的。 6 我們需要理解容積率的那些問題？ ?當容積率變化時，對應的產品形態(tài)類型如何變化？ ?容積率變化時，對應的產品規(guī)劃和布局形式如何？ ?如何從開發(fā)利潤實現的角度去確定容積率？ ?在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應該如何決策 ? 對比的項目多了也便發(fā)現很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產品開發(fā)對應的利潤實現關系。如何確定容積率 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 13 容積率的確定模型 —— 結合開發(fā)風險、市場實現、利潤額度及實現難異度的問題來確定 ?利潤最大化和市場可實現度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素。 ?小學單獨占地，臨路退后線距離較大。 ?幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 參照深圳高層住宅的案例、經驗及柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結合項目定位及湛江市房地產開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現的容積率指標可能如下： ?高品質： ，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高； ?較高品質： ，戶型舒適度較高，需設計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產開發(fā)現狀、開發(fā)商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此容積率，產品形式將基本為一梯四戶及以上的聯體樓，純住宅部分的建筑密度達到 18— 20%，品質極低。 產品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計 217000 容積率 地下車庫 35000 產品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計 197000 容積率 地下車庫 35000 本報告是嚴格保密的。 26 思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術層面理解容積率更有意義 ?為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設計和布局？ ?從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 積率？這個問題從香蜜湖 1號也可找到同樣答案？ ?為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐大、戶型設計不合理？ ?為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。 32 規(guī)劃結構和布局形式 —— 金地香蜜山的短板結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低 本報告是嚴格保密的。 39 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 本報告是嚴格保密的。 41 比較失敗的設計方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設計的不夠通透 本報告是嚴格保密的
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