【正文】 則》濮陽市2004年城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計. 項(xiàng)目設(shè)計主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計上，景為導(dǎo)向，考量濮陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進(jìn)入。一個招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為40000萬元，包括工程費(fèi)用18122萬元，前期費(fèi)用311萬元，土地費(fèi)用1,報建費(fèi)548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為10000萬元（約占總投資的67%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。發(fā)展濮陽市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)濮陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，濮陽市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進(jìn)行保證。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施，其社會、經(jīng)濟(jì)效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。銷售風(fēng)險及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目作為濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濮陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當(dāng)中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進(jìn)一步提高客戶的人居水準(zhǔn)。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；. 財務(wù)評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主則可在評標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個有力的保障。招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅實(shí)支柱。業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價，爭取中標(biāo)。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競爭機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)化。2014年3月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；2016年2月，17號樓商品住宅房、商鋪房項(xiàng)目主體完工；2017年4月，17號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2017年6月，完成項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。②對重大危險源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 l 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個角落。l 活動五：系列名人講座。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。① 銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，㎡，；② 銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計2012年10月初開盤：l 開盤后一個月內(nèi)，即至2012年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個月內(nèi)，即至2013年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，； 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，低于全省平均水平。⑤ 五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2008年濮陽樓市分析① 濮陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，濮陽2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）?！?，‰，‰。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路西，總占地面積45畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。濮陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點(diǎn)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為濮陽市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加濮陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。%；，%。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。%；電力、%。濮陽市民對華龍區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、