【正文】 則》濮陽市2004年城市總體規(guī)劃本項目鄰近的湘江風光帶設(shè)計. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計上，景為導(dǎo)向，考量濮陽當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。⑤ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。② 外加保溫隔熱構(gòu)造。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標準，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。④建立健全項目安全施工應(yīng)急救援體系。⑥建設(shè)項目的職業(yè)病防護措施應(yīng)與建設(shè)項目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。水量 室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。由于當今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。一個招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。投資估算結(jié)果項目總投資為40000萬元，包括工程費用18122萬元，前期費用311萬元，土地費用1,報建費548萬元,，詳見附表一《總投資估算表》. 資金籌措資本金籌措本項目自籌資本金為10000萬元（約占總投資的67%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，可以測算出所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，詳見附表八。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。發(fā)展濮陽市經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)濮陽市十一五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，濮陽市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。 工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。綜上所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好規(guī)劃設(shè)計，投入開發(fā)建設(shè)。銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設(shè)計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為濮陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在濮陽湘江東岸南段地區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。. 不確定性分析敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進行敏感性測試。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準收益率定為10%；. 財務(wù)評價基本報表損益和利潤分配表（見附表六）。項目的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。招標機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標文件或?qū)⑴c投標的設(shè)備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。業(yè)主與招標機構(gòu)的配合是否默契是招標項目成功的基礎(chǔ)。在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質(zhì)量優(yōu)化。2014年3月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；2016年2月，17號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2017年4月，17號樓公共停車場建設(shè)主體完工；2017年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)。消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東) ～32(衡山)天,北部多于南部。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。政策環(huán)境本項目的建設(shè)符合濮陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和濮陽市華龍區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了濮陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 l 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到濮陽的每一個角落。l 活動五：系列名人講座。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。① 銷售量一期工程1至3號樓標準層住宅372套，㎡，；② 銷售進度本項目預(yù)計2012年10月初開盤：l 開盤后一個月內(nèi)，即至2012年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；l 開盤后三個月內(nèi)，即至2013年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，； 銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，濮陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，低于全省平均水平。⑤ 五類客戶：濮陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個濮陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的濮陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2008年濮陽樓市分析① 濮陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，濮陽2013年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份2010201120122013房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）增長幅度%%%%上表中很明顯，2012013年是濮陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于濮陽房地產(chǎn)市場需求的提升。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為濮陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長?！?，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）?！耄耄?。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。第2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。擬建地點本項目位于濮陽市京開路與中原路交叉口北路西，總占地面積45畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。目前，濮陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。濮陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為濮陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加濮陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖2。%；，%。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。%；電力、%。濮陽市民對華龍區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、