【正文】 綠化 29803680 多層 1期：多層 202215 漢嘉國際社區(qū) 50 3 30% 現(xiàn)代簡歐 一般綠化 疊拼： 8000、小高層32004700、多層：5500 多層 小高層 高層 別墅 1期：多層 小高層 、 別墅 2022923 新都國際廣場 20 7 36% 地中海 多個組團：澳洲、北美、西方古典、蘇州園林 3300 小高層、高層 1期：小高層 2022127 香域中央 18 25% 現(xiàn)代簡約 美式 28803500 小高層 1期：小高層 2022726 和信 市場供小于求（供求比， 1： ）。 新城板塊 ： 新都房地產(chǎn)目前的主戰(zhàn)場，集中了大量品牌開發(fā)商，規(guī)劃起點高，且有多所高校進駐，吸引了大量青年置業(yè)和投資客戶。 新都 08年供銷情況、成交價格 2022年 111月新都商品住宅供求關(guān)系 0 5 10 15 20 25 單位：萬㎡ 新增供應 成交面積 2022年 111月新都商品住宅成交均價 3818 3675 4390 3187 3880 3698 3624 3690 3484 3186 3502 3000 3500 4000 4500 5000 單位：元 /㎡ 新都區(qū)域放量主要集中在 08年春節(jié)前和秋季房交會期間。 九縱 ： 成彭高速、成彭公路、北新大道、物流大道、川陜大道、蜀龍大道、成綿高速、成青快速路、石龍路。但商業(yè)檔次不高，主要 以餐飲、娛樂為主。 在國際化發(fā)展思路的規(guī)劃下， “ 國際城南 “ 的地位更加拔高。 自然環(huán)境條件一般，交通非常便利，成都國際化的窗口，居住檔次高。 本項目位處成都市城市總體規(guī)劃的南北主軸上，新都被定位為成都市的北部副中心。 0708年主城區(qū)住宅用地成交單價和樓面地價月度走勢 2136 3495 2799 2578 3010 4584 3684 6230 2829 2097 3333 2346 3315 1725 10297 10837 12103 13047 12022 15731 12956 19325 23975 16671 10150 7212 12022 7275 2500 5050 493 3901 0 9000 18000 27000 單位：元 /平方米 成交單價 樓面地價 07年 08年郊縣住宅用地成交單價和樓面地價月度走勢圖 650 658 1286 1530 2319 2617 3112 1829 3692 2886 3377 1445 2580 1557 2747 1752 2790 2595 2487 2360 832 520 297 466 603 602 1038 907 312 801 774 996 2184 1293 1152 780 430 1060 678 1450 2673 721 0 1000 2022 3000 4000 單位：元 /平方米 成交單價 樓面地價 ，尤其是國內(nèi)經(jīng)濟形勢受 9月份美國金融危機影響日益嚴峻，在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，是拉動內(nèi)需保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展重要一環(huán)，各級政府將會陸續(xù)出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施， 2022年，成都市房地產(chǎn)市場就會獲取較為寬松的宏觀政策環(huán)境。 除了灰色空間這個噱頭外，降價優(yōu)惠成為 2022年另一大特征，并且這是在近十年來最為直接的、毫不遮掩的降價行為。2022年商品住宅在春、秋季房交會前出現(xiàn)集中放量，其余月份保持較低位。成都 JW萬豪酒店正式舉行了奠基儀式，標志著富力地產(chǎn)正式登陸成都 。 雅居樂花園選擇在“ ”后 07年 12月開盤，市場還未做出明顯反應，購房者購買熱情還未降溫，抓住了市場迅猛發(fā)展勢頭的尾巴。也是是國務院首批公布的 24個歷史文化名城之一。2022年銷售目標 全年實現(xiàn)銷售額 ： － 在銷售均價 3850的基礎上，確保完成 5萬方的銷售量，爭取完成6萬方，如市場回暖則爭取安成 8萬方的銷售。成都市自改革開放以來，綜合實力顯著增強，基礎設施建設成效顯著，城市面貌發(fā)生重大變化 ，開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，建設規(guī)模不斷擴大，社會全面進步。首發(fā)取得了較好的銷售業(yè)績，完成了品牌在成都的平穩(wěn)落地。 富力成都歷程回顧 2022年 7月 18日，由于熊貓城過于復雜的歷史原因，爆發(fā)了業(yè)主集體維權(quán)事件。月度成交面積始終保持低位，走勢較為平穩(wěn)，月度平均成交面積約 40萬平方米。當開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)團購、計劃等形式的營銷手段并不明顯的情況下，調(diào)整價格，用最直接、最實惠的方式讓利于購房者，各種“一口價”、“特價房”等名詞在各報紙版面曝光，在年底猶為突出，也是最行之有效的營銷方式。 宏觀政策環(huán)境將趨向?qū)捤? 雖然有政策的扶持，但受國內(nèi)外經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場整體環(huán)境影響， 2022年，成都市房地產(chǎn)市場將面臨調(diào)整的關(guān)鍵期，土地、商品房的成交量及價格均難以回漲。 位于城市發(fā)展主軸，項目擁有良好的發(fā)展前景預期 北部新城關(guān)鍵詞 ： 范圍： 城區(qū)北部至新都外環(huán)路以內(nèi)面積，并跨成綿高速路，和青白江區(qū)相連 規(guī)模： 大約 100平方公里， 100萬人口 重點區(qū)域： 大豐、三河一帶將是發(fā)展重點，和中心城區(qū)連成一片 投資金額： 總體規(guī)劃概述： “北部新城”概念已提出，以“新都 —— 青白江”為核心規(guī)劃 100平方公里范圍，其居住人口達 100萬。 擁有較好的旅游景點，目前政府正著力打造的風景區(qū)也在其范圍內(nèi)，生態(tài)環(huán)境良好，居住環(huán)境有待改善。其高品質(zhì)住宅項目云集，使得眾多企業(yè)家及一些社會知名人士在此安家。而天回鎮(zhèn)銀杏園周邊是成都物流集散地，商業(yè)配套較差，區(qū) 域內(nèi)尚無大型超市或賣場。 三軌 ： 成都市城市軌道交通輕軌一號線、三號線，成綿樂城際快速鐵路。 08年新都區(qū)域的成交均價在31003900元 /㎡ 之間波動。 毗河板塊 ： 依托毗河自然資源，沿河帶狀發(fā)展，是新都最新興起的板塊，集中了品牌開發(fā)商，匯聚了目前新都的高端樓盤。 