【正文】 方式、資金投入的融資渠道上做出制度上的安排。由于沒有相關(guān)的法律、法規(guī)，對于旅游房地產(chǎn)的購買者來說，意味著確權(quán) 的困難，也意味著其權(quán)利在法律上沒有保障。從黃山現(xiàn)實(shí)情況來看，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，對于旅游房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營模式都缺乏全面深入的了解。與連通長三角滬寧杭城市群高速公路網(wǎng)的徽杭高速公路已建成通車，合銅黃高速公路正在緊鑼密鼓的建設(shè)之中；鐵路和航空運(yùn)輸也積極參與，在節(jié)假日和周末紛紛加開旅游和休閑專列或提供包機(jī)。 第一套住房條件改善， 基本的居住需求得以滿足后， 富裕起來的人想買第二套房子 ，滿足度假休閑和投資的需求 。在北京周邊地區(qū) 、以 上海 為核心的長三角 、以廣州為中心 的珠三角乃至成都 、 重慶 ，以及一些具有良好 景觀、 休閑條件的目的地如海南、青島、桂林、大理、麗江，都 吸引人 們前往投資、卜居置業(yè)、休閑度假 。 3 黃山旅游房地產(chǎn)發(fā)展條件分析 潛在需求旺盛 隨著人民生活水平的日益提高， 購置第二住宅 成為大 趨勢 首先 ， 城鄉(xiāng)居民儲蓄現(xiàn)在不斷增加， 2020 年全國城鎮(zhèn)居民儲蓄余額已經(jīng) 超過 11 萬億，居民儲蓄占居民金融資產(chǎn)總額的 80%。 業(yè)態(tài)與開發(fā)投資主體外向化。 產(chǎn)品類型多樣化與功能的復(fù)合化并存 從產(chǎn)品類型來看，黃山的旅游房地產(chǎn)，既有頂級別墅、普通別墅、洋房公寓、濱水豪宅等第二住宅常見類型，又有鄉(xiāng)居客棧、運(yùn)動(dòng)屋村、生態(tài)木屋、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓、溫泉度假村等特別類型，既可為自然度假者提供接近名山秀水自然生態(tài)的度假環(huán)境與配套設(shè)施，又可滿足徽文化休閑體驗(yàn)者與投資型二次置業(yè)者的需求。在 2020 年炒熟 杭州，緊接著炒熟了上海等地以后， 溫州人又 開始全國性的 “ 大墾荒 ” ——紛紛撤資轉(zhuǎn)向二、三級城市炒樓 ，黃山正是他們進(jìn)入皖南攻城掠鎮(zhèn)的一個(gè)中心。 由于 土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了 土地的高資金占有量，使得類似溫州、寧波這類經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)先行城市已變得無地可開，無房可建，這就必然產(chǎn)生一種溢出效應(yīng)，結(jié)果是 不少人去了外地開發(fā)項(xiàng)目 。在黃山市域范圍內(nèi)三區(qū)四縣均有分布，主要集中在黃山區(qū)、屯溪區(qū)和黟縣。目前，黃山房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了市場朦朧期、初創(chuàng)發(fā)展期到今天的市場成長期，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，本地基本居住市場漸趨飽和，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)逐漸減少。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商 —— 廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式 廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。 1977 年市場上 95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。 旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與 房地產(chǎn)的旅游化。專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 1 旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展 休閑 度假 與人 們 的 生活方式、 需求 遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài) 密切相關(guān)。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。 1987 年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。 模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式 這類房地產(chǎn)不依附 原有 的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 提升知名度， 靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。項(xiàng)目采取完全的市場化手 法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在黃山市域內(nèi)外，相當(dāng)數(shù)量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金急需開辟新的領(lǐng)域，尋找邊緣市場，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)已成為一個(gè)引人注目的熱點(diǎn)。在皖南、華東市場上，有一定知名度的旅游房地產(chǎn)有黃山高爾夫大酒店、翡翠谷翡翠新村、牯牛降木屋度假村、 西遞村古民居、宏村古民居等。對這些房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以黃山為代表的內(nèi)地中等城市空間和區(qū)位近鄰，經(jīng)濟(jì) 文化聯(lián)系較密切，地緣與人緣的阻力系數(shù)較小，更重要的是 地價(jià)便宜，市場正在 迅速 發(fā)育， 可以提供 賺錢的好機(jī)會(huì) ，足以吸引這部分開發(fā)資本前來跑馬圈地。 政府的推動(dòng) 在政府的層面上，務(wù)實(shí)而敏銳的黃山市政府看到了這種趨勢并主動(dòng)響應(yīng)這種趨勢，在對接華東大市場、招商引資這出波瀾壯闊的“大戲 ”中，有意識地加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目引浙入皖尤其是商業(yè)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的“戲份”?？傮w而言，產(chǎn)品類型較多樣，產(chǎn)品的文化底蘊(yùn)、活動(dòng)與服務(wù)內(nèi)涵豐富。 一是業(yè)態(tài)外向化。 其次，我國正在步入汽車時(shí)代，京滬穗深等地已達(dá)到 1 車 /10 人的車輛擁有率， 年收入 8 萬人民幣 以上并 有 私家 車 的 白領(lǐng)階層 數(shù)量已 相當(dāng) 龐大（估計(jì)已超過 3,000 萬人）并且持續(xù)增長，這形成了穩(wěn)定有效的旅游消費(fèi)需求，為 休閑、旅專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 游、健身、娛樂 行業(yè) 的發(fā)展 提供了廣闊 前景。 閑暇 時(shí)間增加 美國有一個(gè)組織統(tǒng)計(jì)過，美國人有三分之一時(shí)間用于休閑旅游，美國三分之一收入用于休閑消費(fèi)，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。房地產(chǎn)可以說是最近幾年在各行各業(yè)里發(fā)展最快的。這種發(fā)展勢頭，無疑對建立在交通工具上的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。如何針對旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)？怎樣進(jìn)行市場定位和運(yùn)作？如何將外國的經(jīng)驗(yàn)本土化？這些問題都有待系統(tǒng)深入地研究，以獲得正確的認(rèn)識和足夠的經(jīng)驗(yàn)。 對于旅游房地產(chǎn)交易主體還缺乏專門的政策、法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。 