【正文】 . 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論通過社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析得出：本項(xiàng)目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級(jí)的影響。生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動(dòng)銷售價(jià)格，促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升濮陽城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升濮陽地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。第13章 社會(huì)評(píng)價(jià). 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。投資回收期根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，本項(xiàng)目在2009年上半年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，從2008年1月開始計(jì)逄。根據(jù)國務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金8,(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對(duì)待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識(shí)，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。此時(shí)，如果采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對(duì)待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過程中形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來越多來地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置. 組織機(jī)構(gòu)董事長濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由濮陽市政府在2006年中國中西部招商會(huì)中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)濮陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，組織結(jié)構(gòu)圖如下：總經(jīng)理銷售部工程部財(cái)務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室 . 人力資源配置 濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)施的人員需要。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施①建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。③ 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。設(shè)計(jì)原則① 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)?！?衡東、西渡、祁東)—℃(市區(qū)),(衡東、西渡、祁東、常寧)～℃(衡山)。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。建筑戶型特色① 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。. 項(xiàng)目建設(shè)條件①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 30天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。l 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。l 活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)濮陽購房動(dòng)”。. 營銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。,。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時(shí)間購買到湘水明珠的房屋。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨濮陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大濮陽主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。濮陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，濮陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2013年。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為18003000元/平方米左右。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，%，扣除物價(jià)因素，%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，%，%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。近五年，是濮陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)青年城項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。同時(shí)，隨著濮陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使濮陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。主要建設(shè)條件為了加快招商引資力度，加快濮陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把濮陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。%，與上年持平；%，；%。項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，濮陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），%。物價(jià)總水平溫和上漲。2007年濮陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元?；咀龅綉?yīng)保盡保。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濮陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為濮陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。濮陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份2010201120122013商品房施工面積（萬平方米）其中新開工面積（萬平方米）新開工面積增幅%%%%2013年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的濮陽房地產(chǎn)開發(fā)年。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。. 銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地華龍區(qū)是濮陽市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。濮陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。2007年6月份時(shí)，,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在濮陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。l 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。 第4章 建筑方案. 設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（2002年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522005《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797《城市規(guī)劃編制辦法》《濮陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)