【正文】 到良效。2） 濮陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)濮陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，濮陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。從單純的書記來(lái)看，濮陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水平。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在濮陽(yáng)華龍區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造濮陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為濮陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）需求分析年 份201120122013商品房施工面積（萬(wàn)平方米）增幅 14．08%24．90%12．12%年 份201120122013商品房施工面積（萬(wàn)平方米）增幅 16．04%39．46%29．04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰2007年，濮陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價(jià)因素，%。其中,。增長(zhǎng) %；，%；，%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡45畝2規(guī)劃總建筑面積㎡120000㎡其中：住宅建筑面積㎡47,其中：12層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場(chǎng)建筑面積㎡108423建筑密度%　4容積率5綠地率　%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元400007財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動(dòng)態(tài)投資回收期年. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。青年城項(xiàng)目符合濮陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第1章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：巴黎春天項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：濮陽(yáng)市益利置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣1000萬(wàn)元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：王紅霞可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及濮陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。%，%。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%。%。峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年濮陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為濮陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、濮陽(yáng)鐵路部門職工等等。⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士濮陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,濮陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。在濮陽(yáng)市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，濮陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫濮陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。⑤ 營(yíng)銷活動(dòng)l 活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。l 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)濮陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。青年城項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。② 更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。. 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152003]（03年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402005]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842001]（05年版）4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162006]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132006]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142006]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。. 環(huán)境保護(hù)措施設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無(wú)償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過(guò)程的透明化公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過(guò)程的首要條件。第三，采購(gòu)業(yè)主在其采購(gòu)行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。詳見附表八。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時(shí)，也能保持盈虧平衡。城市總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。第14章 研究結(jié)論與建議. 可行性研究結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論通過(guò)對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形式、濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，綜合本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟，符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。. 風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。具體體現(xiàn)在如下方面：引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展濮陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。詳見附表八。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（第二版）； 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。. 招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)施中華人民共