對交換網(wǎng)絡(luò)起很大作用的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻低、其違規(guī)成本遠(yuǎn)小于違規(guī)收益，中介行業(yè)秩序混亂也是影響交換網(wǎng)絡(luò)建立的一 個(gè)重要因素。因?yàn)榻?jīng)營主體的錯(cuò)位、利益目標(biāo)的不一致，導(dǎo)致各主體在促銷、管理、產(chǎn)品開發(fā)等方面很難協(xié)調(diào)。必須根據(jù)實(shí)際，因地制宜，規(guī)避現(xiàn)實(shí)與潛在的各 種不利因素的制約影響，體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀的要求，與旅游業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合，與黃山的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和市場基礎(chǔ)相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。對于黃山風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)，采取“嚴(yán)格控制，禁止發(fā)展”的策略。 ☆ 適度策略：追求三個(gè)適度 布局適度。具體含義是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黃山至主要目標(biāo)市場（長三角大中城市）高收入人群的空間距離較遠(yuǎn)，旅游房地產(chǎn)依托的主要資源（二級名山秀水和縣城老街）影響小 、市場知名度不高、客源基礎(chǔ)差，要想繞過旅游的充分發(fā)展，一步到位開發(fā)房地產(chǎn)難度較大；反之，通過旅游的先期投入、 改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量， 吸引客 流 和提升知名度，再借勢發(fā)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，可收到事半功倍的效果。項(xiàng)目的投資、經(jīng)營、管理要納入市場經(jīng)濟(jì)的軌道，按公平、公開、公正的原則由市場擇優(yōu)，選擇最具資格和條件的商家來承擔(dān)。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源 和 旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？ 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在 72%至 75%之間，板樓在 78%至 80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 (3)住宅的層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語 單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住 宅每個(gè)樓梯可以安排 24 到 28 戶。 房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 (5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。 (11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 (4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。 ，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為 177。 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 (2)作為人防工程的地下室。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。 什么是房地產(chǎn)登記？ 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。 什么是契稅？購房者如何納稅？ 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā) 生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。 什么是印花稅？購房者如何納稅？ 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交 往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。房 屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。注 銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。 購房時(shí)應(yīng)要求開發(fā)商提供齊全的 “五證、二書 ” 不少買房人給本刊打電話，詢問在購房過程中，怎樣保證所購房屋是合法的，應(yīng)該要求開發(fā)商提供哪些文件？在此特請北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師予以解答。 核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保 證文件。 (1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商 品房所需繳納的契稅為： 600000 元 %＝ 9000 元 (2)新政策執(zhí)行后，出售已購公有住房再買商品房所繳納的契稅則為： 專項(xiàng)規(guī)劃十三：黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理 (600000 元 320200 元 )%＝ 4200 元 (3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約 4800 元。 繼承關(guān)系 根據(jù)我國《繼承法》規(guī)定：房地產(chǎn)繼承從被繼承人死亡的時(shí)間開始。再有就是未成年人購房問題。如子女未成年，則登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人 (一般是父母親 )列入產(chǎn)權(quán)登記檔案。第一順序：配偶、子女、父母。 (1)新政策執(zhí)行以前，購買這樣一套商品房所需繳納的契稅為： 308000 元 %＝ 4620 元 (2)新政策執(zhí) 行后，出售已購公房再買該商品房無需繳納契稅，因而契稅為 0 (3)相比之下，現(xiàn)在比以前節(jié)省了約 4620 元。 《住宅使用說明書》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。北京市建委于 1996 年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開工審批等項(xiàng)工作。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。 “五證 ”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》 (建設(shè)工程開工證 )、《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》。 對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。 減稅、免稅規(guī)定。 征稅范圍及納稅人。 征收范圍及納稅人。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。房屋因賣買、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。但購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的 “均價(jià) ”來買房，往往想買的房子與打出的 “均價(jià) ”有很大差距。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項(xiàng)目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？ 李律師答： 房屋產(chǎn)權(quán)指的是 房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。 商品房的銷售面積如何計(jì)算？ 按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》 (京房地權(quán)