【正文】 或主要材料的現(xiàn)場驗收 工作 ； ? 配合進行《施工組織設計》 評審； ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責 在工程全過程中對工程重大技 術問題提供專業(yè)支持； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責新技術、新工藝在實際工程中的推廣和應用； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 6．工程合同管理 ? 負責建立和完善標準化工程合同體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究 1．土地信息收集及評估 ? 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； ? 負責建立土地信息選擇標準體系； ? 負責評估并初步確定拓展目標。 部門職 責 ：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關系管理、統(tǒng)計信息管理 1．綜合計劃管理 ? 負責 落實董事會下發(fā)的綜合計劃； ? 負責 制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書，并組織 簽訂； ? 負責跟蹤、調整及協(xié)調各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃； ? 負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 第一部分 指導準則 一、 深圳市中航地產發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產公司整體平移形成的專業(yè)地產開發(fā)公司，全面負責原中航地產中航苑外地產業(yè)務及南光地產業(yè)務的經營管理工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 目 錄 第一部分 指導準則 一、指導準則 19 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 35 (三 )設計管理工作流程 及各相關部門工作 職責 62 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調高 效率、高質量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。 2 第二部分 部門職責 一、 說明 （一） 術語解釋： 1． 負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合； 2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任； 3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調責任； 4． 配合： 不 承擔主要責任，但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責任； 5． 參與：參加相關工作過程，本部門不承擔責任。 2．部門績效考核 ? 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案； ? 負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組 織對職能部門進行績效考核； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績效考核。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 6 1．成本管理體系 ? 負責建立和完善公司成本控制體系； ? 負責編制咨詢合同標準化體系； ? 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； ? 負責落實項目總體目標成本； ? 配合 項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； ? 負責建立成本監(jiān)控預警機制 。 7．成本分析及效益評估 ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累 相關專業(yè)經驗； ? 負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制《項目效益評價報告》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．設計研究 ? 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關內容的制訂； ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 11 ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經驗； ? 負責市場調研及政策研究，定期形成《市場分析報告》； ? 負責各項目相關營銷負責人交流總結，提高營銷專業(yè)水平； ? 負責 制訂 科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新 。 3．融資管理 ? 負責制定并平衡公司資金計劃； ? 負責公司日常資金調度，確保公司營運資金需求； ? 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務； ? 負責金融機構關系維護； ? 負責資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負責項目按揭銀行的選擇與業(yè)務合作。 （ 八 ） 客戶服務部 部門使命： 以前瞻性視野構建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市場中的信譽度和美譽度。 15 4．客戶關系管理 ? 負責 進行 客戶滿意度調查； ? 負 責對客戶滿意度調查結果進行分析，并形成報告。 9．客戶危機管理 ? 負責建立客戶危機管理風險防范制度； ? 負責策劃有關客戶危機處理方案。 5． 企業(yè)文化建設 ? 負責公司企業(yè)文化建設。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5）采購管理 ? 負責編制《項目設備及材料采購總體計劃》 及《 材料設備采購配合計劃 》 ，并交由 合約成本部 審核； ? 配合進行公司 組織的項目主體總包招標 、 主要專業(yè)分包工程及主要設備 招標； ? 負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權限范圍內的采購工作 ； ? 負責審核施工單位編制的材料及設備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； ? 負責 大型設備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負責 評價公司供應商，并知會 相關部門 錄入數(shù)據(jù)庫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 ? 項目結束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； ? 項目結束后負責與物業(yè)管理公司 之間的資料交接工作； ? 主持項目 公司清算及固定資產處置； ? 項目結束后負責編制《項目總結報告》。 27 項目拓展工作流程圖 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 . 參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 30 《工程技術特點分析》、《成本測算報告》 。 . 了解到有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公 司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結果知會經理； . 通過初步判斷的土地信息進入初步確定拓展目標階段，原則上指定負責土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領導知會；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復信息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 33 . 決策評審 . 投資 決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由集體討論決定。 . 組織評審： 將項目可行性報告提交公司 投資 決策委員會評審 ,通過后報董事會評審。 5. 運營管理部： . 收集項目背景資料： 從政府相關部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設施等）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 策劃、方案評審委員會： . 參加《項目開發(fā)綱要》的評審，負責對《項目開發(fā)綱要》進行決策。 . 項目 前期策劃小組負責 深化《初步 項目開發(fā)總體計劃 》和《 風險控制報告 （初稿）》， 編制《項目開發(fā)總體計劃》及《風險控制報告》。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 4. 營銷策劃部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項目前期策劃小組，深化項目定位，完成《營銷策劃報告》 及《產 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 在各個設計階段，負責組織各相關部門進行設計工作，并按照《項目設計工作總體計劃》的要求控制設計質量和進度。 . 在設計的各個階段， 配合進行 設計評審，確保設計質量。 . 初步設計： . 項目公司（部）編制《初步設計任務書》； . 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行設計； . 項目公司（部）組織設計成果公司內審，通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。 . 分項專業(yè)設計： . 項目公司（部）負責編制各類《專業(yè)設計任務書》； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 . 負責組織各階段設計成果的報審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 42 品建議書》 。 41 項目策劃各部門工作職責 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 制定項目開發(fā)綱要： 負責 深化《項目可行性研究報告》中的相關部分， 并匯總整理形成《項目開發(fā)綱要》。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 適用范圍 適用于項目立項到《項目開發(fā)綱要》移交前所有相關工作。 6. 合約成本部： . 成本 測 算： 根據(jù) 《 初步產品建議 書》和《工程技術特點分析》 ，進行成本 測 算 ，完成《成本測算報告》 7. 工程 技術部 . 工程技術特點分析： 對地塊的地形、地貌、地質水文條件等進行調查，并根據(jù) 《 產品初步產品建議 書》 ，完成 《 工程技術特點分析 》 。必要時，運營管理部配合相關工作。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 . 項目可行性研究 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目獲取方式，制定資金 籌措方案 。 . 可行性研究：負責根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 展開相應流程工作，最終形成包含固定內容的 《 項目可行性 研究 報告 》 。 28 項 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標可行性研究公司評審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評 審 委 員 會客 戶服 務 部董 事 會投 資 咨 詢委 員 會財 務 部項 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運 營管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調 查評 審評 審提 供 客 戶需 求 信 息進 行市 場 調 研編 制 初 步 策 劃定 位 報 告獲 得 土 地使 用 權 益項 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標項 目 立 項可 行 性報 告組 織 現(xiàn) 場 勘 察組 織 評 審制 定 可 行 性研 究 計 劃土 地 儲 備計 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標 土 地土 地 信 息庫 歸 檔基 礎研 究編 制 初 步 產 品建 議 書Y風 險 控 制報 告（ 初 稿 ）初 步 項 目 總 體開 發(fā) 計 劃財 務 預 測資 金 籌 措方 案評 審N成 本 測 算報 告工 程 技 術特 點 分 析 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2