08年老城板塊成交及價格情況 2022年 111月老城板塊成交面積及均價 0 1000 2022 3000 4000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價 老城板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征 2022年 111月新都大豐板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 1% 0% 13% 14% 25% 41% 6% 5070㎡ ， 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 2022年 1月 2022年 11月新都老城板塊各面積段商品房成交價格走勢 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 單位：元 /㎡ 毗河板塊 自然環(huán)境優(yōu)勢突出，大開發(fā)商入駐，以高品質(zhì)盤形象入市，獲得市場存認。水沐天城 0% 現(xiàn)代簡約 內(nèi)湖原生態(tài)親水式園林景觀 小高層： 35004000；別墅： 65008000 小高層 ,別墅 1期：小高層、疊拼、雙拼 2022113 新城板塊月度成交量及成交均價 作為政府重點發(fā)展區(qū)域，新城板塊樓盤去云集，銷售量已是整個新都各板塊之冠。公園 198成交客戶情況 》》 保利 08年成交客戶中 從主城區(qū)導入的客群高達 69%，其中成華區(qū)的成交客群數(shù)較大，說明該項目在大城北片區(qū)的奠定了標桿影響力。雙河鷺島 毗河板塊 （成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領(lǐng) 50%） 23次置業(yè)者 投資自 住 45~60歲各年齡層 1525萬 （新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領(lǐng) 30%）、 外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等） 20% 橄欖郡 新城板塊 （成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領(lǐng) 20%） 13次置業(yè)者 自住為主、投資為輔 35~60歲各年齡層 815萬 （新都區(qū)個體戶、公司白領(lǐng)、新都新老城區(qū)、可口可樂職工 50%） 外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等） 20% 漢嘉國際社區(qū) 新城板塊 （成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領(lǐng) 50%） 23次置業(yè)者 投資自 住 35~60歲各年齡層 1020萬 （新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領(lǐng) 30%）、 外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等） 20% 水沐天城 新城板塊 （成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領(lǐng) 50%） 23次置業(yè)者 投資自 住 35~60歲各年齡層 1020萬 （新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領(lǐng) 30%）、 外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等） 20% 東駿湖景灣 新城板塊 新都本地約占 70%，成都約占 20%，外地（主要以青白江、綿陽等靠近新都郊縣位置）約 10% 首次、多次置業(yè) 自住為主 2550風各年齡層 1020萬 區(qū)域內(nèi)項目的主要客群 北郊置業(yè)客戶基本構(gòu)成 居住類客戶 投資類客戶 主要為城北的企事業(yè)單位中層以上人員、公務員、中高級白領(lǐng)、私營業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員。 富貴型 80150萬 外資企業(yè)高管、上市公司董事、企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。 戶型面積偏好 板 塊 小于 50㎡ 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170以上㎡ 青龍場板塊 86 701 1490 599 373 10 0 0 五塊石板塊 72 145 377 105 248 13 5 1 九里堤板塊 40 54 504 121 126 76 179 113 大豐板塊 0 42 276 168 98 90 3 5 新城板塊 48 390 788 512 592 258 83 86 老城板塊 0 10 99 45 29 8 7 0 毗河板塊 0 0 102 59 114 233 61 82 天回鎮(zhèn)板塊 0 0 0 0 1 0 0 0 新繁板塊 0 0 0 0 0 0 0 7 斑竹園板塊 0 0 0 2 0 0 0 4 合計 246 1342 3636 1611 1581 688 338 298 戶型 面積大 小 有無帶入戶花 園 套數(shù) 總面積 A1 A2 A3 A4 總計 三房二廳二衛(wèi) 有 28 30 30 28 116 14374 有 28 30 30 28 116 14508 有 30 30 30 30 120 14986 二房二廳一衛(wèi) 有 24 24 24 24 96 8462 無 24 24 24 24 96 8075 總計 134 138 138 134 544 60407 120－ 130面積段占比超過 65% 目前公開的 A1－ A4四棟， 120－ 130面積段產(chǎn)品過于集中，與市場偏好有偏差，建議組合四 A5A8四棟的 80－ 90面積段產(chǎn)品進行組合。 客戶為核心的導向營銷 》》》》 項目推廣思路 對項目價格的思考 項目的總體推廣策略 營銷推廣重點之通路延展 營銷推廣重點之整合傳播 第三部份 必須面對的客觀現(xiàn)狀 ?大市場環(huán)境惡化，市場信心受挫 ?現(xiàn)階段發(fā)展商 品牌形象未確立 ,基本沒有市場認知 ?區(qū)域板塊非成熟板塊，需要花大力氣做推廣塑造 ?區(qū)域市場競爭激烈，供求狀況嚴峻 一、對項目的價格思考 9： 新繁板塊 2682元 /㎡ 2： 斑竹園板塊 4909元 /㎡ 6： 大豐板塊 3556元 /㎡ 8： 天回鎮(zhèn)板塊 2898元 /㎡ 11： 石板灘板塊 1975元 /㎡ 1： 九里堤板塊 6274元 /㎡